172,000,000원
서울북부지방법원 2025타경13541. 성북구 정릉동 천우네오젠 2층 202호, 다세대주택입니다. 소유자 신유영은 2019년 매매를 원인으로 거래가액 193,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준은 2025.10.30. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 2024.05.27. 김소연의 주택임차권등기입니다. 임차보증금 202,000,000원, 주민등록·점유개시 2022.05.18., 확정일자 2022.05.25.로 말소기준보다 앞서 있어 원칙적으로 매수인 인수 위험이 있는 구조입니다.
다만 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 그 확약이 적용되는 보증기관 승계분은 본 분석에서 실질 인수 0원*으로 처리합니다. 하지만 이 확약은 다른 임차인에게 자동 적용되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13541 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 정릉동 192-237 천우네오젠 2층202호 · 서울특별시 성북구 서경로9가길 3-18 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 29.1㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 신유영 (2019.06.28. 매매 · 거래가액 193,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 172,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 202,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약을 같이 봐야 한다
| 임차인 / 신고 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김소연 제2층 제202호 전부 | 2022.05.18. 확정 2022.05.25. | 202,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 배당요구 2024.05.27. |
| 홍 빈 점유 부분 미상 | 2025.03.04. 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 보증금·확정일자 미상 |
| 시보증 홍 빈 보증금 승계 | 2022.05.18. 확정 2022.05.25. | 별도 합산 없음 | 보증기관 승계 | 대위·승계 홍 빈 보증금 중복신고 |
실제 임차인·임차권자는 2명으로 봅니다. 김소연과 홍 빈이며, 시보증 신고는 홍 빈 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복신고이므로 별도 보증금으로 더하지 않습니다. 특히 홍 빈은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정적으로 “있다”고 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 처리해야 합니다.
② 시세 비교 — 97.7%지만 ‘싸다’고 부르기 어렵다
천우네오젠은 2018.12.05. 준공된 20세대 다세대이며, 비교 면적은 29.1㎡입니다. 확인되는 최근 거래는 2025.10. 176,000,000원 한 건이고, 최근 12개월 평균도 동일한 176,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 29.1㎡ | 5 | 176,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.1㎡ | 1건 | 176,000,000원 |
현재 최저매각가 172,000,000원은 최근 12개월 실거래의 97.7%입니다. 표면 가격만 보면 최근 거래보다 낮지만 거래 표본은 1건뿐이고, 확약 밖 홍 빈의 보증금이 미상이라 실제 총취득비용은 확정되지 않았습니다. 따라서 이 물건을 단순히 “시세보다 싸다”고 평가해 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 172,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,208,000원 |
| 1. 임차인 김소연 보증금 | 202,000,000원 | 168,792,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 202,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 산식상 김소연 보증금 부족분은 33,208,000원으로 계산됩니다. 다만 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 적용되는 보증기관 승계분은 실질 인수 0원*으로 처리합니다. 홍 빈의 보증금 미상 위험은 별도이며, 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
회차별로 내려가도 주된 보증금 구조는 달라진다
| 회차 | 매각가 | 배당표상 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 172,000,000원 | 33,208,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 137,600,000원 | 67,126,400원 |
| 3회 유찰 시 · 51.2% | 110,080,000원 | 94,261,120원 |
김소연 보증금 202,000,000원을 기준으로 한 원래 산식에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 커지는 구조입니다. 다만 이 사건은 주택도시보증공사의 확약이 있으므로 확약 적용 승계분은 그 인수액을 실질 0원*으로 처리해야 합니다. 다시 말해 유찰로 표면 최저가가 낮아진다는 이유만으로 권리 위험까지 자동으로 줄어드는 것은 아니며, 홍 빈의 미상 보증금은 계속 별도 확인 대상입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 숭덕초등학교 북측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트·점포·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 노선버스 정류장 및 지하철역과의 거리 등을 감안한 대중교통 이용 편의도는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물 내 2층 202호이며, 급·배수설비·위생설비·난방설비·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 2필 일단지 가장형의 평탄한 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며 북동측 및 남동측으로 세로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 환금성. 천우네오젠은 20세대이며 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수 5.0회, 낙찰률 0%로 나타납니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구 포기·임차권등기 말소 동의가 실제 매수인에게 적용되는 범위를 원문으로 대조해야 합니다.
- 홍 빈 보증금 확인. 보증금·확정일자가 미상인 점유자이므로 대항력 가능·미상 상태입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본을 통해 계약관계를 확인해야 합니다.
- 중복신고 합산 금지. 시보증은 홍 빈 보증금에 대한 대위·승계 신고이므로 별도 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다.
- 가격 메리트 과대평가 금지. 현재 최저가 172,000,000원은 최근 12개월 실거래 176,000,000원의 97.7%입니다. 미상 인수위험을 감안하면 단순 가격 할인만으로 충분한 안전마진이라고 보기 어렵습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.15. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 시 처리관계를 원본 등기와 관련 서류에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 확약은 강하지만, 미상임차 하나가 결론을 바꾼다
이 물건은 겉으로 보면 감정가 215,000,000원에서 한 차례 유찰돼 172,000,000원까지 내려왔고, 최근 실거래 176,000,000원 대비 97.7%입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 그 가격 차이가 아닙니다. 김소연 보증금 202,000,000원의 미배당 인수 구조는 주택도시보증공사의 확약으로 해당 승계분에 한해 실질 0원*으로 완화됩니다.
문제는 확약 밖입니다. 홍 빈은 보증금·확정일자가 미상이고, 시보증의 신고는 홍 빈 보증금에 대한 대위·승계 중복신고이므로 별도 보증금으로 더할 수 없습니다. 결국 이 물건은 “주된 인수는 확약으로 해소됐지만, 별도 미상임차 위험이 남은 다세대”입니다. 현재 가격도 최근 거래와 큰 차이가 없어, 홍 빈의 임대차관계를 확인하기 전까지는 가격 메리트보다 권리 확인이 먼저입니다.
