의정부지방법원 2025타경63457. 파주시 목동동 운정화성파크드림시그니처 704동 1층 102호, 전용 74.9892㎡ 아파트입니다. 김강진이 거래가 325,400,000원으로 소유권을 취득했고, 2020.06.01 주식회사하나은행의 채권최고액 240,900,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 2024.06.28 한국주택금융공사로 이전됐고 2025.06.20 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다. 매각물건명세서상 별도로 매수인이 떠안을 권리는 없고, 예상 인수액도 0원입니다.
가격은 감정가 472,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 330,400,000원까지 내려왔습니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 469,666,666원, 최신 거래는 2026.05의 422,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가는 최근 시세보다 명확히 낮은 구간입니다. 다만 실거래 표본에는 대상과 같은 1층 거래가 없어 층에 따른 가격 차이는 현장에서 별도로 점검해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63457 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 목동동 898 운정화성파크드림시그니처 704동 1층102호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 74.9892㎡ · 25층 중 1층 |
| 이용상태 | 아파트 1세대로 이용중 |
| 소유자 | 김강진 · 거래가액 325,400,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 472,000,000원 / 330,400,000원 (1회 유찰) |
| 경매채권자 / 청구액 | 한국주택금융공사 / 186,554,672원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수 부담 없음
말소기준은 2020.06.01 설정된 주식회사하나은행 근저당권 240,900,000원입니다. 이 근저당권은 2024.06.28 한국주택금융공사로 이전됐고, 이후 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다. 2021.06.25 장환희 명의의 143,000,000원 근저당권은 2022.05.19 해지로 말소됐습니다. 2022.05.20 설정된 주식회사상상인플러스저축은행 318,000,000원 근저당 관련 권리도 말소기준보다 뒤에 위치합니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 뒤 최근 평균의 70.3%
실거래 비교 단지는 산내마을7단지화성파크드림, 대상 면적은 74.9892㎡이며 실거래 비교 면적은 74.99㎡로 일치합니다. 최근 12개월 거래 12건의 평균은 469,666,666원이고, 거래 범위는 422,000,000원~497,000,000원입니다. 현재 최저가 330,400,000원은 최근 12개월 평균의 70.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 74.99㎡ | 2 | 422,000,000원 |
| 2026.05 | 74.99㎡ | 6 | 470,000,000원 |
| 2026.05 | 74.99㎡ | 7 | 449,000,000원 |
| 2026.04 | 74.99㎡ | 11 | 452,000,000원 |
| 2026.04 | 74.99㎡ | 8 | 480,000,000원 |
| 2026.03 | 74.99㎡ | 6 | 463,000,000원 |
| 2026.02 | 74.99㎡ | 8 | 480,000,000원 |
| 2026.02 | 74.99㎡ | 8 | 480,000,000원 |
| 2025.12 | 74.99㎡ | 24 | 497,000,000원 |
| 2025.11 | 74.99㎡ | 17 | 490,000,000원 |
| 2025.11 | 74.99㎡ | 5 | 475,000,000원 |
| 2025.10 | 74.99㎡ | 21 | 478,000,000원 |
| 평균 | 74.99㎡ | 12건 | 469,666,666원 |
최신 거래는 2026.05의 422,000,000원이고, 같은 달에는 470,000,000원과 449,000,000원 거래도 있습니다. 현재 최저가 330,400,000원은 이들 최신 거래와 최근 12개월 평균보다 낮습니다. 다만 표본의 최저층도 2층으로, 대상 1층과 직접 비교되는 실거래는 보이지 않습니다. 따라서 가격 할인분 전부를 순수한 경매 메리트로 보지 말고 1층 특성을 함께 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 330,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,425,600원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 240,900,000원 | 240,900,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 84,074,400원 |
현재 회차 330,400,000원 가정에서는 채권최고액 기준 근저당권이 전액 배당되고 소유자에게 84,074,400원이 남는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
2회 유찰 시 매각가 231,280,000원에서는 채권자 총 배당액이 227,242,080원, 미배당액이 13,657,920원으로 계산됩니다. 3회 유찰 시 매각가 161,896,000원에서는 배당액 158,829,456원, 미배당액 82,070,544원입니다. 두 경우 모두 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 낙찰가가 낮아지면 채권자의 미배당은 커지지만, 그 부족분이 매수인에게 승계되는 구조로 계산되지는 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 목동동 청암초등학교 북측 인근. 주변은 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 각급학교 등이 혼재하는 주거지대로 주위환경은 무난한 편입니다.
- 교통. 대상까지 차량진입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통편익은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 25층 중 1층 102호. 위생·급배수, 옥내소화전, 승강기, 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 단지. 실거래 비교 단지 산내마을7단지화성파크드림은 1,047세대이며 준공일은 2020.02.25입니다.
- 규제. 도시지역(파주운정지구), 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 관련 표기가 있습니다. 토지자료에는 토지거래계약에관한허가구역 포함도 표시돼 있습니다.
- 토지. 공시지가 1,699,000원/㎡, 토지면적 64,100.4㎡. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표기도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 1층 가격 보정. 현재 최저가는 최근 시세보다 낮지만 최근 실거래 표본에는 1층 거래가 없습니다. 같은 단지 저층 거래와 실제 호수 상태를 확인해 할인폭을 판단해야 합니다.
- 점유 확인. 매각물건명세서상 인수권리는 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자를 확인하고 필요한 경우 대항력 관련 요소를 원본 서류와 대조해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2020.06.01 주식회사하나은행 근저당권 240,900,000원이 말소기준이며, 2024.06.28 한국주택금융공사로 이전된 흐름을 등기 원본에서 최종 확인하세요.
- 배당 변동요소. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당결과는 달라질 수 있습니다.
- 규제 원문 대조. 토지거래계약에관한허가구역, 역사문화환경보존지역 등 토지이용계획 표기를 입찰 전 원문으로 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리보다 가격, 가격보다 1층 확인”
이 사건은 권리 측면에서는 비교적 단순합니다. 2020.06.01 근저당권이 말소기준으로 잡히고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항이 없으며 예상 매수인 인수도 0원입니다. 동시에 가격은 한 차례 유찰로 330,400,000원까지 내려와 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 469,666,666원의 70.3% 수준입니다.
다만 이 물건은 25층 중 1층이고, 최근 12건 실거래에는 1층 사례가 없습니다. 감정평가서상 임대관계도 미상이므로, 현재 할인폭만 보고 곧바로 결론을 내리기보다 실제 점유·내부 상태·1층 가격 차이를 확인하는 것이 핵심입니다. 권리는 안정적이고 가격도 내려왔지만, 마지막 판단은 현장 확인에 달려 있는 물건입니다.
