228,200,000원
인천지방법원 2023타경545439. 인천 서구 당하동 동문굿모닝힐 605동 202호 아파트입니다. 감정가는 326,000,000원이었지만 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 228,200,000원으로 내려왔습니다. 동일 평형 최근 12개월 실거래 평균 295,666,666원과 비교하면 현재 최저가는 77.2% 수준으로, 가격 면에서는 신건보다 확실히 낮아진 구간입니다.
권리분석의 기준으로 잡힌 권리는 2022.01.10 설정된 주식회사상상인저축은행 근저당권 206,400,000원입니다. 그 뒤 삼성카드, 주식회사오케이저축은행, 인천신용보증재단의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 이보다 앞선 2015.07.27 근저당이 2021.11.01 변경되고 2023.07.13 한국자산관리공사로 이전된 이력이 등기부에 함께 남아 있으므로, 이 선행권리 부분은 단순히 넘겨서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경545439 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 원당대로820번길 3, 605동 2층202호 (당하동,동문굿모닝힐) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용 중 |
| 층 | 15층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 이종섭 · 단독소유 · 2010.11.29 소유권이전 · 거래가액 195,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 326,000,000원 / 228,200,000원 |
| 유찰 | 1회 · 현재 회차 감정가 70% |
| 경매 채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 172,518,261원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 선행 이력은 재확인
권리 기준일은 2022.01.10로 산정되어 있으며, 주식회사상상인저축은행의 근저당권 채권최고액은 206,400,000원입니다. 이후 삼성카드 주식회사 가압류 14,428,210원, 주식회사오케이저축은행 가압류 11,842,434원, 인천신용보증재단 가압류 20,000,000원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있습니다.
신고된 임차인 내역은 없습니다. 다만 감정요항표상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 특정 점유자를 두고 대항력이 있다고 단정할 수는 없지만, 실제 점유자·전입·확정일자 여부는 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서 원본으로 확인하는 것이 안전합니다. 현재 배당 시나리오에는 매수인 인수액이 0원으로 반영되어 있습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래보다 낮다
원당동문굿모닝힐 동일 평형 84.97㎡대의 최근 12건 실거래입니다. 최근 12개월 평균은 295,666,666원, 최신 거래는 2026.04의 310,000,000원입니다. 현재 최저가 228,200,000원은 최근 12개월 평균의 77.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.97㎡ | 10 | 310,000,000원 |
| 2026.04 | 84.97㎡ | 11 | 294,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 9 | 293,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 11 | 287,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 6 | 350,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 12 | 280,000,000원 |
| 2025.11 | 84.97㎡ | 13 | 336,000,000원 |
| 2025.08 | 84.97㎡ | 1 | 277,000,000원 |
| 2025.08 | 84.97㎡ | 1 | 277,000,000원 |
| 2025.08 | 84.97㎡ | 1 | 277,000,000원 |
| 2025.08 | 84.97㎡ | 4 | 287,000,000원 |
| 2025.07 | 84.97㎡ | 5 | 280,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.967㎡ | 12건 | 295,666,666원 |
표본의 최저 거래는 277,000,000원, 최고 거래는 350,000,000원이며 최신 거래는 310,000,000원입니다. 현재 최저매각가 228,200,000원은 이 최근 실거래 범위 아래에 있어, 가격 자체는 최근 시세 대비 할인 구간으로 볼 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 228,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,994,800원 |
| 1. 을구 18번 근저당 · 주식회사상상인저축은행 | 206,400,000원 | 206,400,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 14,428,210원 | 14,428,210원 |
| 3. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 11,842,434원 | 3,376,990원 |
| 4. 가압류 · 인천신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시나리오에서 채권 총액 252,670,644원 중 224,205,200원이 배당되고, 미배당액은 28,465,444원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 당하동 원당초등학교 북동측 인근이며, 주위는 아파트단지·다세대주택·근린생활시설 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 단지. 원당동문굿모닝힐은 434세대이며 준공일은 2004.12.01입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 1,786,000원/㎡입니다.
- 도로. 단지내 도로를 통해 외곽 공도와 연결되고 중로1류·중로3류·보행자전용도로와 접합니다.
- 규제. 성장관리권역, 가축사육제한구역, 절대보호구역·상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 표시되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물이며 위생·급배수·승강기·소화전 설비가 되어 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선행 근저당 재확인. 2015.07.27 설정 근저당과 2023.07.13 한국자산관리공사 이전 이력의 현재 효력·말소 여부·배당순위를 원본 서류에서 확인하세요.
- 점유관계 확인. 신고된 임차인 내역은 없지만 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 전입 여부를 확인하세요.
- 가격 기준 유지. 현재 최저가 228,200,000원은 최근 12개월 평균 295,666,666원의 77.2%입니다. 응찰가를 올릴수록 이 할인폭이 줄어듭니다.
- 다음 회차 시나리오. 2회 유찰 시 159,740,000원, 3회 유찰 시 111,818,000원으로 제시되어 있으므로 경쟁 강도와 권리 확인 결과를 함께 보세요.
- 배당표 한계. 현재 시나리오상 미배당액은 28,465,444원이며, 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 권리는 한 번 더 확인”
이 물건의 현재 회차에서 가장 눈에 띄는 숫자는 77.2%입니다. 1회 유찰된 최저가 228,200,000원이 최근 12개월 동일 평형 평균 295,666,666원보다 낮고, 최신 거래 310,000,000원과 최근 실거래 최저 277,000,000원보다도 낮습니다. 가격만 보면 분명히 신건보다 좋아졌습니다.
다만 권리는 완전히 단순하다고 단정하기 어렵습니다. 기준권리로 산정된 2022.01.10 상상인저축은행 근저당 이후 권리는 소멸 구조지만, 그보다 앞선 2015.07.27 근저당과 2023.07.13 한국자산관리공사 이전 이력이 존재합니다. 여기에 임대관계도 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “가격은 합격권, 권리는 원본 재대조 후 결정”입니다.
