110,400,000원
서울북부지방법원 2025타경13550. 묵동포레시타 101동 2층 208호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정 이용상태는 도시형생활주택(원룸형아파트)입니다. 전용면적은 18.59㎡이며 71세대, 2013년 2월 8일 준공된 집합건물입니다. 현재 소유자는 이상현으로, 2019년 12월 21일 매매를 원인으로 113,500,000원에 취득했습니다.
권리분석의 핵심은 과거 국민은행 근저당이 아닙니다. 2013년 설정된 국민은행 근저당 2,400,000,000원은 2015년 이미 말소됐고, 현재 계산상 말소기준은 2025년 10월 30일 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2022년 전입·확정일자와 2024년 임차권등기가 존재하기 때문에 임차권이 경매개시보다 선행합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13550 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 묵동 393 묵동포레시타 제101동 제2층 제208호 · 동일로157길 41 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 도시형생활주택(원룸형아파트)으로 이용 중 |
| 전용 / 규모 | 전용 18.59㎡ · 벽식구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 2층 208호 |
| 소유자 | 이상현 (2019.12.21. 매매 · 거래가액 113,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 110,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 144,200,487원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
2013년 국민은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리관계에서는 2025.10.30. 강제경매개시결정이 계산상 기준점이고, 그보다 앞선 2022.03.02. 전입신고, 2022.02.10. 확정일자, 2024.03.28. 임차권등기가 문제됩니다. 한국토지주택공사 명의의 임차권 보증금은 139,900,000원이고 전입일도 경매개시보다 앞서 있어 자료상 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
| 신고자 | 성격 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 보증기관 대위·승계 신고 | 139,900,000원 | 2022.03.02 / 2022.02.10 | 대항력 有 우선변제 승계 |
| 지주택 | 실제 임차인 신고 | 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 |
실제 임차인은 1명으로 봐야 합니다. 한국토지주택공사는 대위·승계 신고이므로 지주택과 별개의 보증금 139,900,000원을 하나 더 더하는 구조가 아닙니다. 즉 보증기관 승계 신고와 실제 임차인을 2명의 독립 임차인·2개의 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 다만 지주택의 전입일·확정일자·보증금은 확인되지 않아, 해당 신고 자체는 대항력 가능·미상으로 남습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’을 봐야 한다
묵동포레시타 전용 18.59㎡ 중심 실거래는 최근 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 126,750,000원이지만 2021~2023년의 120,000,000원대 거래가 섞여 있으므로 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 138,250,000원과 최신 거래 139,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 거래 흐름은 과거 구간보다 11.1% 상승했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 18.59㎡ | 4 | 139,000,000원 |
| 2025.02 | 18.59㎡ | 5 | 137,500,000원 |
| 2023.11 | 18.59㎡ | 3 | 145,000,000원 |
| 2023.06 | 18.25㎡ | 3 | 123,000,000원 |
| 2023.03 | 18.59㎡ | 4 | 123,000,000원 |
| 2022.06 | 18.59㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2022.06 | 18.59㎡ | 5 | 121,000,000원 |
| 2022.05 | 18.59㎡ | 5 | 122,500,000원 |
| 2022.05 | 18.59㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2022.05 | 18.25㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2022.01 | 18.59㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 2021.10 | 18.59㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 18.59㎡ | 2건 | 138,250,000원 |
