서울북부지방법원 2025타경13243. 정릉동 갤럭시더정릉 7층 709호, 감정평가상 아파트(도시형생활주택)로 이용 중인 물건입니다. 소유자 김윤상은 2023.03.21 소유권을 이전받았고 등기부상 거래가액은 190,000,000원입니다. 문제의 핵심은 근저당이 아니라 선순위 대항력 임차권입니다. 등기부상 종전 서울축산업협동조합 근저당 3건은 2023.03.06 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2025.09.05 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
임차인 유보경은 2023.02.24 임대차계약 및 확정일자를 갖추고 2023.03.21 전입·점유를 시작했습니다. 이는 2025.09.05 말소기준보다 앞서며, 제공된 권리판정도 대항력 있음·우선변제권 있음으로 확인됩니다. 2025.01.31에는 보증금 170,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 배당으로 돌려받지 못하는 보증금은 매수인에게 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13243 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 정릉동 148-10 갤럭시더정릉 7층 709호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트(도시형생활주택) · 지하1층, 지상15층 내 7층 709호 |
| 소유자 | 김윤상 · 2023.03.21 소유권이전 · 거래가액 190,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 193,000,000원 / 154,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
등기부에 한때 설정됐던 서울축산업협동조합 근저당 3건은 2023.03.06 이미 말소됐습니다. 따라서 이들 근저당은 현재 매수인 권리분석의 말소기준이 아닙니다. 현재 기준은 2025.09.05 강제경매개시결정이고, 유보경의 전입·점유 2023.03.21 및 임차권등기 2025.01.31은 그보다 앞섭니다.
| 점유·신고자 | 보증금 | 주요 일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 유보경 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 170,000,000원 | 계약·확정 2023.02.24 전입·점유 2023.03.21 배당요구 2025.01.31 | 대항력 있음 우선변제 |
| 보증공사 유보경 보증금의 대위·승계 | 별도 보증금 아님 | 유보경 권리 승계 | 승계·중복신고 |
② 가격 구조 — 낙찰가가 내려가면 인수가 늘어난다
현재 회차 최저매각가는 154,400,000원입니다. 하지만 배당 예상상 집행비용 2,961,600원을 먼저 제외한 뒤 유보경에게 151,438,400원이 배당되고, 보증금 중 남는 18,561,600원은 매수인이 인수합니다. 따라서 현재 회차 실질취득은 172,961,600원입니다.
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 미배당·인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 154,400,000원 | 18,561,600원 | 172,961,600원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 123,520,000원 | 49,009,280원 | 172,529,280원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 98,816,000원 | 73,362,688원 | 172,178,688원 |
표에서 보듯 낙찰가가 154,400,000원 → 123,520,000원 → 98,816,000원으로 내려가도 미배당 인수액은 18,561,600원 → 49,009,280원 → 73,362,688원으로 커집니다. 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 구간에서는 낙찰가 하락분 상당 부분이 인수액 증가로 바뀌므로 총 부담이 보증금 부근에 고정되는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 154,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,961,600원 |
| 1. 임차인 유보경 보증금 | 170,000,000원 | 151,438,400원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서 유보경 보증금 부족분 18,561,600원이 매수인 인수로 남습니다. 주택도시보증공사의 신청채권자 청구금액 170,000,000원은 예상배당 0원이며, 소유자 잔여도 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 성북구 정릉동 소재 우이신설선 정릉역 북서측 인근입니다. 주위는 아파트단지·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 정릉역 및 버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 2022.08.09 사용승인됐으며 아파트(도시형생활주택)로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상15층 내 7층 709호입니다.
- 토지·도로. 공동주택 건부지로 이용 중이며 용도지역은 준주거지역입니다. 북동측 광대로, 남서측 세로(가), 북서측 세로(불)과 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·상대보호구역· 대공방어협조구역·제한보호구역·중점경관관리구역 등이 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 5,511,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득으로 계산. 현재 회차는 최저가 154,400,000원이 아니라 인수 18,561,600원을 더한 172,961,600원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 2회 유찰 시 매각가 123,520,000원으로 낮아져도 인수액은 49,009,280원, 3회 유찰 시 매각가 98,816,000원에 인수액은 73,362,688원으로 증가합니다.
- 실제 임차인 수 확인. 유보경이 실제 임차인 1명이며, 보증공사는 유보경 보증금의 대위·승계로 별도 보증금을 합산하지 않습니다.
- 배당·인수 원본 대조. 유보경의 대항력·우선변제권과 미배당 보증금의 인수 범위를 등기부와 매각물건명세서 기준으로 최종 확인해야 합니다.
- 시세 판단 분리. 별도의 최근 실거래 비교자료가 없으므로, 감정가 대비 최저가 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단하면 안 됩니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 인수액이 올라간다”
이 물건의 핵심은 단순합니다. 현재 최저가는 154,400,000원이지만, 대항력 있는 임차인 유보경의 보증금은 170,000,000원입니다. 현재 예상배당 후 18,561,600원이 남아 매수인이 인수하므로 실질취득은 172,961,600원입니다.
더 유찰되더라도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 2회 유찰에서는 인수액이 49,009,280원, 3회 유찰에서는 73,362,688원으로 커집니다. 즉 낙찰가가 내려가는 만큼 임차보증금 미배당이 매수인에게 이동합니다. 이 사건은 ‘최저가’를 볼 물건이 아니라 ‘낙찰가 + 인수액’을 볼 물건입니다. 종전 근저당은 이미 말소됐지만, 선순위 대항력 임차보증금이라는 핵심 부담이 남아 있으므로 권리상 안전형으로 평가할 수 없습니다.
