서울북부지방법원 2025타경13551. 성북구 정릉동 효은하우스 4층 402호, 전용 44.33㎡ 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 권리분석의 출발점은 2016.10.07 설정된 신한은행 근저당입니다. 최초 채권최고액은 192,000,000원이었고 2022.07.29 154,000,000원, 2024.04.15 146,300,000원으로 변경됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 뒤에 설정된 대광파트너스대부 근저당과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 신고·조사 내역은 없지만 감정평가에서는 임대관계 미상으로 기재됐고, 현장조사 당시 이해관계인 비협조로 내부 확인도 하지 못했습니다. 따라서 현재 자료에서 확정적인 대항력 임차인 인수는 확인되지 않아 인수액은 0원으로 계산되지만, 입찰 직전에는 점유자·전입관계와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13551 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 정릉동 508-77 4층 402호 · 도로명 서울특별시 성북구 북악산로1나길 5 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 44.33㎡ · 방3·거실·주방·W/C1·발코니 등 · 4층 건물 내 4층 |
| 건물 / 규모 | 2016.06 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 효은하우스 8세대 |
| 소유자 | 박은애 · 2016.10.07 소유권 이전 |
| 감정가 / 최저가 | 301,000,000원 / 192,640,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사대광파트너스대부 / 40,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2016.10.07 신한은행 근저당입니다. 2022년 삼성카드 가압류는 이미 해제·말소됐고, 제이씨제이대부의 22,500,000원 근저당과 관련 질권도 이미 말소됐습니다. 2023년 신한은행이 한 차례 임의경매를 신청했으나 같은 해 취하됐고, 현재 경매는 2025.11.03 대광파트너스대부의 신청으로 개시된 사건입니다. 현재 존속하는 대광파트너스대부 근저당 40,500,000원은 말소기준보다 후순위라 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 77.1%지만 표본은 2022년 1건
효은하우스 전용 44.33㎡와 면적이 일치하는 확인 거래는 2022.04 1건이며 거래금액은 250,000,000원입니다. 현재 최저가 192,640,000원은 이 거래금액의 77.1%로, 단순 수치상 57,360,000원 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 44.33㎡ | 1 | 250,000,000원 |
| 비교 기준 | 44.33㎡ | 1건 | 250,000,000원 |
가격 차이 자체는 분명하지만, 이 거래는 대상 호수와 층이 다르고 거래월도 2022.04입니다. 확인 가능한 거래건수도 1건뿐이라 250,000,000원을 현재 시세의 확정값으로 보기에는 근거가 얇습니다. 따라서 “감정가 3.01억에서 2회 유찰됐으니 무조건 싸다”가 아니라, 현재 시장에서 실제로 거래 가능한 가격을 별도로 확인하는 접근이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 192,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,496,960원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 192,000,000원 | 189,143,040원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대광파트너스대부 | 40,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 232,500,000원 중 예상 배당 189,143,040원, 미배당 43,356,960원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 예상배당은 집행비용과 채권최고액을 반영한 시뮬레이션이며 당해세·최우선변제 등 실제 배당요소에 따라 달라질 수 있습니다. 신한은행 근저당은 등기상 2024.04.15 채권최고액 146,300,000원으로 변경된 이력도 있어 실제 채권잔액 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 방3, W/C1, 거실, 주방, 발코니 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 성북구 돈암동 흥천사 북서측 인근으로 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하며, 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2016.06 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물로, 북동측 약 6m 포장도로에 접하고 옥내 자주식 주차장이 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 완경사·정방형 토지이며 공시지가 2,581,000원/㎡, 토지면적 264㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·제한보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
- 환금성. 효은하우스는 8세대 규모이고 동일면적 확인 실거래가 1건뿐이라 가격 발견력이 낮습니다. 다세대 특성상 개별 호수의 상태와 매수 수요를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 현장 확인. 이해관계인 비협조로 내부 확인이 이루어지지 않아 내부구조·이용상태는 건축물현황도면·외관조사·탐문조사를 기준으로 평가됐습니다.
⑤ 회차별 숫자와 입찰 체크리스트
| 회차 가정 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(64%) | 192,640,000원 | 43,356,960원 | 0원 |
| 3회 유찰(51.2%) | 154,112,000원 | 81,345,568원 | 0원 |
| 4회 유찰(40.96%) | 123,289,600원 | 111,736,454원 | 0원 |
- 점유·전입 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계 미상이고 내부조사가 되지 않았으므로 현황조사서·전입세대·매각물건명세서의 최종 상태를 대조하세요.
- 현재 시세 재확인. 250,000,000원 거래는 2022.04 1건입니다. 중개업소 호가가 아니라 실제 체결 가능한 매도가격을 기준으로 입찰 상한을 잡아야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 8세대 건물은 동일 조건 거래 표본이 적을 수 있으므로 매도 기간과 할인 가능성을 보수적으로 반영하세요.
- 내부 상태. 감정평가 당시 내부 확인이 되지 않았으므로 수리비·누수·설비 상태 등은 별도 현장 확인이 필요합니다.
- 위반건축물 문구. 비고상 ‘위반건축물’ 등재 문구가 있으나 본건과 관련 없음으로 기재돼 있습니다.
- 근저당 채권액 대조. 신한은행 근저당은 최초 192,000,000원에서 154,000,000원, 다시 146,300,000원으로 변경된 이력이 있으므로 실제 배당 시 최신 채권잔액을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 ‘현재 시세 확인’이 핵심
이 사건은 말소기준이 명확하고 현재 계산상 매수인 인수액이 0원이라는 점이 강점입니다. 2회 유찰된 현재 최저가 192,640,000원은 감정가 301,000,000원의 64%까지 내려왔고, 확인되는 250,000,000원 실거래와 비교하면 77.1%입니다. 다만 그 실거래는 2022.04의 단 1건뿐입니다. 따라서 이 사건을 “시세보다 23% 싸다”라고 단정하기보다는, 권리는 합격, 가격 판단은 현재 현장 시세 검증 후가 정확합니다. 특히 임대관계 미상·내부 미확인, 8세대 소규모 다세대라는 점까지 감안하면 입찰가의 안전마진을 권리보다 환금성 쪽에서 확보해야 합니다.
