서울북부지방법원 2025타경13196. 서울 강북구 미아동 234-21 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있으나 감정평가의 실제 이용상태는 단독주택입니다. 감정가는 482,208,720원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 385,767,000원입니다.
권리분석의 핵심은 노도숙의 주택임차권입니다. 노도숙은 2014.04.23. 주민등록을 마쳤고 2021.05.18. 점유를 개시했으며, 2021.05.25. 확정일자를 받았습니다. 말소기준인 주식회사대한민국재능기부포럼 근저당은 그 다음 날인 2021.05.26. 설정됐습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 있는 임차인으로 분석되며, 매각물건명세서도 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13196 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 미아동 234-21 · 서울특별시 강북구 도봉로61길 54-6 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 소유자 | 다오프엉니웅 |
| 감정가 / 최저가 | 482,208,720원 / 385,767,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험주식회사 / 203,005,479원 |
| 말소기준권리 | 2021.05.26. 주식회사대한민국재능기부포럼 근저당권 · 채권최고액 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 핵심
현재 말소기준권리는 2021.05.26. 설정된 주식회사대한민국재능기부포럼 근저당권 200,000,000원입니다. 이보다 앞선 노도숙의 주민등록일 2014.04.23.과 확정일자 2021.05.25. 때문에 노도숙은 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다. 2023.06.21. 주택임차권등기도 이뤄졌고, 등기 내용에는 임차보증금 180,000,000원과 서울보증보험주식회사의 대위 사실이 기재되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 노도숙 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2014.04.23 | 2021.05.25 | 180,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
| 이연우 | 미상 | 2025.08.29 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
이연우는 2025.08.29. 전입해 말소기준권리인 2021.05.26. 근저당보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 임대차 조건은 추가 확인이 필요합니다. 노도숙은 보증금 180,000,000원, 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 385,767,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,200,738원 |
| 1. 임차인 노도숙 보증금 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 대한민국재능기부포럼 근저당 | 200,000,000원 | 199,566,262원 |
| 3. 서울보증보험 경매개시결정 | 203,005,479원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 노도숙의 보증금 180,000,000원이 전액 배당되는 것으로 계산돼 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 채권 총 청구액 403,005,479원 중 근저당 등 채권자에게 199,566,262원이 배당되고, 미배당액은 203,439,217원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 임차보증금보다 채권 미배당이 먼저 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 385,767,000원 | 199,566,262원 | 203,439,217원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 308,613,600원 | 123,493,010원 | 279,512,469원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 246,890,880원 | 62,634,408원 | 340,371,071원 | 0원 |
제시된 세 시나리오에서는 모두 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있습니다. 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 노도숙의 보증금이 배당상 우선 처리되고, 매각가가 낮아질수록 대한민국재능기부포럼과 서울보증보험 측의 미배당액이 커지는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 미아역(4호선) 북서측 인근이며, 주위는 단독주택·소규모 공동주택·근린생활시설이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 인근 차량 접근이 가능하고 버스정류장과 지하철역이 소재하며, 교통편의도는 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 벽돌조 시멘기와지붕 단층 주택이며 외벽은 벽돌조 치장쌓기 마감, 창호는 새시창호 등입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수시설과 도시가스공급설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 매각범위. 토지와 건물 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 노도숙 배당액 확인. 보증금 180,000,000원이 실제 배당에서도 전액 변제되는지가 가장 중요합니다. 미배당 잔액이 생기면 매수인 인수 가능성이 있습니다.
- 임차관계 원본 대조. 노도숙은 과거 소유자이자 과거 근저당 채무자로 확인되므로 임대차계약과 점유관계를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 이연우의 임대차 조건 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않았습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물을 함께 매각하므로 현황과 공부상 범위를 대조해야 합니다.
- 배당 변동 요소 확인. 당해세·임차인 최우선변제 등이 예상배당에 반영되지 않아 실제 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 비교자료가 없어 감정가 482,208,720원이나 현재 최저가 385,767,000원이 시세 대비 싼지 비싼지는 이 자료만으로 단정할 수 없습니다.
맺으며 — 현재는 0원이어도 ‘대항력 있는 0원’이다
이 사건의 예상배당만 보면 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 그 의미를 잘못 읽으면 안 됩니다. 노도숙의 임차권은 말소기준보다 앞선 전입과 확정일자를 갖고 있어 매수인에게 대항할 수 있는 권리이고, 0원이라는 숫자는 현재 매각가 385,767,000원에서 보증금 180,000,000원이 전액 배당된다는 계산의 결과입니다.
따라서 이 물건은 ‘임차권이 소멸하니 안전하다’가 아니라 ‘현재 예상배당에서는 임차보증금이 모두 빠져 인수가 남지 않는다’가 정확한 표현입니다. 여기에 과거 소유자였던 노도숙의 임차관계 확인, 이연우의 미상 임대차 조건, 일괄매각·제시외 건물 확인까지 필요합니다. 실거래 자료가 없어 가격 메리트에는 가점을 줄 근거도 없습니다. 현재 회차 예상 인수는 0원, 그러나 배당과 임차관계 확인 전까지는 권리 안전형으로 단정하기 어려운 사건입니다.
