244,800,000원
서울북부지방법원 2025타경13160. 상봉동 해피리움 4층 403호, 다세대주택으로 이용 중인 전용 약 25.6㎡급 물건입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 적힌 후순위 압류·가압류보다 말소기준권리보다 앞선 임차인의 대항력입니다. 현재 말소기준은 2022.01.24. 서울특별시 압류이고, 최세미나의 주민등록·점유 개시는 2021.01.26., 확정일자는 2020.12.22.입니다. 따라서 을구 3번 임차권등기 자체가 매각으로 말소되더라도, 보증금 285,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않는 부분은 매수인에게 남을 수 있습니다.
현재 최저가 244,800,000원 기준 예상배당에서는 집행비용 4,227,200원을 먼저 제외한 뒤 최세미나에게 240,572,800원이 배당되고, 보증금 부족분 44,427,200원이 남습니다. 그래서 경매가가 244,800,000원까지 내려왔다는 사실만으로는 실제 취득비용이 그만큼 낮아졌다고 볼 수 없습니다. 더 유찰되면 낙찰가는 낮아지지만 임차인 미배당액이 함께 커져, 실질취득액은 약 2.88억~2.89억원대에 머뭅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13160 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 상봉동 119-12 해피리움 4층 403호 · 도로명 동일로118길 36 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 · 방2·욕실·거실·주방·다용도실·현관 등 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지상 6층 중 4층 · 사용승인 2020.08.25 |
| 소유자 | 윤완진 · 2021.01.26. 소유권이전 · 거래가액 285,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 306,000,000원 / 244,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 최세미나 / 285,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
2020.09.04. 관악신용협동조합 근저당권은 채권최고액 2,400,000,000원으로 설정됐지만 2020.12.15. 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 그보다 뒤인 2022.01.24. 서울특별시 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 국세·지방세 압류, 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 한 명은 보증금 미상
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최세미나 | 제4층 제403호 (25.56㎡) · 주거 | 2021.01.26 / 2020.12.22 | 285,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 가능 | 미배당 인수 |
| 감훈찬 | 403호 · 용도 미상 | 2021.01.26 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 확인 |
최세미나는 보증금 285,000,000원, 전입 2021.01.26., 확정일자 2020.12.22.이고 배당요구도 확인됩니다. 반면 감훈찬은 전입일이 2021.01.26.로 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 감훈찬에 대해서는 ‘대항력 있음’으로 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 최세미나의 현재 예상 인수액 44,427,200원 외에 별도 보증금 승계 위험이 있는지는 추가 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최저가 2.45억이 아니라 실질취득 2.89억으로 봐야 한다
해피리움은 총 19세대, 사용승인일 2020.08.25.이며 대상 면적과 비교 가능한 거래는 2건입니다. 가격 판단은 명목 최저가 244,800,000원이 아니라 인수액을 더한 실질취득 289,227,200원을 기준으로 해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 25.38㎡ | 4 | 299,000,000원 |
| 2024.03 | 25.38㎡ | 4 | 293,000,000원 |
| 최근12개월 평균 지표 | — | 2건 | 296,000,000원 |
최저가만 비교하면 최근 12개월 평균 296,000,000원의 82.7%라 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 현재 예상 인수액 44,427,200원을 합치면 실질취득은 289,227,200원, 최근 12개월 평균의 약 97.7%입니다. 최신 거래 299,000,000원과의 차이도 9,772,800원에 불과합니다. 권리·명도·세금 불확실성을 감수하고 얻는 가격 여유로 보기에는 폭이 크지 않습니다.
④ 유찰이 더 돼도 실질취득은 거의 안 내려간다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 244,800,000원 | 44,427,200원 | 289,227,200원 |
| 2회 유찰 시 | 195,840,000원 | 92,701,760원 | 288,541,760원 |
| 3회 유찰 시 | 156,672,000원 | 131,321,408원 | 287,993,408원 |
보증금 285,000,000원이 낙찰대금보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커집니다. 그래서 1회 유찰에서 3회 유찰까지 낙찰가 자체는 88,128,000원 낮아져도, 실질취득은 289,227,200원에서 287,993,408원으로 1,233,792원만 낮아집니다. 이 사건은 유찰을 기다리면 싸지는 일반적인 구조가 아닙니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 244,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,227,200원 |
| 1. 임차인 최세미나 보증금 | 285,000,000원 | 240,572,800원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 546,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 최세미나 | 285,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서 최세미나 보증금의 미배당액은 44,427,200원입니다. 다만 국세·지방세 압류 중 당해세가 우선 차감되면 임차인 배당액이 더 줄어 매수인 인수액이 커질 수 있습니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 방2, 욕실, 거실, 주방, 다용도실, 현관 등으로 이용 중입니다. 전용 약 25.6㎡급 소형 주거입니다.
- 입지. 지하철 7호선 상봉역 서측 인근이며 주변은 다세대·연립주택 등이 밀집한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 북동측 인근에 상봉역 및 간선·지선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지상 6층 건물의 4층이며 사용승인일은 2020.08.25.입니다. 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 약 4m, 북동측 약 2m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·대공방어협조구역 등이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 해피리움은 총 19세대이며, 경매물건 평균 유찰 횟수는 13.9회입니다. 소규모 다세대 특성에 이 경매 이력까지 겹쳐 환금성은 보수적으로 보는 편이 맞습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가보다 실질취득가를 계산. 현재 회차는 244,800,000원이 아니라 예상 인수 44,427,200원을 더한 289,227,200원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 최세미나의 임대차계약일자 2020.12.11.·2021.01.25., 확정일자 2020.12.22., 전입·점유 2021.01.26., 보증금 285,000,000원을 원본과 대조해야 합니다.
- 감훈찬 임대차관계 확인. 전입일은 빠르지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 실제 별도 임차인인지, 보증금이 있는지 확인이 필요합니다.
- 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 최세미나 배당이 줄어 인수액이 늘 수 있으므로 교부청구 및 배당순위를 확인해야 합니다.
- 유찰 전략 착각 금지. 2회·3회 유찰 시에도 인수액이 커져 실질취득은 288,541,760원·287,993,408원 수준입니다. 최저가 하락 폭만큼 총 취득비용이 내려가지 않습니다.
- 시세 안전마진. 최근 12개월 평균 지표 296,000,000원, 최신 거래 299,000,000원과 비교하면 현재 실질취득가의 여유가 크지 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 배당관계·임대차계약 및 실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “2.45억 낙찰”이 아니라 “약 2.89억 취득”이다
이 물건의 가장 큰 착시는 감정가 306,000,000원짜리 물건을 1회 유찰된 244,800,000원에 살 수 있다는 인상입니다. 그러나 최세미나의 보증금 285,000,000원은 말소기준보다 앞선 전입·점유를 바탕으로 대항력이 있고, 현재 가정에서는 44,427,200원이 배당되지 않아 매수인이 인수합니다. 그 결과 현재 실질취득은 289,227,200원으로 최근 12개월 평균 296,000,000원의 약 97.7%입니다.
더 큰 문제는 이 계산도 최종 상한이 아니라는 점입니다. 세금의 우선배당 여부에 따라 최세미나 미배당액이 늘 수 있고, 감훈찬의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 별도 임차보증금 위험도 남습니다. 여기에 총 19세대 다세대이고 경매 평균 유찰 횟수가 13.9회인 점까지 감안하면, 가격 할인보다 권리확정과 환금성 검증이 먼저인 사건입니다. 결론은 단순합니다. 최저가는 낮아졌지만 실질취득가는 시세에 거의 붙어 있고, 인수 위험은 아직 완전히 닫히지 않았습니다.
