✅ 확약분 실질 인수 0원 🏷️ 최저가 137,600,000원 ⚠️ 홍 빈 보증금 미상 📉 단지 평균 유찰 5.6회
서울북부지방법원 2025타경13541. 정릉동 천우네오젠 2층 202호, 감정평가상 이용상태는 다세대주택입니다. 감정가 215,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 137,600,000원, 감정가의 64%입니다. 겉으로는 최근 동일면적 실거래 176,000,000원보다 38,400,000원 낮아 가격 차이가 커 보이지만, 이 사건의 핵심은 단순 할인율이 아니라 임차관계의 범위입니다.
등기부상 김소연은 보증금 202,000,000원, 전입 2022.05.18, 확정일자 2022.05.25, 임차권등기 2024.05.27의 선순위 임차권자입니다. 현재 최저가 기준 배당가정에서는 134,873,600원을 배당받고 67,126,400원이 부족합니다. 원칙만 놓고 보면 이 부족분이 매수인 인수 문제가 되지만, 매각물건명세서 비고의 확약에 따라 해당 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로 이 부분은 실질 인수 0원으로 정리됩니다.
그러나 별도로 홍 빈의 전입일은 2025.03.04로 말소기준인 2025.10.30보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에 대항력 가능·미상, 인수금액도 미상으로 봐야 합니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 홍 빈 보증금의 중복신고이므로 실제 임차인 수에 더하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 김소연·홍 빈 2명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13541 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 정릉동 192-237 천우네오젠 2층 202호 |
| 물건종류 | 다세대 · 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건내 2층 202호 |
| 소유자 | 신유영 · 2019.07.10 소유권이전 · 거래가액 193,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 137,600,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 202,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 최근 동일면적 거래 | 29.1㎡ · 2025.10 · 5층 · 176,000,000원 |
① 권리 흐름 — 확약분은 정리, 미상 임차인은 남는다
| 실제 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김소연 제2층 제202호 전부 · 주거 | 2022.05.18 2022.05.25 | 202,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
| 홍 빈 점유 부분·용도 미상 | 2025.03.04 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·금액 미상 |
* 배당가정상 김소연의 부족분은 67,126,400원이지만, 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했으므로 해당 부분의 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 이 확약은 홍 빈의 미상 임차관계까지 해소하는 자료가 아닙니다.
② 시세 비교 — 78.2% 할인처럼 보여도 ‘확정 원가’는 아니다
천우네오젠은 20세대이며 비교 가능한 동일면적은 29.1㎡입니다. 확인된 최근 거래는 2025.10 5층 176,000,000원 1건이고, 최근 12개월 평균도 동일한 176,000,000원입니다. 현재 최저가 137,600,000원은 이 가격의 78.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 29.1㎡ | 5 | 176,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.1㎡ | 1건 | 176,000,000원 |
다만 시세 표본이 1건뿐이고, 현재 최저가는 홍 빈의 미상 보증금을 반영하지 않은 입찰 기준가격입니다. 따라서 137,600,000원 = 최종 취득원가라고 볼 수 없습니다. 확약으로 김소연 관련 인수는 제거됐지만, 홍 빈의 임차보증금이 확인돼야 실제 가격 메리트를 확정할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 137,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,726,400원 |
| 1. 임차인 김소연 보증금 | 202,000,000원 | 134,873,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 202,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당가정상 김소연 보증금 미배당액은 67,126,400원입니다. 다만 확약에 따라 해당 잔존 보증금의 매수인 실질 인수는 0원입니다. 홍 빈의 보증금은 미상이라 이 배당가정에 반영되지 않았으며, 당해세·임차인 최우선변제도 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 숭덕초등학교 북측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트·점포·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 노선버스 정류장 및 지하철역과의 거리 등을 볼 때 대중교통 이용 편의도는 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물의 2층 202호이며, 급·배수설비·위생설비·난방설비·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 2필 일단지의 평탄한 다세대주택 건부지로 이용 중이며 북동측 및 남동측으로 도로와 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·대공방어협조구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 규모·환금성. 천우네오젠은 20세대, 2018.12.05 준공입니다. 경매 통계상 평균 유찰 5.6회·낙찰률 0.0%로 환금성을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 홍 빈 보증금 확인이 최우선. 전입은 2025.03.04로 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 금액 확인 전에는 최종 취득원가를 확정하지 마세요.
- 확약서 적용 범위 확인. 김소연 관련 잔존 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 실제 매각절차에서 그대로 반영되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 보증기관 중복신고 제외. 보증기관의 대위·승계 신고는 홍 빈 보증금의 중복신고이므로 별도의 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
- 실거래 표본 한계. 최근 12개월 비교 거래는 29.1㎡ 1건, 176,000,000원입니다. 한 건만으로 적정가를 고정하기 어렵습니다.
- 유찰 이력 반영. 현재 2회 유찰이고 단지 경매 통계의 평균 유찰은 5.6회입니다. 낮은 최저가만으로 환금성 가점을 주기 어렵습니다.
- 배당표 한계. 현재 배당가정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 홍 빈의 미상 보증금도 포함되지 않았습니다.
맺으며 — “주된 인수는 꺼졌지만, 빈칸 하나가 크다”
이 사건에서 가장 큰 202,000,000원 임차보증금은 겉으로만 보면 최저가보다 커서 매우 위험해 보입니다. 하지만 주택도시보증공사의 확약으로 김소연 관련 미배당 보증금의 매수인 실질 인수는 0원입니다. 그래서 현재 최저가 137,600,000원은 최근 동일면적 거래 176,000,000원의 78.2%까지 내려와 있습니다.
문제는 확약 밖의 홍 빈입니다. 전입은 말소기준보다 빠른데 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 실제 인수액을 확정할 수 없습니다. 여기에 20세대 소규모 다세대, 단지 경매 평균 유찰 5.6회·낙찰률 0.0%라는 환금성 신호까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “확약으로 주된 폭탄은 제거됐지만, 미상 임차보증금 확인 전에는 가격 메리트를 확정할 수 없는 물건”으로 보는 것이 맞습니다.
