195,840,000원
서울북부지방법원 2025타경13160. 상봉동 해피리움 4층 403호, 다세대주택입니다. 이 물건의 핵심은 감정가 306,000,000원이 두 차례 유찰돼 최저가가 195,840,000원까지 내려왔다는 사실이 아니라, 낙찰가보다 큰 대항력 임차보증금입니다. 임차권자 최세미나는 보증금 285,000,000원, 전입 2021.01.26, 확정일자 2020.12.22로 확인되고 배당요구도 했습니다. 말소기준권리인 2022.01.24 서울특별시 압류보다 전입이 앞서므로, 배당에서 돌려받지 못하는 보증금 잔액은 매수인에게 넘어가는 구조입니다.
현재 회차 배당표에서는 최세미나에게 192,298,240원이 배당되고, 부족분 92,701,760원을 매수인이 인수합니다. 따라서 경매 최저가만 보면 최근 시세의 66.2%처럼 보이지만, 최저가 195,840,000원에 인수액을 더하면 실제 부담은 288,541,760원입니다. 최근12개월 평균 296,000,000원과의 차이는 크지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13160 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 상봉동 119-12 해피리움 4층 403호 · 도로명 동일로118길 36 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(방2, 욕실, 거실, 주방, 다용도실, 현관 등) · 지상6층 중 4층 |
| 전용 | 임차권등기 범위 제4층 제403호 25.56㎡ · 시세 비교 대상 25.65㎡ |
| 소유자 | 윤완진 · 2020.12.10 매매 · 거래가액 285,000,000원 · 2021.01.26 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 306,000,000원 / 195,840,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 285,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차보증금’이 핵심
등기상 2020.09.04 관악신용협동조합 근저당권은 2020.12.15 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 말소기준이 되는 권리는 2022.01.24 서울특별시 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 도봉세무서 압류, 금천구 압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 임차권자 최세미나의 전입일은 2021.01.26으로 말소기준권리보다 빠릅니다. 매각물건명세서에도 을구 3번 임차권등기의 보증금 285,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수하는 취지가 명시돼 있습니다. 등기 자체가 2023.02.08에 이뤄졌더라도, 대항력 판단의 핵심인 전입·점유 시점이 말소기준보다 앞선다는 점이 중요합니다.
② 임차인 — 1명은 확정적 인수구조, 1명은 보증금 미상
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 감훈찬 | 403호 · 미상 | 2021.01.26 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 보증금 확인 필요 |
| 최세미나 | 제4층 제403호 25.56㎡ · 주거(임차권등기) | 2021.01.26 | 2020.12.22 | 285,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 잔액 인수 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
해피리움은 19세대, 사용승인일 2020.08.25이며 비교 대상 면적은 25.65㎡입니다. 확인된 거래는 2건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 25.38㎡ | 4 | 293,000,000원 |
| 2024.11 | 25.38㎡ | 4 | 299,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 296,000,000원 |
표면 최저가 195,840,000원은 최근12개월 평균 296,000,000원의 66.2%입니다. 하지만 이 비율만으로는 이 사건의 실제 가격을 설명하지 못합니다. 최세미나 미배당 보증금 92,701,760원을 더한 현재 회차 실질 부담은 288,541,760원으로 최근12개월 평균의 약 97.5%입니다. 최신 거래 299,000,000원과도 큰 차이가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 195,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,541,760원 | 약 매각가의 1.8% 추정 |
| 1. 임차인 최세미나 보증금 | 285,000,000원 | 192,298,240원 | 부족분 92,701,760원 매수인 인수 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 546,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 3. 경매개시결정 · 최세미나 | 285,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
현재 회차에서는 매각대금에서 집행비용 3,541,760원을 제외한 금액이 최세미나의 보증금 배당에 투입되고도 92,701,760원이 남아 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 실제 배당과 임차보증금 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 중랑구 상봉동 소재 지하철7호선 상봉역 서측 인근이며, 주변은 다세대·연립주택 등이 밀집한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 북동측 인근에 상봉역 및 간선·지선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상6층 건물의 4층 403호이며 사용승인일은 2020.08.25입니다. 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북측 약 4m, 북동측 약 2m 내외의 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 토지 공시지가는 3,898,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 해피리움은 19세대이며 확인된 비교 거래는 2건입니다. 경매물건 평균 유찰 횟수는 14.2회로, 가격과 권리구조에 따른 환금성 점검이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득가로 계산. 현재 회차 기준 195,840,000원에 최세미나 미배당 보증금 92,701,760원을 더한 부담을 기준으로 판단해야 합니다.
- 최세미나 임차권 원본 확인. 보증금 285,000,000원, 전입 2021.01.26, 확정일자 2020.12.22, 배당요구 및 매수인 인수 문구를 매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
- 감훈찬 점유관계 확인. 전입일은 2021.01.26이나 보증금·확정일자가 미상입니다. 최세미나와의 관계 및 별도 보증금 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 최세미나에 대해 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 메모가 있으므로, 임대차계약과 소유권·경매신청 관계를 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세가 존재하면 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 유찰 착시 경계. 3회·4회 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 임차보증금 인수액이 함께 증가합니다. 낙찰가만 낮아졌다는 이유로 가격 메리트가 생긴다고 보지 마세요.
맺으며 — “195,840,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 물건은 감정가 306,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 195,840,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근12개월 평균 296,000,000원의 66.2%라 상당한 할인처럼 보입니다. 하지만 대항력 있는 최세미나의 보증금 285,000,000원이 핵심입니다. 현재 배당으로 192,298,240원만 변제되고 92,701,760원이 매수인에게 남기 때문에, 실질 부담은 288,541,760원으로 최근 평균의 약 97.5%입니다.
게다가 감훈찬의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 별도 인수위험을 완전히 닫을 수 없고, 당해세 여부에 따라 최세미나의 미배당액도 달라질 수 있습니다. 평균 유찰 횟수도 14.2회입니다. 따라서 이 사건은 “최저가는 크게 할인됐지만 실질취득은 시세에 가까운 대항력 인수형”으로 보는 것이 맞습니다. 권리와 가격 모두 보수적으로 접근해야 하는 C등급 구간입니다.
