서울북부지방법원 2025타경13387. 성북구 종암동 종암힐스톤 2동 6층 601호, 전용 55.7㎡급의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 현재 소유자는 고연정·채민수 각 2분의 1 지분이고, 2015년 9월 25일 매매를 원인으로 2015년 10월 20일 거래가액 360,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 의정부중앙새마을금고가 채민수를 채무자로 채권최고액 276,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 채민수 지분에 설정된 서울신용보증재단 가압류 49,780,000원, 서울보증보험주식회사 가압류 31,002,350원, 그리고 의정부중앙새마을금고의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 임차인도 확인되지 않아 등기·임차관계만 놓고 보면 매수인이 떠안을 금액은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13387 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 종암동 1-10 종암힐스톤 2동 6층601호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 55.7㎡ · 방3·현관·주방·거실·발코니·W/C2 · 지상 6층 중 6층 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하 1층 / 지상 6층 · 사용승인 2015.05.04 |
| 소유자 | 고연정 2분의 1 · 채민수 2분의 1 (2015.09.25 매매, 거래가액 360,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 473,000,000원 / 473,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 의정부중앙새마을금고 / 190,901,440원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 인수 문제는 확인되지 않습니다. 현재 권리분석의 기준은 2015.10.20 의정부중앙새마을금고 근저당권 276,000,000원이며, 2021년과 2025년에 설정된 가압류 및 경매개시결정은 모두 그 이후입니다. 매각 시 매수인에게 승계되는 등기상 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 38,000,000원 높은 신건
종암힐스톤은 총 40세대, 사용승인일은 2015.05.04입니다. 대상 면적은 55.7㎡이며 실거래 면적도 54.92㎡·55.29㎡·55.7㎡로 비교 가능한 표본이 잡혀 있습니다. 전체 10건 평균은 363,692,000원이지만, 가격 판단은 더 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 435,000,000원, 최신 거래는 2025.05 · 450,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 54.92㎡ | 4 | 450,000,000원 |
| 2025.04 | 55.7㎡ | 2 | 415,000,000원 |
| 2024.08 | 54.92㎡ | 6 | 440,000,000원 |
| 2022.08 | 55.29㎡ | 3 | 304,920,000원 |
| 2022.08 | 55.29㎡ | 3 | 360,000,000원 |
| 2022.01 | 55.7㎡ | 4 | 422,000,000원 |
| 2021.11 | 55.7㎡ | 4 | 320,000,000원 |
| 2021.11 | 55.7㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 2021.11 | 55.7㎡ | 3 | 310,000,000원 |
| 2021.11 | 55.29㎡ | 2 | 305,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 3건 | 435,000,000원 |
신건 최저가 473,000,000원은 최근 12개월 평균 435,000,000원보다 38,000,000원 높고, 최신 거래 450,000,000원보다도 23,000,000원 높습니다. 데이터상 최저가의 최근 시세 대비 비율은 108.7%입니다. 최근 거래군이 이전 거래군보다 30.6% 높은 흐름이어서 하락 추세로 볼 자료는 아니지만, 그렇다고 현재 최저가가 최근 시세보다 저렴해지는 것은 아닙니다.
③ 재개발 변수 — 권리분석과 별도로 반드시 확인
매각물건명세서 비고에 따르면 이 부동산은 종암8구역 주택정비형 재개발사업 대상지로, 2025.05.29 정비구역 지정 고시가 이뤄졌고 2025.12.10 조합설립추진위원회 승인을 받았습니다. 2026.06.24 서울특별시 성북구 사실조회서 기준으로는 조합설립인가 전입니다.
④ 예상배당표 (매각가 473,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,130,000원 |
| 1. 근저당 · 의정부중앙새마을금고 | 276,000,000원 | 276,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서울신용보증재단 | 49,780,000원 | 49,780,000원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 31,002,350원 | 31,002,350원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 109,087,650원 |
현재 회차 473,000,000원 가정에서는 채권자 청구액 합계 356,782,350원이 전액 배당되고, 소유자에게 109,087,650원이 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 권리는 그대로, 가격만 내려간다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 473,000,000원 | 356,782,350원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 378,400,000원 | 356,782,350원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 302,720,000원 | 297,681,920원 | 59,100,430원 | 0원 |
중요한 점은 2회 유찰 시 채권자 미배당액이 59,100,430원 발생해도 그 금액이 매수인에게 넘어오는 구조는 아니라는 점입니다. 데이터상 모든 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 이 물건은 유찰이 진행돼도 권리 인수액이 늘어나는 대항력 임차인 인수형이 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 6호선 월곡역 남서측 인근으로, 주거용 및 근린생활시설이 혼재하는 주택·상가 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 6호선 월곡역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 방3·현관·주방·거실·발코니·W/C2 구조입니다.
- 도로·토지. 동측으로 노폭 약 10미터 내외 포장도로에 접하고, 토지는 평지의 사다리형이며 다세대 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·정비구역·과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 3,318,000원/㎡입니다.
- 규제. 토지거래계약에관한허가구역 관련 지정 내용이 존재하므로 실제 취득 단계의 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 363,692,000원보다 최근 12개월 평균 435,000,000원과 최신 거래 450,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 현재 최저가 473,000,000원은 최근 평균 대비 108.7%이므로 ‘경매라서 싸다’는 전제를 두지 마세요.
- 재개발 승계 확인. 조합원 지위 승계 여부, 부담금 정도, 기타 권리내용을 이후 설립될 조합 및 주무관청에 확인해야 합니다.
- 조합설립 단계 확인. 2026.06.24 사실조회 기준 조합설립인가 전이므로 입찰 시점의 사업 진행상황을 다시 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 점유 상태와 인도 가능 여부는 현장에서 재확인하는 것이 안전합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 배당표에 반영되지 않은 당해세 등은 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 전 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리 안전”과 “가격 메리트”는 별개다
이 물건의 장점은 분명합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원, 말소기준 이후 권리 소멸이라는 점에서 권리분석 자체는 단순한 편입니다. 그러나 현재 신건 가격 473,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 435,000,000원보다 높고, 최신 거래 450,000,000원도 웃돕니다. 여기에 종암8구역 재개발과 관련한 조합원 지위 승계 및 부담금 확인이라는 변수가 남습니다. 따라서 결론은 권리는 무난하지만, 신건 가격과 재개발 권리관계는 보류입니다. 현재 회차에서의 핵심은 ‘인수 위험’이 아니라 가격과 정비사업상 지위 확인입니다.
