서울북부지방법원 2025타경13542. 정릉동 402-91의 제3층 제301호로, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 소유자는 고정오이며 2018.10.18. 거래가액 190,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매이고 청구금액은 200,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 임차권의 인수 여부를 정확히 읽는 것입니다. 강보배의 임대차계약일은 2022.03.14., 확정일자는 2022.03.22., 주민등록·점유개시는 2022.04.15.이고, 보증금은 200,000,000원입니다. 경매개시결정 2025.10.30.보다 앞서 대항력을 갖춘 구조라 원칙적으로는 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 다만 이 사건에는 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 제출돼 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13542 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 정릉동 402-91 3층301호 · 보국문로12길 24-5 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 도시형생활주택(원룸형) |
| 전용 / 건물 | 36.58㎡ · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상4층 · 사용승인 2016.07.15. |
| 소유자 | 고정오 · 2018.10.18. 매매 · 거래가액 190,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 131,840,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 0원
현재 등기상 가장 중요한 권리는 강보배의 주택임차권입니다. 임차보증금은 200,000,000원이고 전입·점유개시일 2022.04.15., 확정일자 2022.03.22.로 경매개시결정 2025.10.30.보다 앞섭니다. 현재 최저가 131,840,000원에서 집행비용 2,645,760원을 제외하면 임차인 예상배당은 129,194,240원이고, 원칙상 부족분은 70,805,760원입니다.
매각물건명세서의 보증공사 표시는 별도 임차보증금이 아닙니다. 강보배의 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복신고이므로 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명입니다. 확약 밖에 별도의 실제 임차인은 확인되지 않아, 이 자료상 추가 임차보증금 인수위험은 없습니다.
| 구분 | 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 강보배 | 200,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약으로 실질 인수 0원 |
| 보증기관 대위·승계 | 보증공사 | 강보배 보증금 중복 | 별도 판정 없음 | 강보배 권리 승계 | 대위·승계 |
② 시세 비교 — 확약 반영 후 현재 회차는 최근 거래 아래
비교 가능한 최근 12개월 거래는 1건입니다. 2025.10 전용 39.36㎡, 1층이 165,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 165,000,000원이며, 현재 최저가 131,840,000원은 이 금액의 79.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 39.36㎡ | 1 | 165,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 36.58㎡ 대상 | 1건 | 165,000,000원 |
여기서 중요한 점은 확약 적용 여부입니다. 확약이 없다면 보증금 200,000,000원이 최저가보다 커서 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어나는 구조이고, 실질취득은 보증금 수준으로 고정되는 인수형입니다. 그 경우 최저가 131,840,000원만 보고 싸다고 평가할 수 없습니다. 그러나 이 사건은 대항력 포기·말소 확약이 제출돼 있어 실질 인수 0원으로 반영하고, 현재 회차 실질취득액은 최저가 131,840,000원 기준으로 판단합니다.
③ 예상배당표 (매각가 131,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,645,760원 |
| 1. 임차인 강보배 보증금 (우선변제) | 200,000,000원 | 129,194,240원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 강보배 보증금 부족분은 70,805,760원이지만, 2026.02.25. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 반영하면 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 확약이 없다면 이 부족분은 인수위험으로 보아야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 북한산보국문역 남동측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 경전철역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 도시형생활주택(원룸형)이며 위생·급배수·도시가스 개별난방·제지1층 주차장 시설을 갖추고 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·중점경관관리구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 175.0㎡, 공시지가 2,797,000원/㎡이며 경사지에 조성한 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.
- 내부 확인. 확인조사 당시 이해관계인 부재로 내부구조 확인이 불가했고, 건축물현황도·평가사례·외부관찰 등에 의해 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.02.25. 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약이 실제 매수인에게 그대로 적용되는지 원문을 확인하세요.
- 보증기관 중복 계산 금지. 보증공사는 강보배 보증금의 대위·승계 주체로, 별도 보증금 200,000,000원을 추가해 계산하면 안 됩니다.
- 시세 표본 확인. 최근 12개월 거래는 1건이며 39.36㎡·1층 165,000,000원입니다. 대상 36.58㎡와 개별 조건 차이를 현장에서 확인하세요.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설로 표시되지만 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 건축물대장과 실제 사용상태를 대조하세요.
- 내부 상태 재확인. 평가 당시 내부 확인이 불가했으므로 수리비·구조·점유상태를 별도로 점검해야 합니다.
- 제시외 건물. 매각물건명세서 비고에 제시외 건물 포함 내용이 있으므로 매각대상 범위를 확인하세요.
맺으며 — “대항력 임차인”보다 중요한 것은 확약의 효력
표면적으로는 보증금 200,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 최저가가 131,840,000원이라 위험한 인수형처럼 보입니다. 실제로 확약이 없다면 배당 부족분이 매수인에게 남고, 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어나 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 주택도시보증공사가 2026.02.25. 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 전액 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 이를 반영하면 매수인 실질 인수는 0원이고, 현재 실질취득 131,840,000원은 최근 12개월 실거래 평균 165,000,000원의 79.9%입니다. 따라서 이 물건의 승부처는 단순히 “대항력 임차인이 있다”는 사실이 아니라, 확약서의 효력과 말소 조건을 원본으로 확정하는 것입니다.
