서울북부지방법원 2025타경13330. 정릉동 갤럭시더정릉 제4층 제407호입니다. 등기상 현재 소유자는 허진무이고, 2023.02.28 매매를 원인으로 2023.03.31 소유권을 이전받았으며 거래가액은 188,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 2023.03.31 전입·점유·확정일자를 갖춘 이륭걸의 보증금 169,000,000원 임차권입니다. 전입일이 말소기준권리인 2025.05.07 압류보다 앞서므로 대항력을 갖고 있고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제를 받을 구조입니다.
현재 최저매각가는 감정가 208,000,000원의 80%인 166,400,000원입니다. 배당표만 놓고 보면 집행비용 3,129,600원을 제외한 163,270,400원이 임차보증금에 배당되어 5,729,600원이 남습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 일반적인 경우라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 총 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 포기·말소 확약이 있어 그 잔존 보증금 청구를 실질 0원으로 처리하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13330 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 정릉동 148-10 갤럭시더정릉 4층 407호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 도시형생활주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 15층 건물 내 제4층 제407호 · 사용승인 2022.08.09 |
| 소유자 | 허진무 · 2023.02.28 매매 · 거래가액 188,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 208,000,000원 / 166,400,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 청구금액 | 169,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 기준은 2025.05.07 압류
서울축산업협동조합의 근저당권 3건은 등기부상 이미 말소되어 현재 인수 판단의 기준이 아닙니다. 계산된 말소기준은 2025.05.07 국의 압류이고, 이후 2025.09.19 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 이륭걸의 임차권은 2023.03.31 전입·점유·확정일자를 갖춘 권리로 기준일보다 앞섭니다.
② 임차인 — 실제 임차인은 1명, 보증기관 신고는 중복
| 구분 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이륭걸 제4층 제407호 전부 | 2023.03.31 확정 2023.03.31 | 169,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실제 임차인 |
| 시보증 보증기관 대위·승계 | 2023.03.31 확정 2023.03.31 | 0원 | 승계 신고 | 우선변제 有 | 이륭걸 보증금 중복 신고 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 이륭걸 보증금에 관한 중복 신고이므로 보증금을 별도로 합산하면 안 됩니다. 이륭걸의 임대차계약일자는 2023.03.01, 전입·점유개시·확정일자는 모두 2023.03.31이며, 임차권등기는 2024.08.06 접수되었습니다.
③ 가격 — 1회 유찰됐지만 시세 메리트는 별도 확인
감정가는 208,000,000원, 현재 최저매각가는 166,400,000원으로 감정가의 80%입니다. 다만 최근 12개월 평균, 최신 실거래, 최근 가격 추세가 확인되지 않으므로 감정가 대비 20% 낮다는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 166,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,129,600원 |
| 1. 임차인 이륭걸 보증금 · 우선변제 | 169,000,000원 | 163,270,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 169,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 이륭걸 보증금 부족분은 5,729,600원입니다. 이는 확약 미반영 시 인수 가능액이며, 주택도시보증공사의 대항력·잔존 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 정릉역 북서측 인근이며, 아파트단지·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 우이신설선 정릉역과 버스정류장이 있습니다.
- 이용. 감정평가상 제407호는 도시형생활주택으로 이용중이며, 건물은 15층 중 4층입니다.
- 설비. 위생·급배수·냉난방·소방·승강기·기계식 주차설비가 되어 있습니다.
- 토지. 8필지 일단의 평탄한 세로장방형 토지이며 공동주택·근린생활시설·오피스텔 건부지로 이용중입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·제한보호구역 등이 포함되며, 일부 필지는 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 5,511,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 실제 매각조건에 반영되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 중복 보증금 합산 금지. 실제 임차인은 이륭걸 1명이며 보증기관 승계 신고를 별도 보증금으로 계산하면 안 됩니다.
- 배당 구조 확인. 현재 회차에서는 집행비용 3,129,600원 후 임차인에게 163,270,400원이 우선 배당되는 계산입니다.
- 가격 상한 별도 산정. 최근 실거래 시세가 확인되지 않으므로 감정가 대비 80%라는 할인율만으로 응찰 상한을 정하지 않아야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2023.03.31 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서와 실제 배당관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 있지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건을 등기 순서만 보면 보증금 169,000,000원의 대항력 있는 임차권이 최저가 166,400,000원을 넘어서는 인수형 구조입니다. 현재 회차만 계산해도 미배당 5,729,600원이 생깁니다. 그러나 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하면서 결론이 달라집니다. 확약 반영 후 실질 인수는 0원, 실질취득은 현재 최저가 166,400,000원입니다. 다만 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 가격 측면에서는 아직 합격점을 주기 어렵습니다. 권리는 확약 확인을 전제로 정리 가능, 가격은 시세 확인 후 판단. 이 두 단계를 분리해서 보는 것이 핵심입니다.
