서울북부지방법원 2025타경13234. 서울 강북구 번동 148-92, 2층 나호의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이선이이고, 2024.04.03 매매로 197,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기상 핵심은 2021.05.21 설정된 우리은행 근저당권 70,400,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 2025.09.05 임의경매개시결정은 그 이후 권리로서 매각으로 소멸하는 구조입니다.

권리 자체는 복잡하지 않습니다. 조사된 임차인이 없고 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 모두 0원입니다. 다만 가격 판단은 별개입니다. 동일·인근 실거래 시세가 제시되어 있지 않으므로 감정가 대비 80%라는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’고 결론 내릴 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

조사된 임차인은 없습니다. 따라서 보증금 승계나 대항력 임차인 인수 문제는 현재 자료상 나타나지 않습니다. 말소기준은 2021.05.21 우리은행 근저당권이며, 이후 등기된 2025.09.05 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 한국주택은행·중소기업은행 근저당은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.

② 절차 상태 — 기각결정 발송 기록을 먼저 확인

매각기일은 2026.09.08로 기재되어 있습니다. 그런데 송달 기록에는 2026.08.18 기각결정정본이 채무자, 채권자, 소유자에게 각각 발송된 내용이 확인됩니다. 채무자와 소유자에게는 2026.08.19 도달했고, 채권자에게는 2026.08.24 도달한 것으로 기재되어 있습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 80%만으로는 ‘저가’가 아니다

현재 최저매각가는 168,000,000원으로 감정가 210,000,000원의 80%입니다. 그러나 동일 물건군의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료가 제시되어 있지 않아, 이 가격이 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 과거 등기상 거래가액은 2020.09.07 소유권이전 당시 139,000,000원, 2024.04.03 현재 소유자 취득 당시 197,000,000원으로 확인됩니다.

현재 최저가는 과거 취득가액들과 단순 비교할 수는 있지만, 이것을 곧바로 현재 시세로 보는 것은 적절하지 않습니다. 특히 다세대주택은 개별 건물·도로조건·건축연도·관리상태 등에 따라 가격 편차가 커질 수 있으므로, 최근 실거래 원본을 별도로 확인하기 전에는 가격 가점을 주기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)

현재 회차 배당모형에서는 근저당권 채권최고액 70,400,000원이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물입니다.
• 입지. 번동초등학교 서측 인근으로, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
• 설비. 기본적인 위생설비·급배수설비·난방설비가 되어 있습니다.
• 도로. 본건 남측으로 도로가 소재합니다.
• 토지이용. 도시지역·제1종일반주거지역·대공방어협조구역·정비구역미분류(행위제한)·과밀억제권역 등이 기재되어 있습니다.
• 건축상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없다고 평가되어 있습니다.
• 임대관계. 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으나, 별도 조사된 임차인은 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 기각결정 확인. 2026.08.18 기각결정정본 발송 기록이 있으므로 사건 진행상태와 최신 매각공고를 원본에서 확인해야 합니다.
• 호수 특정. 등기상 ‘2층 나호’와 현장 표기 ‘202호’가 같은 목적물인지 현장에서 확인하세요.
• 임차관계 재확인. 현재 조사된 임차인은 없지만 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사·전입세대·매각물건명세서를 최종 대조해야 합니다.
• 시세 확인. 최근 실거래 자료가 없으므로 최저가 168,000,000원을 시세보다 저렴하다고 가정해서는 안 됩니다.
• 배당 외 비용. 당해세·최우선변제·체납 관리비 등 배당모형에 반영되지 않은 항목을 별도 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·기일내역과 사건 진행상태를 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리보다 절차 상태가 먼저다”

등기상 권리구조만 보면 단순합니다. 2021.05.21 우리은행 근저당이 말소기준이고 조사된 임차인은 없으며, 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 금액도 0원입니다. 하지만 이 사건에서 가장 중요한 정보는 권리표 바깥에 있습니다. 2026.08.18 기각결정정본이 채무자·채권자·소유자에게 발송됐다는 기록입니다. 따라서 이 물건은 ‘권리가 깨끗하니 입찰 가능’으로 바로 넘어갈 사건이 아니라, 절차가 실제 계속되는지부터 확인해야 하는 사건입니다.

가격 역시 보수적으로 봐야 합니다. 1회 유찰로 최저가가 168,000,000원까지 내려왔지만 최근 실거래 근거가 없어 시세 대비 할인 여부를 판정할 수 없습니다. 결론적으로 권리구조는 비교적 단순, 가격 메리트는 미확인, 절차 상태는 확인 필수입니다.