서울북부지방법원 2025타경13542. 성북구 정릉동 402-91 3층 301호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 공부상 도시형생활주택(원룸형)입니다. 현재 소유자는 고정오이며 2018.10.18. 거래가액 190,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이번 경매의 말소기준은 2025.10.30. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
핵심은 그보다 앞선 임차권입니다. 강보배는 2022.03.14. 임대차계약, 2022.03.22. 확정일자, 2022.04.15. 전입 및 점유를 갖추고 2024.04.19. 보증금 200,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차권이라 원칙적으로는 미배당액이 매수인에게 남는 구조입니다. 그러나 주택도시보증공사가 제출한 2026.02.25.자 확약이 이 물건의 결론을 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13542 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 정릉동 402-91 3층301호 · 서울특별시 성북구 보국문로12길 24-5 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 도시형생활주택(원룸형) |
| 대상면적 | 36.58㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상4층 · 사용승인 2016.07.15 |
| 소유자 | 고정오 · 2018.10.18. 거래가액 190,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 164,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 0원*
현재 경매의 말소기준은 2025.10.30. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 강보배의 임차권은 전입 2022.04.15., 확정일자 2022.03.22.로 그보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차권입니다. 현재 회차의 원자료 배당 계산에서는 보증금 200,000,000원 중 161,692,800원이 배당되고 38,307,200원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다.
* 확약이 없다고 가정한 원자료 배당 룰상 현재 회차 미배당·인수액은 38,307,200원입니다. 확약의 효력은 강보배 임차권에 한정하여 적용합니다.
② 임차인·보증기관 — 실제 임차인은 1명
| 구분 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강보배 주거·임차권등기 | 제3층 제301호 전부 | 200,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 주택도시보증공사로 양도 |
| 보증공사 보증기관 대위·승계 | 강보배 보증금 승계 | 별도 합산 없음 | 별도 임차인 아님 | 승계된 권리 | 보증기관 승계 |
보증공사는 강보배와 별개의 임차인이 아닙니다. 강보배 보증금에 대한 대위·승계 중복신고이므로 보증금을 두 번 합산하지 않습니다. 따라서 이 물건의 실제 임차인은 1명, 실제 임차보증금은 200,000,000원입니다.
③ 시세 비교 — 1회 유찰이어도 ‘싼 물건’은 아니다
가격 판단에 사용할 최근 실거래는 2025.10. 거래 1건으로, 전용 39.36㎡·1층 165,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 동일하게 165,000,000원입니다. 현재 최저가 164,800,000원은 최근 시세의 99.9%입니다. 확약으로 인수액을 실질 0원으로 보면 실질취득도 최저가 164,800,000원과 같으므로, 최근 실거래 대비 가격 차이는 사실상 거의 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 39.36㎡ | 1 | 165,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 165,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 164,800,000원 가정 · 원자료 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,107,200원 |
| 1. 임차인 강보배 보증금 | 200,000,000원 | 161,692,800원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
원자료 배당표에서는 임차보증금 부족분 38,307,200원이 매수인 인수로 계산됩니다. 다만 2026.02.25.자 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 적용한 권리분석상 실질 인수는 0원*입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 전 룰상 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 164,800,000원 | 38,307,200원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 | 131,840,000원 | 70,805,760원 | 실질 0원* |
| 3회 유찰 시 | 105,472,000원 | 96,804,608원 | 실질 0원* |
확약이 없었다면 대항력 있는 보증금 200,000,000원이 매각가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다. 이 사건에서는 그 위험을 2026.02.25.자 확약이 해소하는 구조이므로, 확약서 원문과 임차권 말소 조건을 입찰 전 반드시 대조해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 북한산보국문역 남동측 인근이며, 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 경전철역이 소재하며 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용되고 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상4층 건물이며 사용승인일은 2016.07.15입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 제지1층 주차장 시설을 갖추고 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 175.0㎡, 공시지가는 2,797,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 현장확인. 확인조사 당시 이해관계인 부재로 내부구조를 직접 확인하지 못했고 건축물현황도와 외부관찰 등을 기준으로 평가했습니다.
- 매각대상. 제시외 건물이 포함됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.02.25.자 대항력 포기 및 전액 미변제 시 임차권등기 말소 확약의 적용대상과 조건을 확인하세요.
- 보증금 중복 계산 금지. 보증공사는 강보배 보증금의 대위·승계 주체이므로 별도의 200,000,000원을 추가하지 않습니다.
- 가격 기준. 최근 실거래 165,000,000원과 현재 최저가 164,800,000원이 사실상 같은 수준임을 전제로 응찰가를 판단하세요.
- 제시외 건물 확인. 매각물건명세서에 제시외 건물 포함이 기재되어 있으므로 현황과 매각 범위를 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 불가했으므로 실제 내부구조와 상태가 건축물현황도와 다를 수 있습니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 공부상 도시형생활주택(원룸형)이므로 공부와 실제 이용관계를 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리 리스크는 확약으로 풀렸지만, 가격 메리트는 크지 않다
이 사건은 겉으로 보면 보증금 200,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 위험해 보입니다. 실제로 확약이 없다면 현재 회차에서 38,307,200원을 매수인이 떠안을 구조입니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.02.25. 대항력을 포기하고 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다고 확약했으므로 해당 임차권의 실질 인수는 0원*입니다.
남는 문제는 가격입니다. 현재 최저가 164,800,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 165,000,000원의 99.9%입니다. 감정가 206,000,000원에서 한 번 유찰됐다는 할인율보다 실제 시장가격과의 비교가 더 중요합니다. 권리는 확약 확인을 전제로 해소, 가격은 시세 수준. 이 물건은 ‘인수 위험 때문에 피할 물건’은 아니지만, 현재 가격만으로 강한 가격 메리트를 주기도 어렵습니다.
