✅ 실질 인수 0원* 🏷️ 최저가 감정가의 64% 👤 실제 임차인 1명 🔁 2회 유찰
서울북부지방법원 2025타경13330. 정릉동 갤럭시더정릉 4층 407호입니다. 사건의 핵심은 대항력 있는 임차권과 주택도시보증공사의 확약입니다. 임차권자 이륭걸은 2023.03.31 전입·점유를 시작했고 같은 날 확정일자를 받았으며 보증금은 169,000,000원입니다. 등기상 말소기준은 2025.05.07 파주세무서장의 압류이므로 임차인의 전입이 훨씬 앞서 대항력이 있는 구조입니다.
통상 이 구조라면 현재 최저가 133,120,000원에서 집행비용 2,663,680원을 제외하고 임차인에게 130,456,320원이 배당돼 38,543,680원이 미배당으로 남고, 그 잔액이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 이 보증금에 관한 매수인 실질 인수는 0원*으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13330 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 정릉동 148-10 갤럭시더정릉 4층407호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 도시형생활주택으로 이용중 · 15층 건물 내 4층 407호 |
| 소유자 | 허진무 (2023.03.31 소유권이전 · 거래가액 188,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 208,000,000원 / 133,120,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 169,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권, 그러나 확약이 핵심
등기상 현재 말소기준은 2025.05.07 갑구 3번 압류입니다. 2022년 서울축산업협동조합의 근저당권들은 2023.03.06 이미 말소됐습니다. 임차권자 이륭걸은 2023.03.31 전입·점유·확정일자를 갖춰 말소기준보다 앞서므로 원칙상 대항력이 있고, 배당요구와 확정일자에 따라 우선변제권도 행사합니다.
| 구분 | 성명 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 이륭걸 | 169,000,000원 | 2023.03.31 / 2023.03.31 | 대항력 有 | 우선변제 | 실질 0원* |
| 보증기관 대위·승계 | 시보증 | 별도 합산 없음 | 2023.03.31 / 2023.03.31 | 대항력 주장 | 우선변제 | 이륭걸 보증금 승계 |
실제 임차인은 1명입니다. 시보증은 이륭걸 보증금의 보증기관 대위·승계 신고이므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
② 가격 판단 — 64%라는 숫자만으로는 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 133,120,000원으로 감정가 208,000,000원의 64%입니다. 확약을 반영하면 실질 인수액은 0원이므로 실질취득도 현재 최저가와 같은 133,120,000원*으로 볼 수 있습니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 64%라는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다. 권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 가격 판단은 정릉동·동일 건물·유사 면적의 실제 거래와 임대수익 수준을 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 133,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,663,680원 |
| 1. 임차인 이륭걸 보증금 · 우선변제 | 169,000,000원 | 130,456,320원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 169,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 이륭걸 보증금은 38,543,680원이 미배당으로 남습니다. 그러나 매각물건명세서의 대항력 포기·잔존 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 해당 미배당액의 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정릉역 북서측 인근으로 아파트단지·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 우이신설선 정릉역과 버스정류장이 있어 교통환경은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 4층 407호이며 사용승인은 2022.08.09입니다. 위생·급배수·냉난방·소방·승강기·기계식 주차설비가 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역 등에 속하고 공시지가는 5,511,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 실제 매각물건명세서와 제출 확약서에 동일하게 기재돼 있는지 확인하세요.
- 중복 보증금 금지. 시보증은 이륭걸 보증금의 대위·승계 신고입니다. 실제 임차인은 1명이며 보증금을 별도로 합산하면 안 됩니다.
- 시세 확인. 현재 최저가가 감정가의 64%라도 실거래 비교자료가 없으므로 동일 건물·인근 유사 물건의 거래가격을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 이용상태 확인. 사건상 용도는 오피스텔이고 감정평가 이용상태는 도시형생활주택입니다. 현황과 공부상 용도, 임대·대출 취급 조건을 입찰 전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “대항력 임차권보다 확약의 효력이 승부처”
이 사건은 표면만 보면 보증금 169,000,000원의 대항력 있는 임차권이 최저가 133,120,000원보다 커서 인수 위험이 큰 물건처럼 보입니다. 실제 배당 계산에서도 현재 회차 기준 38,543,680원이 미배당으로 남습니다. 하지만 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 잔존 보증금 반환청구권도 포기하며 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했기 때문에, 해당 보증금의 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
남는 판단 포인트는 가격입니다. 2회 유찰돼 감정가의 64%까지 내려왔지만 실거래 자료가 없으므로 “많이 유찰됐으니 싸다”는 결론은 금물입니다. 이 물건은 권리는 확약 원문 확인 후 판단, 가격은 별도 시세 검증 후 판단하는 사건입니다.
