60,800,000원
서울북부지방법원 2025타경13270. 면목동 중랑지웰에스테이트 101동 703호, 전용 14.43㎡의 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중인 오피스텔 표시 물건입니다. 등기상 현재 소유자는 강정묵이고, 2022.04.18. 130,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 말소기준권리는 2022.06.15. 접수된 한국캐피탈 주식회사 가압류 21,244,232원입니다.
문제는 그보다 앞선 임차관계입니다. 임차인 김민정은 확정일자 2022.03.02., 전입·점유개시 2022.03.28.로 말소기준권리보다 빠르고, 보증금은 130,000,000원입니다. 2024.04.05. 주택임차권등기까지 마쳤으며 배당요구도 했습니다. 따라서 임차권등기가 말소기준 이후에 접수됐다는 이유만으로 인수위험이 없어지는 것이 아니라, 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액을 낙찰자가 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13270 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 면목동 538 중랑지웰에스테이트 101동 7층 703호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 도시형생활주택 원룸형 · 전용 14.43㎡ · 지상 8층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 강정묵 (2022.04.18. 거래가 130,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 60,800,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 147,260,521원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김민정 | 제101동 제7층 제703호 전부 | 130,000,000원 | 전입·점유 2022.03.28 확정일자 2022.03.02 | 대항력 有 우선변제 보증기관 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 김민정은 말소기준권리 2022.06.15.보다 먼저 전입·점유했고 확정일자도 갖췄으며 배당요구를 했습니다. 매각물건명세서 역시 2024.04.05. 접수된 을구 3번 주택임차권등기에 대해 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
② 시세 비교 — 6,080만원이 아니라 1.31억원을 비교해야 한다
동일 전용면적 14.43㎡의 최근 거래 12건 평균은 88,083,333원이고, 최근 12개월 6건 평균은 88,500,000원입니다. 최신 거래는 2025.10. 90,000,000원이며, 최근 거래 추세는 이전 구간 대비 1.0%입니다. 가격 판단에서는 과거 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 14.43㎡ | 7 | 90,000,000원 |
| 2025.08 | 14.43㎡ | 4 | 89,000,000원 |
| 2025.03 | 14.43㎡ | 5 | 89,000,000원 |
| 2025.02 | 14.43㎡ | 4 | 88,000,000원 |
| 2025.01 | 14.43㎡ | 8 | 87,000,000원 |
| 2024.12 | 14.43㎡ | 6 | 88,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 14.43㎡ | 6건 | 88,500,000원 |
표면 최저가 60,800,000원만 놓으면 최근 12개월 평균의 68.7%지만, 이 비율을 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 현재 회차의 실질취득 131,494,400원은 최근 12개월 평균 88,500,000원의 148.6%이고, 최신 거래 90,000,000원보다도 높습니다. 즉 최저가는 시세보다 낮지만 실제 부담은 시세보다 훨씬 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 60,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,494,400원 |
| 1. 임차인 김민정 보증금 | 130,000,000원 | 59,305,600원 |
| 2. 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 21,244,232원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 한국주택금융공사 | 147,260,521원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 김민정 보증금 130,000,000원 중 예상배당 59,305,600원을 제외한 70,694,400원이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당순위에 따라 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 실질부담 — 낙찰가 하락분이 인수액으로 이동
| 회차 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 60,800,000원 | 70,694,400원 | 131,494,400원 |
| 3회 유찰 시 | 48,640,000원 | 82,635,520원 | 131,275,520원 |
| 4회 유찰 시 | 38,912,000원 | 92,188,416원 | 131,100,416원 |
현재 회차에서 4회 유찰 시까지 낙찰가는 60,800,000원에서 38,912,000원으로 내려가지만, 인수액은 70,694,400원에서 92,188,416원으로 커집니다. 결과적으로 실질부담은 계속 약 131,000,000원 수준입니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 이런 식으로 최저가 하락이 곧바로 실질취득가 하락으로 이어지지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 면목역(지하철 7호선) 남서측 인근의 기존주택지대로, 다세대주택·단독주택·연립주택·학교·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 면목역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 2013.10.15. 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 8층 건물 내 7층 703호이며 난방·위생·승강기 설비가 있습니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(면목생활권)·과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 4,442,000원/㎡입니다.
- 현장 유의사항. 2025.09.23. 현장조사 당시 건물 입구에 관리비독촉대장이 부착되어 있었습니다.
- 거래. 동일면적 거래 12건 평균 88,083,333원, 최근 12개월 6건 평균 88,500,000원이며 최신 거래는 90,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수액 재확인. 현재 예상 인수액은 70,694,400원입니다. 실제 배당표 확정 전까지 세금·우선순위 변동을 반드시 점검해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 60,800,000원이 최근 시세의 68.7%라는 수치는 인수액을 제외한 값입니다. 응찰 판단은 실질취득 131,494,400원을 기준으로 해야 합니다.
- 추가 유찰의 효과 제한. 3회·4회 유찰 시에도 인수액이 증가해 실질부담은 131,275,520원·131,100,416원 수준입니다.
- 임차인 명도. 김민정은 대항력 있는 임차인으로 보증금 미변제 잔액이 남습니다. 명도는 보증금 반환 문제와 함께 판단해야 합니다.
- 관리비 확인. 현장조사 당시 관리비독촉대장이 확인된 만큼 체납관리비의 범위와 공용부분 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “6,080만원짜리 물건”이 아니다
이 사건에서 가장 위험한 착시는 감정가 95,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 60,800,000원까지 내려왔다는 사실만 보는 것입니다. 김민정의 보증금 130,000,000원은 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차보증금이고, 현재 예상배당 후 70,694,400원이 남아 매수인이 인수합니다. 그래서 현재 회차 실질취득은 131,494,400원입니다.
최근 12개월 동일면적 평균 88,500,000원, 최신 거래 90,000,000원과 비교하면 실질취득액은 시세 이상입니다. 더 유찰돼도 낙찰가 하락분 상당 부분이 인수액 증가로 이동합니다. 표면가격은 낮지만 실질가격은 높은 대항력 인수형. 이 물건은 최저가 할인율이 아니라 임차보증금 미배당액과 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.
