98,000,000원
의정부지방법원 2026타경1835. 고양시 덕양구 향동동 한일미디어타워 11층 1112호입니다. 등기부상 소유자는 이윤희이고, 2023.06.05 소유권이전 등기가 접수됐으며 거래가액은 118,663,000원으로 기재돼 있습니다. 같은 날 설정된 하나은행 근저당권의 채권최고액 96,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 서울보증보험주식회사 가압류 30,936,750원, 임의경매개시결정, 국 압류는 모두 말소기준보다 뒤라 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 후순위 채권이 아니라 점유관계입니다. 이영우의 기준일은 2023.07.24로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없다고 조사됐습니다. 반면 오아플래쉬주식회사의 기준일은 2019.05.29로 말소기준보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력을 확정적으로 단정하지 않고, 대항력 가능·미상으로 취급해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경1835 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 향동동 521 한일미디어타워 11층 1112호 도로명: 경기도 고양시 덕양구 꽃마을로 66(향동동) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 현장조사일 현재 폐문부재, 사무실로 이용 중인 것으로 추정 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지하 5층, 지상 15층 · 2022.12.16 사용승인 · 11층 1112호 |
| 소유자 | 이윤희 · 2023.06.05 소유권이전 접수 · 거래가액 118,663,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 98,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 82,992,397원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.06.05 하나은행 근저당
② 점유·임차 분석 — 선순위 점유 1건을 0원으로 단정하면 안 된다
| 점유자 | 점유부분 | 기준일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영우 | 9제곱미터 | 2023.07.24 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 후순위 |
| 오아플래쉬주식회사 | 1112호 | 2019.05.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 확인 필요 |
이영우는 2023.07.24로 말소기준 2023.06.05보다 늦어 조사상 대항력이 없습니다. 반면 오아플래쉬주식회사는 2019.05.29로 말소기준보다 앞서 있습니다. 그러나 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력과 실제 인수액을 확정할 수 없습니다. 따라서 이 건의 실질취득비용은 현재 최저가 98,000,000원만으로 계산하는 것이 아니라, 원본 확인 결과 인수금이 존재한다면 그 금액까지 함께 고려해야 합니다.
③ 가격 구조 — 1회 유찰, 현재 최저가 98,000,000원
감정가는 140,000,000원, 현재 최저매각가는 98,000,000원으로 감정가의 70%입니다. 한 차례 더 유찰되는 시나리오의 매각가는 68,600,000원, 3회 유찰 시 시나리오는 48,020,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,164,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 96,000,000원 | 95,836,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 30,936,750원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 합계 126,936,750원 중 95,836,000원이 배당되고, 미배당은 31,100,750원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 98,000,000원 | 95,836,000원 | 31,100,750원 | 충족 |
| 2회 유찰 시 | 68,600,000원 | 66,965,200원 | 59,971,550원 | 미충족 |
| 3회 유찰 시 | 48,020,000원 | 46,755,640원 | 80,181,110원 | 미충족 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 고양시 덕양구 향동동 향동중학교 남서측 인근으로, 주위는 향동지구 상업지역이며 외곽은 아파트 및 단독주택으로 이루어진 주거지대입니다.
- 교통. 남측 약 1.5Km 지점에 중앙로(수색로)가 있고 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하 5층·지상 15층 건물로 2022.12.16 사용승인됐으며, 승강기 및 위생설비가 설치돼 있습니다.
- 이용. 현장조사일 현재 폐문부재 상태이고 사무실로 이용 중인 것으로 추정됐습니다. 임대관계는 미상입니다.
- 토지. 사다리형 토지로 근린생활시설 및 업무시설 부지로 이용 중이며 북측으로 중로, 서측으로 소로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(향동보금자리)·공공주택지구·상대보호구역·비행안전 제4구역·비행안전 제5구역·제한보호구역·과밀억제권역·한강폐기물 매립시설 설치제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 오아플래쉬주식회사 점유원인 확인. 2019.05.29가 말소기준보다 앞서므로 실제 점유개시일·계약관계·보증금을 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금이 미상이므로 낙찰자가 부담할 가능성이 있는 금액을 0원으로 전제하지 마세요.
- 확정일자·배당요구 확인. 선순위 점유자의 배당관계에 따라 잔존 보증금과 인수 여부 판단이 달라질 수 있습니다.
- 이영우 점유 확인. 2023.07.24 기준으로 말소기준보다 늦지만 9제곱미터 점유관계가 조사돼 있으므로 실제 사용범위와 계약관계를 현장에서 확인하세요.
- 가격 판단 순서. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실보다 선순위 점유 인수액 확인이 먼저입니다. 실질취득비용은 낙찰가와 인수액을 합쳐 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 점유관계 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “70% 최저가”보다 먼저 볼 것은 선순위 점유
등기부만 보면 구조는 비교적 명료합니다. 2023.06.05 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·경매개시·압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가도 감정가 140,000,000원에서 98,000,000원으로 내려왔습니다.
하지만 이 사건은 여기서 끝나지 않습니다. 오아플래쉬주식회사의 2019.05.29 기준일이 말소기준보다 빠르고 보증금이 확인되지 않습니다. 명세서에는 인수권리 해당사항 없음으로 기재돼 있어도, 실제 대항력과 보증금 잔액이 확인되기 전까지는 매수인 인수 0원을 확정적으로 전제해서는 안 됩니다. 결론은 등기 후순위 권리는 정리되지만, 선순위 점유 확인 전에는 가격보다 권리 확인이 우선입니다.
