의정부지방법원 2026타경1514. 고양시 일산서구 탄현동 큰마을대림아파트 112동 602호, 전용 84.73㎡ 아파트입니다. 현재 공유자는 김효정·이인기 각 2분의 1이고, 2015.05.22. 두 사람이 거래가 239,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 202,800,000원의 근저당을 설정했고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 제드코리아 근저당 200,000,000원, 국 압류, 신용보증기금 가압류 135,000,000원, 국민건강보험공단 압류와 경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없고, 임차인도 확인되지 않아 낙찰자에게 승계되는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경1514 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 탄현동 121 큰마을대림아파트 112동 6층 602호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.73㎡ · 철근콘크리트조 · 지상20층 중 6층 |
| 소유자 | 김효정 2분의 1 · 이인기 2분의 1 |
| 소유권 취득 | 2015.05.22 · 거래가액 239,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 391,000,000원 / 273,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 146,515,149원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2015.05.22. 을구 6번 국민은행 근저당입니다. 등기부상 그 이전 근저당들은 이미 말소됐고, 현재 경매에 영향을 주는 후순위 제드코리아 근저당, 국 압류, 신용보증기금 가압류, 국민건강보험공단 압류 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 따라서 배당을 받지 못하는 후순위 채권이 남더라도 그 미배당액이 낙찰자에게 이전되는 구조는 아닙니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰가가 최근 평균의 84.1%
같은 단지인 큰마을대림,현대아파트의 전용 84.73㎡ 최근 거래 12건을 비교합니다. 최근 12개월 평균은 325,500,000원이고, 최신 거래는 2026.08. 345,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.73㎡ | 13 | 345,000,000원 |
| 2026.08 | 84.73㎡ | 10 | 335,000,000원 |
| 2026.08 | 84.73㎡ | 8 | 303,000,000원 |
| 2026.08 | 84.73㎡ | 17 | 335,000,000원 |
| 2026.07 | 84.73㎡ | 1 | 290,000,000원 |
| 2026.07 | 84.73㎡ | 11 | 330,000,000원 |
| 2026.06 | 84.73㎡ | 19 | 318,000,000원 |
| 2026.06 | 84.73㎡ | 8 | 315,000,000원 |
| 2026.06 | 84.73㎡ | 19 | 345,000,000원 |
| 2026.06 | 84.73㎡ | 15 | 340,000,000원 |
| 2026.06 | 84.73㎡ | 2 | 330,000,000원 |
| 2026.05 | 84.73㎡ | 16 | 320,000,000원 |
| 평균 | 84.73㎡ | 12건 | 325,500,000원 |
거래 범위는 290,000,000원~345,000,000원이고 최근 12개월 평균은 325,500,000원입니다. 현재 최저가 273,700,000원은 최근 평균의 84.1%이며, 표본 최저 거래가 290,000,000원보다도 낮습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준 금액도 273,700,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 273,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,631,800원 |
| 1. 을구 6번 근저당 · 국민은행 | 202,800,000원 | 202,800,000원 |
| 2. 을구 7번 근저당 · 제드코리아주식회사 | 200,000,000원 | 66,268,200원 |
| 3. 갑구 16번 가압류 · 신용보증기금 | 135,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액은 537,800,000원, 채권자 예상 배당은 269,068,200원, 미배당은 268,731,800원입니다. 후순위 미배당이 크더라도 현재 자료상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 273,700,000원 | 269,068,200원 | 268,731,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 191,590,000원 | 188,107,740원 | 349,692,260원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 134,112,999원 | 131,435,417원 | 406,364,583원 | 0원 |
낙찰가가 내려갈수록 후순위 채권의 미배당은 커지지만, 이 사건에서는 각 시나리오의 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 현재 회차와 2회 유찰 가정에서는 신청채권자의 청구액 146,515,149원이 배당 범위 안에 들어오지만, 3회 유찰 가정에서는 신청채권자 배당액이 131,435,417원으로 표시됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 황룡초등학교 북서측 인근이며 아파트 단지와 근린생활시설이 함께 있는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장 및 근거리에 탄현역(경의중앙)이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 규모. 큰마을대림,현대아파트는 총 2,588세대, 사용승인일은 2001.12.17입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 2,049,000원/㎡, 토지 이용상황은 아파트입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·교육환경 보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 표시돼 있습니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2015.05.22. 을구 6번 국민은행 근저당이 기준이며 이후 권리가 매각으로 소멸하는지 원본 등기부와 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 입찰 직전 현황조사와 실제 점유자를 확인하세요.
- 가격 상한. 최근 12건 평균 325,500,000원, 최근 거래 범위 290,000,000원~345,000,000원을 기준으로 층·향·내부상태를 반영해 응찰가를 결정하세요.
- 후순위 채권과 인수 구분. 현재 회차 미배당 268,731,800원이 발생하지만 이를 매수인 인수금으로 오해하면 안 됩니다. 현재 자료상 인수는 0원입니다.
- 관리비·조세 확인. 실제 배당 및 취득비용에 영향을 줄 수 있는 관리비 체납·당해세 등은 별도로 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 최근 실거래보다 아래”
이 물건의 핵심은 권리와 가격을 분리해 보는 것입니다. 권리 쪽에서는 2015.05.22. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 제드코리아 근저당·압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인이나 명시적 인수권리도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
가격 쪽에서는 1회 유찰로 최저가가 273,700,000원까지 내려왔습니다. 이는 최근 12개월 동일면적 평균 325,500,000원의 84.1%이며, 최근 거래 최저 290,000,000원보다도 낮은 수준입니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수 부담 없이 최근 실거래대와 가격을 비교해볼 수 있는 구조로 정리됩니다.
