76,000,000원
서울북부지방법원 2025타경13270. 면목동 중랑지웰에스테이트 101동 7층 703호로, 감정 이용상태는 도시형생활주택 원룸형입니다. 전용면적 비교 기준은 14.43㎡이고, 감정가는 95,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 76,000,000원입니다. 겉으로만 보면 최근 12개월 실거래 평균 88,500,000원보다 12,500,000원 낮아 가격 메리트가 있어 보입니다. 하지만 이 사건은 낙찰가만으로 경제성을 판단하면 결론이 뒤집히는 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다.
임차인 김민정의 임대차계약일은 2022.02.28, 확정일자는 2022.03.02, 주민등록·점유개시일은 2022.03.28입니다. 반면 말소기준은 2022.06.15 접수된 한국캐피탈 주식회사의 가압류입니다. 즉 임차인의 전입·점유가 말소기준보다 앞서고, 사건 자료에서도 대항력 있음으로 판정돼 있습니다. 보증금 130,000,000원 전부가 배당되지 않으면 남는 금액은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13270 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 면목동 538 중랑지웰에스테이트 101동 7층 703호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정 이용상태 도시형생활주택 원룸형 · 전용 14.43㎡ · 지상8층 중 7층 |
| 소유자 | 강정묵 (2022.04.18. 매매, 거래가액 130,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 76,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 147,260,521원 |
| 말소기준 | 2022.06.15. 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 · 청구금액 21,244,232원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소되는 임차권등기와 ‘남는 보증금’은 별개
등기부 을구 3번 주택임차권은 2024.04.05 접수돼 말소기준보다 늦고, 형식상 매각으로 소멸합니다. 그러나 여기서 “임차권등기가 소멸하니 보증금도 끝난다”고 해석하면 안 됩니다. 김민정은 이미 2022.03.28 전입·점유해 말소기준일 2022.06.15보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다. 매각물건명세서도 보증금 전액을 배당받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김민정 | 101동 7층 703호 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.28 | 2022.03.02 | 130,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
② 시세 비교 — 7,600만원이 아니라 약 1.32억원을 비교해야 한다
전용 14.43㎡가 일치하는 실거래 12건은 80,000,000원~102,000,000원 범위이고, 전체 평균은 88,083,333원입니다. 다만 가격 판단에는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 88,500,000원, 최신 거래 2025.10의 90,000,000원을 우선하는 것이 적절합니다. 최근 12개월 평균은 이전 구간보다 1.0% 높은 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 14.43㎡ | 7 | 90,000,000원 |
| 2025.08 | 14.43㎡ | 4 | 89,000,000원 |
| 2025.03 | 14.43㎡ | 5 | 89,000,000원 |
| 2025.02 | 14.43㎡ | 4 | 88,000,000원 |
| 2025.01 | 14.43㎡ | 8 | 87,000,000원 |
| 2024.12 | 14.43㎡ | 6 | 88,000,000원 |
| 2024.03 | 14.43㎡ | 5 | 87,000,000원 |
| 2024.02 | 14.43㎡ | 8 | 90,000,000원 |
| 2023.10 | 14.43㎡ | 5 | 87,000,000원 |
| 2023.08 | 14.43㎡ | 4 | 80,000,000원 |
| 2023.07 | 14.43㎡ | 5 | 102,000,000원 |
| 2022.12 | 14.43㎡ | 4 | 80,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 14.43㎡ | 6건 | 88,500,000원 |
최저가 76,000,000원 자체는 최근 12개월 평균의 85.9%, 전체 평균의 86.3%입니다. 하지만 이 비율은 이 사건의 가격 메리트를 판단하는 지표가 아닙니다. 현재 미배당 인수액을 더한 실질 취득 부담 131,768,000원은 최근 12개월 평균 88,500,000원의 약 148.9%, 최신 거래 90,000,000원의 약 146.4%입니다. 따라서 “최저가가 시세보다 14% 싸다”는 표현은 이 사건에서는 틀린 결론입니다.
