서울북부지방법원 2025타경13178. 서울 중랑구 묵동 골드스타팰리스 5층 501호의 다세대주택입니다. 감정가는 258,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 206,400,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사마니주택이며, 2020.07.09 매매를 원인으로 235,000,000원에 취득했습니다.
등기만 보면 말소기준은 2022.03.15 안산세무서장의 국세 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 중랑구·강동구 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 이 사건은 등기보다 점유관계가 더 중요합니다. 김승종은 2020.08.12 전입했고 이는 말소기준일보다 빠릅니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 단순히 “대항력 있음”이라고 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13178 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 묵동 233-4 골드스타팰리스 5층 501호 · 도로명 서울특별시 중랑구 동일로 957-14 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 대상면적 33.405㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 5층 · 제5층 제501호 · 사용승인일 2017.10.31 |
| 소유자 | 주식회사마니주택 (2020.07.09 매매 · 거래가액 235,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 206,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 청구금액 | 235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기보다 먼저 봐야 할 선순위 점유
현재 등기상 말소기준은 2022.03.15 국 압류입니다. 2017.11.24 국민은행 근저당권 130,900,000원은 2020.08.13 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후의 주택도시보증공사 가압류 1,716,000,000원과 지방자치단체 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 인수액은 확정 불가
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김승종 | 501호 · 미상 | 2020.08.12 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 실제 임차인은 1명입니다. 다만 보증금이 확인되지 않았기 때문에 최저가 206,400,000원에 낙찰되더라도 실질취득비용을 확정할 수 없습니다. 선순위 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 전액 회수되지 않는 구조라면, 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 커져 실질취득비용이 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 이 사건은 바로 그 여부를 결정할 보증금 확인이 선행돼야 하는 사건입니다.
③ 시세 비교 — 3.85억 한 건을 그대로 기준 삼기 어렵다
확인된 거래는 골드스타팰리스의 2022.10 거래 1건으로, 전용 51.84㎡·2층·거래가 385,000,000원입니다. 반면 대상 물건의 면적은 33.405㎡로 서로 일치하지 않습니다. 따라서 최저가 206,400,000원이 확인 거래가의 53.6%라는 숫자만 보고 “시세보다 싸다”고 판단하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 51.84㎡ | 2 | 385,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 206,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,689,600원 |
| 갑구 5번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,716,000,000원 | 202,710,400원 |
| 갑구 8번 경매개시결정 · 최성경 | 235,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정상 총 채권액 1,951,000,000원 중 채권자 배당은 202,710,400원, 미배당은 1,748,289,600원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 우선 차감돼 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 또한 김승종의 보증금·배당관계가 확인되지 않아 실제 매수인 인수액은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 곧 실질취득 하락은 아니다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 206,400,000원 | 202,710,400원 | 1,748,289,600원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 165,120,000원 | 162,008,320원 | 1,788,991,680원 |
| 3회 유찰 시 · 51.2% | 132,096,000원 | 129,446,656원 | 1,821,553,344원 |
⑥ 위반건축물 — 501호 8㎡ 주거용 경량철골조
집합건축물대장 전유부에는 주택과-19223(2018.06.01.)에 따른 위반건축물 표기가 있습니다. 위반내용은 8㎡ / 501호 / 주거 / 경량철골조입니다. 감정평가에서도 이행강제금 부과 여부와 원상회복의무 등 행정적 사항을 해당 기관에 반드시 재확인하도록 명시하고 있습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 6호선·7호선 태릉입구역 남측 인근으로, 주변은 아파트·다세대주택·공원·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 태릉입구역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 다세대주택으로 이용 중이며 위생·급배수·난방·승강기·CCTV 설비가 있습니다.
- 도로. 본건 남측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 공시지가 2,951,000원/㎡ · 지목 대 · 평지 · 가로장방입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함돼 있습니다.
- 규모. 골드스타팰리스는 8세대이며 사용승인일은 2017.10.31입니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 김승종 보증금 확인. 가장 먼저 보증금·확정일자·배당요구 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다. 이 금액이 실질취득비용을 좌우합니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일은 선순위지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 현재는 대항력 가능·미상으로 접근하는 것이 안전합니다.
- 위반건축물 확인. 501호 8㎡ 주거용 경량철골조에 대한 이행강제금·원상회복의무를 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 세금 우선배당. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 우선 차감돼 실제 배당관계가 달라질 수 있습니다.
- 실거래 직접비교 주의. 확인 거래 385,000,000원은 51.84㎡이고 대상은 33.405㎡여서 면적이 일치하지 않습니다.
- 유찰가만 보지 말 것. 보증금 인수 가능성이 해소되기 전에는 2회·3회 유찰 가격도 곧바로 실질취득가로 볼 수 없습니다.
맺으며 — “20% 할인”보다 보증금 확인이 먼저
현재 최저가는 감정가의 80%인 206,400,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 유찰 횟수보다 선순위 점유자 확인이 먼저인 물건입니다. 김승종의 전입일은 말소기준보다 빠르고 보증금·확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 매수인 인수액도 지금은 확정할 수 없습니다.
여기에 501호 자체에 8㎡ 주거용 경량철골조 위반건축물 표기가 있고, 확인된 385,000,000원 실거래는 대상보다 큰 51.84㎡ 거래여서 직접 시세 비교에도 한계가 있습니다. 가격이 내려왔다는 이유만으로 접근하기에는 미확정 권리와 행정 리스크가 동시에 남아 있습니다. 보증금과 위반건축물 행정사항이 확인되기 전까지는 보수적으로 보는 것이 맞습니다.
