서울북부지방법원 2025타경13118. 장안동 코지그린빌 2층 203호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 황귀녀이고, 현재 경매에서 가장 먼저 봐야 할 권리는 2024.07.17. 이유진의 가압류 145,000,000원입니다. 다만 이보다 훨씬 앞선 2021.09.10.에 김학순이 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 갖췄습니다. 따라서 등기된 임차권 자체는 2025.02.07.이지만, 임차인의 대항력 판단은 2021.09.10.의 전입·점유를 기준으로 봐야 합니다.

매각물건명세서에도 김학순의 임차권등기에 대해, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시돼 있습니다. 현 회차 예상배당에서는 집행비용 5,582,400원을 제하고도 김학순 보증금 298,000,000원이 전액 배당되므로 이 임차인에 대한 인수액은 0원입니다. 하지만 한 번 더 유찰돼 최저가가 273,280,000원으로 내려가면 29,345,920원, 세 번 유찰된 218,624,000원 회차에서는 83,236,736원이 매수인 인수액으로 잡힙니다. 최저가가 내려갈수록 보증금 미배당분이 늘어나는 대항력 인수형 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력이 핵심

과거 서서울농업협동조합 근저당권 1,560,000,000원은 2018.10.16. 이미 말소됐고, 2020년 강제경매개시결정도 2021.04.02. 취하되어 말소됐습니다. 이후 국과 국민건강보험공단의 압류 역시 각각 해제·말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 것은 2024.07.17. 가압류이고, 그 이후의 강제경매개시결정과 서울특별시동대문구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 현 회차 인수 0원과 ‘전체 안전’은 다른 말

김학순은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 직접 임차인으로 기재돼 있습니다. 동시에 이 사건의 신청채권자도 김학순으로 확인돼, 동일인이 임차보증금 권리와 경매신청 채권에 함께 등장합니다. 자료에는 이 관계를 두고 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이라는 주의 표시가 있습니다. 따라서 계약관계와 채권의 발생원인을 원본 문서로 대조할 필요가 있습니다.

③ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 취득부담이 같이 내려가지 않는다

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커지는 회차부터는 낙찰가만 보면 가격이 싸 보이는 착시가 생깁니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 배당되지 못한 보증금이 매수인 인수로 넘어오기 때문입니다. 즉 2회·3회 유찰 구간에서는 최저가 자체가 아니라 낙찰가와 인수액을 함께 본 실질취득 부담으로 판단해야 합니다. 이 구조에서는 유찰이 반복돼도 취득부담이 임차보증금 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 341,600,000원 가정)

현 회차에서는 김학순의 임차보증금 298,000,000원이 우선변제로 전액 배당되는 계산입니다. 이후 이유진 가압류에 38,017,600원이 배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.

⑤ 가격 판단 — 감정가 대비 80%지만 ‘시세보다 싸다’고 할 근거는 없다

현재 최저가는 감정가 427,000,000원의 80%인 341,600,000원입니다. 그러나 코지그린빌의 확인 가능한 실거래 금액이나 최근 12개월 평균 거래가가 제시되지 않아, 현재 최저가가 최근 시세보다 낮다고 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.

코지그린빌은 10세대, 준공일은 2018.06.15.로 확인되며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.4회입니다. 다만 해당 비교자료에는 최근 낙찰금액이 확인되지 않습니다. 이 물건은 소규모 다세대라는 특성상 가격 판단에서 실제 매매사례·전세가·호별 상태 확인 비중이 큽니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울안평초등학교 남서측 인근. 단독주택, 연립·다세대주택, 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 장한평역이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 북서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접합니다.
• 용도. 다세대주택으로 이용 중이며 방3, 거실, 주방, 욕실, 보일러실, 현관 등의 구조입니다.
• 설비. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·화재경보 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 세로장방형 토지이며 토지면적은 305.1㎡, 공시지가는 4,748,000원/㎡입니다.
• 제한사항. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역 등에 포함되며, 감정평가 기재상 토지거래계약허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
• 위반건축물. 집합건축물대장상 위반건축물 등재 사항이 있으나 매각물건명세서에는 본건과 관련 없다고 기재돼 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 김학순 보증금 배당 확인. 현 회차 예상배당상 298,000,000원이 전액 변제되지만 실제 배당순위에 영향을 줄 조세·비용 항목을 원본으로 다시 대조해야 합니다.
• 미상 임차인 확인. 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않은 별도 임차인 기재가 있으므로 주민등록 전입세대열람, 현황조사, 매각물건명세서 원문을 대조해 대항력 여부를 확정해야 합니다.
• 김학순의 이중 지위 확인. 임차권자이면서 경매신청 채권자로 나타나는 만큼 임대차계약, 채권발생 원인, 배당요구 내용을 직접 확인해야 합니다.
• 유찰 시 실질취득 계산. 2회 유찰 시 인수 29,345,920원, 3회 유찰 시 83,236,736원이 발생하므로 최저가만 낮아졌다고 판단하지 마세요.
• 시세 원본 확보. 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않으므로 인근 다세대·동일 건물 거래사례를 직접 확보한 뒤 입찰가 상한을 정해야 합니다.
• 위반건축물 사항 대조. 본건과 관련 없다는 기재가 있으나 집합건축물대장 원문과 203호의 실제 현황을 확인하는 편이 안전합니다.
• 명도·점유 확인. 김학순의 임차권등기는 점유 이전 이후에도 권리를 유지하기 위한 등기일 수 있으므로 실제 현재 점유자와 명도대상을 현장에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “현 회차 인수 0원”만 보고 안전형으로 분류하면 안 된다

이 사건의 포인트는 단순합니다. 김학순은 말소기준보다 앞선 2021.09.10. 대항요건과 확정일자를 갖췄고, 보증금은 298,000,000원입니다. 현재 최저가 341,600,000원에서는 예상배당상 이 보증금이 전액 변제돼 김학순에 대한 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 한 번 더 유찰되면 인수액이 29,345,920원, 세 번 유찰되면 83,236,736원으로 커집니다. 따라서 이 물건은 유찰될수록 단순히 싸지는 구조가 아닙니다.

더 중요한 변수는 별도로 기재된 보증금·전입일 미상의 임차인입니다. 이 점유자의 대항력과 보증금이 확인되기 전에는 전체 인수액을 0원이라고 확정할 수 없습니다. 여기에 최근 실거래 가격이 확인되지 않고, 10세대 규모의 다세대라는 환금성 조건까지 겹칩니다. 결론은 “현 회차의 김학순 보증금은 배당 가능, 그러나 전체 권리는 미상 임차인 확인 전까지 보류”입니다. 감정가 대비 80%라는 숫자보다 임차인 원본 확인과 실거래 확보가 먼저입니다.