88,320,000원
서울북부지방법원 2025타경13550. 서울 중랑구 묵동 ‘묵동포레시타’ 101동 2층 208호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 기재돼 있지만 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(원룸형아파트)이며, 비교된 전용면적은 18.59㎡입니다. 소유자 이상현은 2019년 12월 21일 매매를 원인으로 2020년 2월 28일 거래가 113,500,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리 흐름에서 핵심은 현재 살아 있는 선순위 임차권입니다. 2013년 설정된 국민은행 근저당 2,400,000,000원은 2015년 말소돼 현재 인수 대상이 아닙니다. 이후 한국토지주택공사 명의의 주택임차권이 2024년 3월 28일 등기됐고, 보증금은 139,900,000원입니다. 전입일 2022년 3월 2일, 점유개시일 2022년 3월 8일, 확정일자 2022년 2월 10일로 기록돼 있어 경매개시결정보다 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13550 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 묵동 393 묵동포레시타 101동 2층 208호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 도시형생활주택(원룸형아파트) |
| 비교 전용면적 | 18.59㎡ |
| 소유자 | 이상현 (2019.12.21 매매 · 2020.02.28 소유권이전 · 거래가 113,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 88,320,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 144,200,487원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
2013년 국민은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 계산된 말소기준은 2025.10.30 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024.03.28 한국토지주택공사 주택임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리로 분류돼 있습니다.
다만 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 확약의 적용 대상이 되는 임차권은 실질 인수 0원으로 처리합니다. 다만 등기상 임차권자 명칭은 한국토지주택공사이고 확약 제출 주체는 주택도시보증공사로 기재돼 있으므로, 실제 입찰에서는 확약의 적용범위와 대상 임차권을 원문으로 대조해야 합니다.
② 임차인·점유 관계 — 실제 임차인 1명, 보증기관 신고는 중복 제외
| 구분 | 점유 / 범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 제2층 제208호 전부 · 주거(임차권등기) | 139,900,000원 | 대항력 有 전입 2022.03.02 | 우선변제 확정 2022.02.10 · 배당요구 | 보증기관 대위·승계 중복신고. 별도 보증금으로 합산하지 않음. 확약 적용 대상은 실질 인수 0원. |
| 지주택 | 주거 | 미상 | 대항력 미상 전입일 미상 | 미상 | 확약 밖 별도 위험 · 보증금과 전입일 확인 필요 |
③ 시세 비교 — 가격은 충분히 내려왔지만 권리 미확정
묵동포레시타는 71세대, 2013년 2월 8일 준공으로 집계돼 있습니다. 비교 전용면적은 18.59㎡이고 최근 12개월 평균 거래가는 138,250,000원, 최신 거래는 2025년 7월 139,000,000원입니다. 현재 최저가 88,320,000원은 최근 12개월 평균의 63.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 18.59㎡ | 4 | 139,000,000원 |
| 2025.02 | 18.59㎡ | 5 | 137,500,000원 |
| 2023.11 | 18.59㎡ | 3 | 145,000,000원 |
| 2023.06 | 18.25㎡ | 3 | 123,000,000원 |
| 2023.03 | 18.59㎡ | 4 | 123,000,000원 |
| 2022.06 | 18.59㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2022.06 | 18.59㎡ | 5 | 121,000,000원 |
| 2022.05 | 18.59㎡ | 5 | 122,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 18.59㎡ | 2건 | 138,250,000원 |
전체 12건 평균 126,750,000원보다 최근 12개월 평균 138,250,000원을 우선해서 보는 것이 적절합니다. 최근 구간은 과거 구간보다 11.1% 높은 흐름으로 집계돼 있어 하락 추세로 보기는 어렵습니다. 감정가 138,000,000원도 최근 평균과 거의 같은 수준이고, 2회 유찰된 현재 최저가만 놓고 보면 할인 폭은 큽니다.
④ 예상배당표 (매각가 88,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,989,760원 |
| 1. 임차인 한국토지주택공사 보증금 | 139,900,000원 | 86,330,240원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 144,200,487원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당계산상 한국토지주택공사 보증금의 미배당액은 53,569,760원입니다. 확약이 적용되는 임차권은 이 미배당 반환청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로 실질 인수 0원으로 봅니다. 별도 ‘지주택’의 보증금은 이 계산에 포함돼 있지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락만으로 위험이 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 배당계산상 인수 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 88,320,000원 | 53,569,760원 | 확약 적용 대상은 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 | 70,656,000원 | 70,915,808원 | 낙찰가 하락만큼 미배당 부담 증가 |
| 4회 유찰 시 | 56,524,800원 | 84,792,646원 | 확약 없이는 저가 낙찰 효과 제한 |
대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 커져 총부담이 보증금 수준에서 고정되는 성격이 있습니다. 따라서 3회·4회 유찰 가격만 보고 “더 싸진다”고 판단하면 안 됩니다. 이 사건에서 가격 하락이 실제 매입 메리트로 이어지려면 확약의 효력이 해당 임차권에 정확히 적용되는지, 그리고 ‘지주택’의 별도 대항력·보증금이 없는지가 먼저 확인돼야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 묵현초등학교 동측 인근. 주변은 단독주택·다세대주택·아파트단지·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량통행이 가능하고 인근에 지하철 7호선 먹골역과 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 벽식구조 평슬라브지붕 6층 건물 중 2층 208호이며, 위생·급배수·난방·승강기·소화전·화재경보 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 인접토지와 대체로 등고평탄한 장방형 토지이며 북측·서측·동측으로 포장도로에 접합니다.
- 지역·규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 4,087,000원/㎡로 집계돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 대조. 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 반환청구 포기·임차권등기 말소 동의가 어느 임차권에 적용되는지 확인해야 합니다.
- 등기상 임차권자 확인. 등기에는 한국토지주택공사, 확약 비고에는 주택도시보증공사가 기재돼 있으므로 동일 권리 처리 여부를 원문에서 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 1명 확인. 보증기관 대위·승계 신고를 중복 합산하지 말고, 별도 ‘지주택’의 전입일·보증금·점유관계를 확인해야 합니다.
- 대항력 미상은 미상으로. ‘지주택’은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 有로 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다.
- 낙찰가만 비교하지 않기. 확약이 적용되지 않는 대항력 보증금이 확인될 경우 낙찰가가 낮아져도 미배당 인수액이 늘 수 있습니다.
- 시세 기준. 전체 12건 평균 126,750,000원보다 최근 12개월 평균 138,250,000원과 최신 거래 139,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 배당 변동. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “가격 할인은 크지만, 권리가 먼저다”
현재 최저가 88,320,000원은 최근 12개월 평균 138,250,000원의 63.9%입니다. 최근 거래 흐름도 과거보다 11.1% 높은 편이라, 가격 숫자만 보면 2회 유찰의 할인 폭은 분명합니다. 그러나 이 사건의 결론을 가격만으로 내리면 안 됩니다.
한국토지주택공사 명의 보증금 139,900,000원 임차권은 배당계산상 53,569,760원의 미배당이 발생하지만, 명세서 비고의 확약이 적용되는 임차권은 실질 인수가 0원입니다. 문제는 확약 제출 주체가 주택도시보증공사로 기재돼 있다는 점과, 별도의 실제 임차인 ‘지주택’에 대해 전입일·보증금이 확인되지 않는다는 점입니다. 따라서 확약 범위와 미상 임차인 확인 전에는 저가 매수로 단정할 수 없습니다. 권리관계가 확인돼 추가 인수가 없다는 전제가 성립할 때에야 현재 가격의 할인 폭이 의미를 갖습니다.