③ 예상배당표 (매각가 76,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,768,000원 |
| 1. 임차인 김민정 보증금 | 130,000,000원 | 74,232,000원 |
| 2. 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 21,244,232원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 한국주택금융공사 | 147,260,521원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 중 74,232,000원이 배당되고 55,768,000원이 남습니다. 매각물건명세서에 따라 이 잔액은 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 회차별 실질부담 — 유찰돼도 보증금이 따라온다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 합계 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 76,000,000원 | 55,768,000원 | 131,768,000원 |
| 2회 유찰 시 | 60,800,000원 | 70,694,400원 | 131,494,400원 |
| 3회 유찰 시 | 48,640,000원 | 82,635,520원 | 131,275,520원 |
표에서 보듯 최저매각가가 76,000,000원에서 60,800,000원, 다시 48,640,000원으로 낮아져도 인수액이 55,768,000원 → 70,694,400원 → 82,635,520원으로 커집니다. 따라서 일반 경매처럼 “한 번 더 유찰되면 싸진다”는 접근이 통하지 않습니다. 이 유형은 낙찰가가 아니라 대항력 보증금을 포함한 총 부담을 기준으로 판단해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 면목역(지하철 7호선) 남서측 인근의 기존주택지대로, 주변에 다세대주택·단독주택·연립주택·학교·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 면목역이 있으며, 감정평가상 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 2013.10.15 사용승인된 지상8층 건물의 7층 703호로, 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중입니다. 난방·위생설비·승강기가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역(면목생활권)이고 토지 공시지가는 4,442,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 전용 14.43㎡ 실거래가 지속적으로 확인되지만, 소형 원룸형이라는 용도 특성과 실거래 80,000,000원~102,000,000원의 가격 범위를 함께 고려해야 합니다.
- 관리비. 현장조사일 2025.09.23 당시 건물 입구에 관리비 독촉대장이 부착돼 있었으므로 체납 여부와 공용부분 부담 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득가를 보세요. 현재 판단 기준은 76,000,000원이 아니라 최저가와 인수액을 합친 131,768,000원입니다.
- 임차인 배당 결과 확인. 김민정의 보증금 130,000,000원이 실제 배당에서 얼마까지 변제되는지가 최종 인수액을 결정합니다.
- 대항력 임차인 인도 문제 확인. 전입·점유가 말소기준보다 앞선 임차인이므로 보증금 반환과 점유 이전의 연결 관계를 입찰 전에 반드시 점검해야 합니다.
- 유찰만 기다리는 전략 금지. 2회·3회 유찰 시에도 인수액이 늘어 실질 부담은 각각 131,494,400원·131,275,520원으로 거의 유지됩니다.
- 시세 비교 기준. 전체 평균 88,083,333원보다 최근 12개월 평균 88,500,000원과 최신 거래 90,000,000원을 우선하고, 반드시 인수액을 포함해 비교해야 합니다.
- 관리비 확인. 관리비 독촉대장이 확인된 만큼 관리주체를 통해 체납액과 공용부분 관리비를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당관계와 실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “7,600만원짜리 물건”이 아니다
이 사건을 최저매각가만 놓고 보면 감정가보다 20% 낮고 최근 12개월 실거래 평균의 85.9%여서 싸게 보입니다. 그러나 권리분석을 반영하면 결론은 정반대입니다. 김민정은 말소기준보다 앞서 전입·점유한 대항력 임차인이고, 보증금은 130,000,000원입니다. 현재 회차에서는 74,232,000원만 배당되고 55,768,000원을 매수인이 인수하게 돼, 실제 부담은 131,768,000원입니다.
이는 최근 12개월 평균 88,500,000원과 최신 거래 90,000,000원을 크게 웃돕니다. 더 유찰돼도 매각가 감소만큼 인수액이 증가해 총 부담은 약 131,000,000원대에 머뭅니다. 따라서 이 사건의 결론은 “최저가 할인은 의미가 없고, 대항력 보증금 인수 때문에 실질취득가가 시세보다 높다”입니다. 권리 인수와 시세를 함께 보면 가격 매력도는 낮습니다.
