서울북부지방법원 2025타경13196. 서울 강북구 미아동 234-21, 도봉로61길 54-6 소재 물건으로 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가상 현재 단독주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 다오프엉니웅이며 2021.05.21. 매매로 소유권을 취득했습니다. 닷새 뒤인 2021.05.26. 주식회사대한민국재능기부포럼 명의 채권최고액 200,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
권리분석에서 가장 중요한 사람은 노도숙입니다. 노도숙은 2011년 소유권을 취득했던 전 소유자이면서, 2021.05.18. 임대차계약·점유개시, 2014.04.23. 주민등록, 2021.05.25. 확정일자를 갖춘 180,000,000원 임차권자입니다. 주민등록이 말소기준보다 앞서므로 대항력 有, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제도 가능합니다. 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시합니다. 다만 현재 회차 배당계산에서는 보증금 전액이 먼저 배당돼 예상 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13196 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 미아동 234-21 · 서울특별시 강북구 도봉로61길 54-6 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 건물 구조 | 벽돌조 시멘기와지붕 단층 주택 · 외벽 벽돌조 치장쌓기 마감 · 새시창호 |
| 소유자 | 다오프엉니웅 (2021.05.21. 매매로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 482,208,720원 / 308,614,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험주식회사 / 203,005,479원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 매각 비고 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있지만 현 회차 인수 0원
말소기준인 을구 5번 근저당권 이후의 을구 6번 임차권등기와 갑구 7번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 대상입니다. 다만 임차권등기의 등기 순위가 뒤라는 이유만으로 인수 위험이 사라지는 것은 아닙니다. 노도숙은 주민등록일이 2014.04.23.로 말소기준보다 앞서 대항력이 있으므로, 보증금이 배당에서 전액 회수되지 못하면 그 잔액이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 현재 308,614,000원 가정 배당에서는 180,000,000원을 전액 배당받아 인수액이 0원으로 계산됩니다.
| 임차·점유자 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 노도숙 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2014.04.23. 확정 2021.05.25. | 180,000,000원 | 대항력 有 우선변제 현 회차 인수 0 |
| 이연우 | 미상 | 2025.08.29. | 미상 | 대항력 없음 · 말소기준 이후 전입 |
② 가격 판단 — 64%까지 내려왔지만 ‘저렴하다’는 근거는 아직 없다
감정가는 482,208,720원이고 현재 최저가는 308,614,000원으로 2회 유찰된 감정가의 64%입니다. 숫자만 보면 낙폭은 큽니다. 그러나 이 물건과 비교할 최신 실거래 가격이 확인되지 않으므로, 308,614,000원이 시장가보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다.
특히 감정평가상 이용상태가 단독주택이고 일괄매각·제시외 건물이 포함된 물건이므로, 단순히 감정가 대비 할인율만 보고 아파트처럼 가격 메리트를 계산하는 방식은 적합하지 않습니다. 2회 유찰이라는 사실은 할인율이지 곧바로 시세 대비 할인율을 뜻하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 308,614,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,120,596원 |
| 1. 임차인 노도숙 보증금(우선변제) | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대한민국재능기부포럼 | 200,000,000원 | 123,493,404원 |
| 3. 경매신청채권자 · 서울보증보험주식회사 | 203,005,479원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 노도숙 보증금 180,000,000원이 전액 배당되고, 말소기준 근저당권에는 123,493,404원만 배당됩니다. 신청채권자 서울보증보험주식회사의 203,005,479원 청구액은 배당 0원으로 계산됩니다. 채권자 미배당액은 279,512,075원이며, 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 미아역(4호선) 북서측 인근으로, 주변은 단독주택·소규모 공동주택·근린생활시설 등이 있는 주택지대입니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 버스정류장과 지하철역이 소재해 교통편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며 벽돌조 시멘기와지붕 단층 주택입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수시설과 도시가스공급설비를 갖추고 있습니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역(7층 이하), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 매각범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물이 포함됩니다. 공부와의 차이는 별도 기재가 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 노도숙 임차권 원본 대조. 전입 2014.04.23., 임대차계약·점유개시 2021.05.18., 확정 2021.05.25., 임차권등기 2023.06.21.의 관계를 계약서와 지급자료로 확인해야 합니다.
- 배당 전액 여부 재확인. 현재 계산상 임차보증금 180,000,000원은 전액 배당되지만, 실제 배당에서 미회수 잔액이 생기면 매수인이 인수할 수 있습니다.
- 이연우 점유관계 확인. 2025.08.29. 전입으로 대항력은 없지만 보증금·점유부분이 미상이라 현황을 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 가격은 별도 검증. 감정가의 64%까지 내려왔다는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 인근 단독·다가구·다세대 및 토지가격을 별도로 비교해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 현황·면적·사용상태를 감정평가서 및 현장에서 대조해야 합니다.
- 최종 서류 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 내역을 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0 예상”과 “권리가 단순하다”는 같은 말이 아니다
현재 최저가 308,614,000원 기준으로 보면 결과는 비교적 명확합니다. 대항력 있는 노도숙의 보증금 180,000,000원이 우선 전액 배당돼 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 3회 유찰 시 246,891,200원, 4회 유찰 시 197,512,960원의 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 제시돼 있습니다.
하지만 이 물건을 단순 권리물건으로 볼 수는 없습니다. 노도숙은 전 소유자이자 현재 대항력 임차권자로 표시돼 관계 확인이 필요하고, 이연우의 보증금·점유범위도 확인해야 합니다. 더구나 감정가 482,208,720원에서 2회 유찰돼 308,614,000원까지 내려왔지만 비교할 실거래 시세가 없어 가격 메리트 자체는 아직 검증되지 않았습니다. 결론은 현 회차 배당상 인수 0 예상, 권리 원본 확인 필수, 가격은 보류 후 현장·시세 검증입니다.
