서울북부지방법원 2025타경13243. 정릉역 북서측 인근의 갤럭시더정릉 7층 709호로, 감정평가상 아파트(도시형생활주택)로 이용 중입니다. 표면적으로는 2회 유찰되어 감정가 193,000,000원에서 최저가 123,520,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석의 핵심은 가격 하락 폭이 아니라 2023.03.21 전입·점유한 대항력 임차인 유보경입니다.
유보경은 임대차계약일 2023.02.24, 확정일자 2023.02.24, 주민등록·점유개시 2023.03.21이며, 보증금은 170,000,000원입니다. 임차권등기는 2025.01.31 접수됐고 배당요구도 이루어졌습니다. 현재 권리관계에서 말소기준이 되는 강제경매개시결정은 2025.09.05이므로 임차인의 전입·점유가 그보다 앞섭니다. 제공된 권리판정 역시 대항력 있음·우선변제 가능·미배당 보증금 매수인 인수로 정리되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13243 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 정릉동 148-10 갤럭시더정릉 7층 709호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트(도시형생활주택) · 지하1층·지상15층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 김윤상 · 2023.02.24 매매, 거래가액 190,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 193,000,000원 / 123,520,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 임차인 보증금 | 유보경 170,000,000원 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 낙찰가보다 중요하다
서울축산업협동조합의 2022.09.20 근저당권 3건은 2023.03.06 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2025.09.05 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이며, 유보경의 전입·점유는 2023.03.21로 그보다 앞섭니다. 등기된 주택임차권 역시 매각으로 소멸하지 않는 것으로 판정되어 있습니다. 따라서 낙찰자는 배당으로 회수되지 못한 보증금 잔액을 떠안을 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
| 구분 | 점유·전입 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|
| 유보경 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2023.03.21 확정일자 2023.02.24 | 170,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미배당 승계 |
| 보증공사 유보경 보증금 대위·승계 | 해당 없음 | 별도 합산 없음 | 실제 임차인 아님 보증기관 승계 |
실제 임차인은 유보경 1명입니다. 매각물건명세서에 나타나는 보증공사는 별도의 두 번째 임차인이 아니라 유보경 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 관계입니다. 따라서 보증금을 다시 170,000,000원 추가해 합산해서는 안 됩니다.
③ 가격 구조와 예상배당 (매각가 123,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,529,280원 |
| 1. 임차인 유보경 보증금 | 170,000,000원 | 120,990,720원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당 기준입니다. 유보경 보증금 중 49,009,280원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
| 시나리오 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 123,520,000원 | 49,009,280원 | 172,529,280원 |
| 3회 유찰 시 | 98,816,000원 | 73,362,688원 | 172,178,688원 |
| 4회 유찰 시 | 79,052,800원 | 92,770,150원 | 171,822,950원 |
④ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 성북구 정릉동, 우이신설선 정릉역 북서측 인근. 주변은 아파트단지·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 정릉역과 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 2022.08.09 사용승인, 철근콘크리트구조 지하1층·지상15층 건물의 7층 709호입니다. 위생·급배수·승강기·CCTV·기계식 주차시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 공동주택 건부지로 이용 중이며 북동측 광대로, 남서측 세로(가), 북서측 세로(불)에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용도 확인됩니다.
- 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득액으로 판단. 현재 최저가 123,520,000원만 보지 말고 예상 인수액 49,009,280원을 합산한 172,529,280원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 임차보증금 배당 결과 확인. 실제 배당에서 유보경에게 얼마가 지급되는지에 따라 매수인 인수액이 달라질 수 있으므로 배당표와 매각물건명세서를 최종 대조해야 합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 보증공사는 유보경 보증금의 대위·승계 관계이므로 별도 임차보증금으로 더하지 않습니다.
- 임차권 인수·명도 연동. 대항력 있는 임차인의 미변제 보증금이 남는 구조이므로 단순한 소유자 점유 물건처럼 명도비만 계산해서는 안 됩니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2023.03.21 민간임대주택등기가 기록되어 있으므로 입찰 전 현재 등기 상태와 관련 서류를 원본으로 재확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납과 당해세 등은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 최신 법원서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.24억 경매”가 아니라 “약 1.72억 취득 구조”
이 사건의 숫자는 겉과 속이 크게 다릅니다. 감정가 193,000,000원에서 두 번 유찰되어 최저가가 123,520,000원까지 내려왔지만, 유보경의 대항력 있는 보증금 170,000,000원이 그보다 큽니다. 현재 예상배당에서는 49,009,280원이 남아 매수인에게 인수되고, 이를 더한 실질취득액은 172,529,280원입니다.
더 유찰돼도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 3회 유찰 시 실질취득 172,178,688원, 4회 유찰 시 171,822,950원으로 계산됩니다. 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘기 때문입니다. 따라서 이 물건은 “유찰될수록 싸지는 경매”로 접근하기보다, 대항력 임차보증금 때문에 총 취득부담이 약 170,000,000원대에 고정되는 경매로 보는 것이 핵심입니다. 가격 판단도 반드시 이 실질취득액을 기준으로 해야 합니다.
