서울북부지방법원 2025타경13136. 강북구 미아동 청보베스트빌 603호, 감정 이용상태가 다세대주택인 물건입니다. 현재 소유자는 이소영으로 2021.02.19 매매를 원인으로 289,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기부에는 2023.04.07 경기광주세무서장의 국세 압류가 말소기준으로 잡히고, 2024.11.20 강북구 압류, 2025.08.25 천영민의 강제경매개시결정, 2025.10.28 서울특별시강북구 압류가 뒤따릅니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건의 승부처는 단순한 등기 말소 여부가 아닙니다. 현황조사·매각물건명세서에 천영민이 603호 점유자로 기재되어 있고 전입일은 2021.02.19입니다. 이는 말소기준 2023.04.07보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이 리포트에서는 대항력 있음으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 처리합니다. 보증금이 확인되지 않는 이상 매수인의 실질 인수액 역시 0원으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13136 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 미아동 133-19 청보베스트빌 6층 603호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강북구 도봉로30길 43-11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 이소영 (2021.02.19 소유권이전 · 거래가액 289,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 267,000,000원 / 267,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 천영민 / 289,171,300원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 임차관계는 별도 확인
등기상 말소기준은 2023.04.07 국 압류입니다. 2024.11.20 강북구(서울특별시) 압류, 2025.08.25 강제경매개시결정, 2025.10.28 서울특별시강북구 압류는 말소기준 뒤에 설정되어 매각으로 소멸합니다. 2023.02.01 압류는 2023.02.06 해제로 이미 말소되었습니다.
② 임차인 — 천영민 1명, 보증금이 확인의 핵심
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 천영민 | 603호 | 2021.02.19 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
실제 점유자는 1명입니다. 천영민의 전입일 2021.02.19는 말소기준 2023.04.07보다 앞서지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력과 우선변제, 낙찰 후 승계액을 금액으로 확정할 수 없습니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 임차로 확인될 경우에는 낙찰가가 내려가더라도 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에서 고정될 수 있으므로, 현재의 최저가만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 267,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,538,000원 |
| 2. 갑구 9번 경매개시결정 · 천영민 | 289,171,300원 | 262,462,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 267,000,000원 가정에서는 신청채권자 천영민에게 262,462,000원이 배당되고 26,709,300원이 미배당으로 남는 계산입니다. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세가 있으면 선순위로 차감될 수 있으며, 임차보증금이 확인되지 않은 상태이므로 이 배당표의 0원 인수 수치를 곧바로 매수인 최종 부담으로 해석하면 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화계초등학교 남측 인근에 위치하며 저층 공동주택, 단독주택, 학교, 소규모 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 북서측에 지하철 4호선 미아역, 인근에 노선버스 정류장이 있습니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 평슬래브지붕, 엘리베이터·난방·위생·급배수설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 2필 일단의 대체로 사다리형 평지이고 주거용 부지로 이용 중이며 동측으로 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·2종일반주거지역(7층이하), 건축허가·착공제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 기재되어 있습니다.
- 토지거래허가. 2025.02.18~2026.04.03 토지거래계약에관한허가구역 및 2025.08.26~2026.08.25 외국인 등 대상 토지거래계약허가구역이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 원본 확인. 천영민의 보증금, 실제 점유관계, 확정일자, 배당요구 여부를 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 전입일은 2021.02.19로 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상이라 현재 단계에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 접근해야 합니다.
- 신청채권자와 점유자 관계 확인. 천영민이 점유자이면서 강제경매 신청채권자로 기재되어 있어 임차채권인지 다른 채권인지 원인관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 국세·지방세 확인. 압류 3건이 확인되므로 당해세 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.05 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리관계를 등기부·관련 서류에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단 유보. 감정가와 최저가는 267,000,000원으로 동일하지만 실질취득액은 임차보증금 확인 전 확정할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 종기 관련 서류를 직접 확인한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — “등기 소멸”보다 먼저 볼 것은 보증금
이 물건은 등기만 보면 말소기준 2023.04.07 국 압류 이후 권리가 매각으로 소멸하는 비교적 단순한 구조입니다. 그러나 점유자 천영민의 전입일은 2021.02.19로 더 빠르고, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 여기에 천영민이 강제경매 신청채권자로도 등장합니다. 따라서 이 사건은 “후순위가 소멸하니 인수 0원”이라고 바로 결론내릴 물건이 아닙니다. 보증금이 확인되기 전에는 대항력과 승계액을 미상으로 두고 접근하는 것이 맞습니다. 등기는 정리되지만, 임차관계는 아직 확인이 필요합니다.
