서울북부지방법원 2025타경13118. 장안동 코지그린빌 2층 203호, 감정평가상 방3·거실·주방·욕실·보일러실·현관 등으로 이용 중인 다세대주택입니다. 표면상 감정가 427,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 273,280,000원까지 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 임차인 김학순은 2021.09.10 전입·점유를 시작했고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리인 2024.07.17 이유진 가압류보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인입니다.
매각물건명세서에도 을구 3번 임차권등기와 보증금 298,000,000원이 명시되어 있고, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 현재 최저가를 매각가로 가정한 배당표에서는 김학순에게 268,654,080원이 배당되고 29,345,920원이 남습니다. 따라서 매수인의 실질취득 부담은 273,280,000원 + 29,345,920원 = 302,625,920원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13118 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 장안동 443-12 코지그린빌 2층 203호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실, 보일러실, 현관 등) |
| 구조 / 층 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건 내 제2층 제203호 |
| 소유자 | 황귀녀 |
| 감정가 / 최저가 | 427,000,000원 / 273,280,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 337,587,506원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 빠른 임차인이 핵심
등기부에는 과거 서서울농업협동조합 근저당권, 신탁, 강제경매, 국·국민건강보험공단 압류가 있었으나 이미 말소된 권리들입니다. 현재 경매에서 계산상 말소기준은 2024.07.17 이유진 가압류 145,000,000원입니다. 이후의 강제경매개시결정과 서울특별시동대문구 압류는 매각으로 소멸합니다.
하지만 김학순은 말소기준보다 훨씬 앞선 2021.09.10에 전입·점유했고 확정일자도 같은 날입니다. 2025.02.07에는 보증금 298,000,000원에 대한 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 후순위 등기들이 소멸한다고 해서 이 임차인의 미배당 보증금까지 사라지는 것은 아닙니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제와 미상 점유를 분리해서 봐야 한다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김학순 | 제2층 제203호 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.09.10 | 2021.09.10 | 298,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 |
| 임차권자 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
김학순에 대해서는 배당요구가 접수되어 우선변제권을 행사할 수 있지만, 예상 매각대금 자체가 보증금보다 작아 전액 배당이 되지 않습니다. 현재 회차 기준 부족분은 29,345,920원입니다. 또한 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심 메모가 있으므로 임대차의 실질관계는 원본 서류와 당사자 관계를 추가 확인해야 합니다. 다만 그러한 의심만으로 등기된 대항력과 명세서상 인수문구를 배제해서는 안 됩니다.
③ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 약 3억원
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(64%) | 273,280,000원 | 29,345,920원 | 302,625,920원 |
| 3회 유찰 시(51%) | 218,624,000원 | 83,236,736원 | 301,860,736원 |
| 4회 유찰 시(41%) | 174,899,200원 | 126,349,389원 | 301,248,589원 |
임차보증금 298,000,000원이 낙찰가보다 큰 구조라서, 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 커집니다. 집행비용이 선순위로 빠지는 영향까지 포함하면 각 회차의 총 부담은 약 301,248,589원~302,625,920원 범위입니다. 따라서 4.27억원 감정가 대비 최저가가 64%, 51%, 41%로 떨어지는 숫자만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 273,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,625,920원 |
| 1. 임차인 김학순 보증금(우선변제) | 298,000,000원 | 268,654,080원 |
| 2. 가압류 · 이유진 | 145,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 김학순 | 337,587,506원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,625,920원을 제외한 268,654,080원이 김학순 임차보증금에 우선 배당되고, 보증금 잔액 29,345,920원은 매수인 인수로 계산됩니다. 가압류 이유진과 경매개시결정 김학순, 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울안평초등학교 남서측 인근으로 단독주택, 연립·다세대주택, 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 장한평역(지하철 5호선)이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·화재경보설비가 되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역 등이며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재되어 있습니다.
- 규모. 코지그린빌은 10세대, 2018.06.15 사용승인으로 확인되며 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.3회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액부터 계산. 현재 회차는 최저가 273,280,000원이 아니라 인수액 29,345,920원을 합친 302,625,920원을 자금 기준으로 봐야 합니다.
- 김학순 임차권 원본 대조. 2021.09.10 전입·점유·확정일자와 보증금 298,000,000원, 2025.02.07 임차권등기 및 배당요구 내용을 확인해야 합니다.
- 미상 임차권자 확인. 별도 기재된 임차권자는 전입일·보증금이 미상이라 대항력 가능·미상 상태입니다. 동일인 중복인지 별도 점유인지 반드시 확인해야 합니다.
- 관계인 여부 검증. 김학순에 대해 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심 메모가 있으므로 임대차계약서, 보증금 지급내역, 점유관계 등을 원본으로 검증해야 합니다.
- 유찰 착시 금지. 3회·4회 유찰돼도 예상 실질부담은 약 3.01억원 수준이므로 낙찰가 하락 자체를 수익으로 계산하지 마세요.
- 시세 별도 확인. 최근 12개월 평균·최신 거래가격이 확인되지 않아 실질취득액 약 3억원이 시장가 대비 싼지 비싼지는 추가 확인이 필요합니다.
맺으며 — “2.73억 경매”가 아니라 “약 3억 인수형”
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 감정가 4.27억원에서 두 번 유찰된 273,280,000원이라는 최저가입니다. 하지만 권리분석에서는 그 숫자보다 김학순의 298,000,000원 대항력 임차보증금이 더 중요합니다. 현재 회차에서 배당되지 않는 29,345,920원을 인수하면 실질취득은 302,625,920원이고, 이후 더 유찰돼도 약 3.01억원 선에 머뭅니다.
게다가 전입일과 보증금이 확인되지 않은 별도 임차권자 기재까지 남아 있어, 현재 확인된 29,345,920원만으로 모든 인수위험이 끝났다고 단정할 수도 없습니다. 후순위 등기권리는 정리되지만 선순위 임차인 리스크는 살아 있는 사건입니다. 최근 실거래 근거도 없어 약 3억원의 실질취득액이 시장보다 싼지 판단할 자료가 부족합니다. 최저가 할인은 커 보이지만, 권리와 가격 모두 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