표면 최저가 110,400,000원은 최근 12개월 평균의 79.9%입니다. 그러나 대항력 있는 139,900,000원 보증금이 매각가보다 크고 미배당분을 매수인이 인수하는 구조라면, 낙찰가가 내려가도 인수액이 커집니다. 따라서 이 유형은 최저가가 아니라 실질취득액을 기준으로 시세를 비교해야 합니다. 보수적으로 보면 실질취득은 보증금 139,900,000원 수준으로 고정돼 최근 12개월 평균 138,250,000원과 최신 거래 139,000,000원보다 낮지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 110,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,345,600원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금(우선변제·승계) | 139,900,000원 | 108,054,400원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 144,200,487원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 보증금 139,900,000원 중 108,054,400원이 배당되고, 미배당 31,845,600원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 신청채권자 서울보증보험 주식회사는 144,200,487원 청구 전액이 미배당으로 계산됩니다. 확약 적용 대상의 잔존 반환청구권은 실질 0원으로 보되, 확약 밖 권리는 별도로 확인해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 추정 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 110,400,000원 | 31,845,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 88,320,000원 | 53,569,760원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 51.2% | 70,656,000원 | 70,915,808원 | 0원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 2회, 3회 유찰로 최저매각가가 내려갈수록 매수인 인수 추정액은 반대로 증가합니다. 따라서 70,656,000원까지 떨어졌으니 매우 싸다는 식으로 판단할 수 없습니다. 확약이 유효하게 적용되는 권리만 제외하고 보면, 대항력 보증금의 미배당 부분이 낙찰가 하락분을 상당 부분 메우는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 묵현초등학교 동측 인근. 단독주택·다세대주택·아파트단지·근린생활시설이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량통행이 가능하고 인근에 지하철 7호선 먹골역과 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형아파트)으로 이용 중이며 위생·급배수·난방·승강기·소화전·화재경보 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 인접토지와 대체로 등고평탄한 장방형 토지이며 북측·서측·동측으로 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 4,087,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상기타, 지형은 평지입니다.
- 환금성. 71세대·전용 18.59㎡의 소형 도시형생활주택이며 사건상 용도는 근린시설입니다. 일반 대단지 아파트와 동일한 환금성으로 가정해서는 안 됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문과 적용 대상 대조. 주택도시보증공사 확약이 한국토지주택공사 명의 임차권 또는 지주택 신고와 어떤 관계인지 원문에서 정확히 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 1명 확인. 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 신고이므로 별도 임차인으로 중복 계산하지 말고, 지주택의 실제 전입·점유·보증금 내역을 확인해야 합니다.
- 입찰가가 아니라 실질취득가 계산. 대항력 인수형으로 판단되는 동안에는 낙찰가만으로 최근 시세 대비 할인율을 계산하지 마세요.
- 현재 회차 인수 추정. 배당표 기준 미배당 31,845,600원이 존재하며, 확약이 해당 권리에 유효한 범위만 실질 0원으로 조정할 수 있습니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정상 도시형생활주택(원룸형아파트) 이용 상태이므로 공부·현황·용도상 제한을 원문과 함께 확인하세요.
- 시장 기준. 전체 12건 평균 126,750,000원보다 최근 12개월 평균 138,250,000원과 최신 거래 139,000,000원을 우선해 가격을 판단하세요.
맺으며 — “110,400,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 표면 가격은 감정가 138,000,000원에서 한 차례 유찰된 110,400,000원입니다. 최근 12개월 평균의 79.9%만 보면 눈에 띄는 할인처럼 보입니다. 하지만 경매 권리분석에서는 낙찰가와 매수인이 떠안을 권리를 합친 실질취득 구조가 먼저입니다.
한국토지주택공사 명의의 139,900,000원 임차권은 보증기관 대위·승계 신고이고, 실제 임차인은 지주택 1명입니다. 현재 회차 계산상 미배당 인수액은 31,845,600원이며, 대항력 인수형으로 보수적으로 보면 실질취득은 보증금 139,900,000원 수준이어서 최근 시세보다 싸다고 보기 어렵습니다. 반면 명세서상 주택도시보증공사의 대항력·잔존청구권 포기 확약이 해당 선순위 권리에 정확히 적용된다면 그 부분의 실질 인수는 0원이 됩니다. 따라서 이 물건의 결론은 “최저가가 싼가”가 아니라 “확약이 어느 권리에 적용되고, 확약 밖 임차인 위험이 남는가”를 확인한 뒤에만 가격을 판단할 수 있는 사건입니다.
