의정부지방법원 2024타경2736. 구리갈매아너시티 10층 건물 내 1층 140호로, 감정평가상 이용상태는 지원시설(근린생활시설·일반음식점)이며 현황은 공실입니다. 말소기준은 2023년 4월 28일 접수된 주식회사하나은행 근저당권 240,000,000원입니다. 그 뒤의 주식회사서영건설플러스 근저당권 33,120,000원과 국·강서구·구리시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리관계만 보면 낙찰자가 등기상 떠안을 금액은 없는 구조입니다. 그러나 이 물건의 판단 난도는 권리보다 가격과 환금성에 있습니다. 감정가 300,000,000원에서 네 차례 유찰되어 최저가가 72,030,000원까지 낮아졌지만, 비교할 실거래 자료가 없고 현재 공실인 일반음식점 용도의 근린시설입니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 대비 할인율로 해석할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경2736 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 구리시 갈매순환로166번길 45, 1층 140호 (갈매동, 구리갈매아너시티) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 지원시설(근린생활시설·일반음식점) · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 10층 건물 내 1층 140호 · 사용승인일 2022.12.16 |
| 소유자 | 최성현 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 72,030,000원 (4회 유찰, 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 202,620,309원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수액은 0원
말소기준권리는 2023.04.28. 접수된 주식회사하나은행 근저당권 240,000,000원입니다. 같은 날 뒤 순번으로 접수된 주식회사서영건설플러스 근저당권 33,120,000원과 이후의 압류 3건, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 최저가 72,030,000원 가정에서는 집행비용을 제외한 70,333,460원이 하나은행에 배당되고, 후순위 근저당권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다.
② 가격 판단 — 24.01%보다 중요한 것은 실제 임대가치
현재 최저매각가는 감정가 300,000,000원의 24.01%인 72,030,000원입니다. 다만 실거래 비교자료가 없어 이 금액이 최근 시장가격보다 낮은지는 확인할 수 없습니다. 특히 이 물건은 아파트가 아니라 공실 상태의 일반음식점 용도 근린시설이므로, 가격 판단은 인근 유사 상가의 실제 매매가, 보증금·월세, 공실 기간, 관리비와 영업 가능성을 기준으로 해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 72,030,000원 | 70,333,460원 | 202,786,540원 |
| 5회 유찰 시 | 50,421,000원 | 49,113,422원 | 224,006,578원 |
| 6회 유찰 시 | 35,294,700원 | 34,259,395원 | 238,860,605원 |
유찰이 반복되면 매수인이 지급할 금액은 낮아지지만 담보권자 미배당은 커집니다. 세 시나리오 모두 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 낮아진 최저가 자체가 수익성을 보장하지는 않습니다. 공실 상가는 임차수요가 약하면 취득 후에도 관리비·보유비용이 누적될 수 있기 때문입니다.
③ 예상배당표 (매각가 72,030,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,696,540원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 240,000,000원 | 70,333,460원 |
| 2. 근저당 · 주식회사서영건설플러스 | 33,120,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계는 273,120,000원이며, 현재 최저가 기준 채권자 배당은 70,333,460원, 미배당은 202,786,540원입니다. 당해세 및 실제 집행비용에 따라 배당액은 달라질 수 있으나, 제시된 배당 가정상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 갈매중학교 북동측 인근으로 지식산업센터와 대단위 아파트 단지가 혼재한 지역이며, 감정평가상 제반 주위여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 노선버스정류장과 경춘선 갈매역이 있어 대중교통여건은 보통입니다.
- 도로. 서측으로 광대로, 북측·동측·남측으로 중로에 접합니다.
- 용도·규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지 공시지가는 3,276,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 사용승인일은 2022.12.16이며 승강기, 소화전, 냉난방, 위생 및 급배수 설비가 설치되어 있습니다. 공부와의 차이 및 위반사항은 없습니다.
- 환금성. 1층 근린시설이라는 접근성 장점은 있으나 현황 공실이고 4회 유찰됐습니다. 일반음식점 수요와 지식산업센터·아파트 배후수요가 실제 매출과 임대로 연결되는지 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 공실 표시만 믿지 말고 출입 가능 여부, 내부 잔존물, 실제 사용 흔적, 열쇠 보유자와 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 상가 시세 조사. 같은 건물 및 인근 1층 근린시설의 최근 매매가, 보증금·월세, 공실 기간과 권리금을 직접 조사하세요.
- 관리비 확인. 공실 기간의 관리비와 공용부분 체납액, 냉난방·주차 관련 고정비를 관리주체에 확인하세요.
- 영업 가능성 점검. 일반음식점 사용을 위한 급배수·배기·전력·소방 설비 상태와 업종 제한 여부를 확인하세요.
- 세금 배당 확인. 국세·강서구·구리시 압류의 당해세 해당 여부와 교부청구 내역을 매각기일 전 원본 서류로 대조하세요.
- 응찰가 상한 설정. 감정가 할인율이 아니라 예상 임대수익, 공실비용, 취득비용과 재매각 가능성을 기준으로 상한가를 정하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 내역을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 수익성은 검증되지 않았다”
이 물건은 말소기준 이후 권리가 모두 소멸하고 배당 가정상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리구조만 보면 복잡한 인수형 사건은 아닙니다. 그러나 감정가 300,000,000원에서 72,030,000원까지 내려온 과정에는 4회 유찰이라는 시장의 반응이 함께 담겨 있습니다.
현황은 공실이고 임대·점유관계가 미상이며, 용도는 일반음식점 근린시설입니다. 최근 실거래나 임대료 기준 없이 감정가의 24.01%라는 숫자만으로 “싸다”고 판단할 수 없습니다. 권리는 조건부 합격, 가격은 현장과 임대수익 검증 전까지 보류. 이 사건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라, 실제 임차수요와 장기 공실비용을 얼마나 정확하게 계산하느냐에 있습니다.
