서울북부지방법원 2025타경13551. 성북구 정릉동 효은하우스 4층 402호, 전용 44.33㎡ 규모의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 2016년 6월 사용승인된 철근콘크리트조 4층 건물의 최상층 호실이고, 공부상 방3·화장실1·거실·주방·발코니 등으로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 박은애이며, 2016.10.07 소유권을 이전받은 날 신한은행 근저당이 설정됐습니다.
권리관계의 기준점은 2016.10.07 신한은행 근저당입니다. 이후 설정된 대광파트너스대부 근저당과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차인은 없고 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다. 다만 감정평가 현장조사 때 이해관계인의 비협조로 내부를 확인하지 못했고 임대관계도 미상으로 기재돼 있어, 실제 점유관계는 입찰 전에 별도로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13551 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 정릉동 508-77 4층 402호 · 도로명 서울특별시 성북구 북악산로1나길 5 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 44.33㎡ · 방3·화장실1·거실·주방·발코니 등 |
| 건물 | 2016.06 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 4층 건물 내 제4층 제402호 |
| 소유자 | 박은애 · 2016.10.07 소유권 이전 |
| 감정가 / 최저가 | 301,000,000원 / 240,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사대광파트너스대부 / 40,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2016년 신한은행
확인된 임차인 없음. 등기상 말소기준권리는 2016.10.07 설정된 신한은행 근저당입니다. 그 뒤에 설정된 대광파트너스대부 근저당 40,500,000원과 2025.11.04 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 앞서 2022년 설정됐던 삼성카드 가압류와 제이씨제이대부 근저당·질권은 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 240,800,000원이 ‘확실히 싸다’고 보기 어려운 이유
확인된 동일면적 실거래는 효은하우스 전용 44.33㎡의 2022년 4월 거래 1건입니다. 거래가격은 250,000,000원이고 1층 거래였습니다. 현재 최저매각가이자 인수 0원을 반영한 실질취득액 240,800,000원은 이 거래가격의 96.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 44.33㎡ | 1 | 250,000,000원 |
수치만 보면 9,200,000원 낮지만, 비교 거래가 1건이고 시점도 2022.04로 제한적입니다. 특히 대상은 4층, 비교 거래는 1층이므로 단순히 3.7% 할인만을 근거로 “시세보다 충분히 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가하기는 어렵습니다. 감정가 301,000,000원과 비교하면 할인폭이 크지만, 가격 판단은 감정가 할인율보다 실제 거래가격과 환금성을 우선해서 보는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 240,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,171,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 192,000,000원 | 192,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대광파트너스대부 | 40,500,000원 | 40,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,128,800원 |
현재 최저가 240,800,000원에서는 예상 채권액 232,500,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 4,128,800원이 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않은 가정입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 240,800,000원 | 232,500,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 192,640,000원 | 189,143,040원 | 43,356,960원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51.2% | 154,112,000원 | 151,154,432원 | 81,345,568원 | 0원 |
2회 유찰 시에는 대광파트너스대부 예상 배당이 0원, 전체 채권 미배당액은 43,356,960원입니다. 3회 유찰 시에도 대광파트너스대부 예상 배당은 0원이고 전체 미배당액은 81,345,568원으로 커집니다. 그러나 이 미배당 채권이 곧바로 매수인에게 넘어가는 구조는 아니며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 방3·화장실1·거실·주방·발코니 등으로 이용 중입니다. 아파트가 아닙니다.
- 입지. 성북구 돈암동 소재 흥천사 북서측 인근으로, 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역이며 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로·주차. 건물 북동측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로에 접하고 옥내 자주식 주차장이 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 대지 264.0㎡, 완경사·정방형이며 공시지가는 2,581,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·제한보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 표기가 있습니다.
- 환금성. 효은하우스는 총 8세대이며 확인된 동일면적 실거래는 1건입니다. 소규모 다세대 특성상 거래 표본이 적어 시세 추정과 재매각 가격 판단에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 직접 확인. 임차인 신고는 확인되지 않지만 내부 미확인·임대관계 미상입니다. 현황조사와 현장 방문을 통해 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 신한은행 근저당 최신 금액 대조. 최초 192,000,000원에서 154,000,000원, 다시 146,300,000원으로 변경된 이력이 있으므로 최신 등기와 채권계산서를 확인하세요.
- 가격은 실거래 중심으로 판단. 감정가 301,000,000원 대비 20% 할인보다, 확인 거래 250,000,000원과의 차이가 9,200,000원뿐이라는 점을 우선 보세요.
- 거래 표본 부족 반영. 동일면적 거래가 1건뿐인 8세대 다세대이므로 아파트처럼 평균가를 신뢰하기 어렵습니다. 주변 다세대 개별 거래까지 추가 확인하는 것이 필요합니다.
- 내부 상태 확인. 이해관계인 비협조로 내부조사를 하지 못했고 내부구조·이용상황은 건축물현황도면·외관·탐문을 기준으로 평가됐습니다.
- 명세서 비고 대조. 위반건축물 등재 표현은 본건과 관련 없음으로 기재돼 있으나, 입찰 전 건축물대장과 관련 원문을 직접 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 보수적으로”
이 사건은 등기만 보면 비교적 단순합니다. 2016.10.07 신한은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 대광파트너스대부 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 이것만으로 높은 점수를 주기에는 가격과 환금성의 근거가 약합니다.
현재 실질취득은 240,800,000원이고 확인된 동일면적 거래는 2022.04의 250,000,000원 1건입니다. 차이는 3.7%뿐이며 거래 표본도 오래되고 단 하나입니다. 효은하우스 자체도 8세대에 불과하고, 내부 미확인·임대관계 미상이라는 현장 불확실성도 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 “인수 0원이므로 싸다”가 아니라, “권리는 비교적 단순하지만 가격은 보수적으로 검증해야 하는 소규모 다세대”로 보는 것이 적절합니다.
