의정부지방법원 2026타경1873. 고양시 일산서구 탄현동 ‘탄현마을(부영3)’ 304동 1층 102호, 전용 46.58㎡ 아파트입니다. 사용승인은 1995.05.03, 단지는 475세대입니다. 현재 소유자 김주현은 2020.01.16 매매를 원인으로 160,000,000원에 취득했고 2020.01.29 소유권이전등기를 마쳤습니다. 현재 등기부에는 근저당권이 없고, 과거 신한은행 근저당도 2021.07.29 해지로 이미 말소됐습니다.
현재 경매에서 가장 먼저 잡히는 권리는 2025.02.25 우리카드의 15,342,911원 가압류입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 그 뒤의 파주시 압류, 우리은행 가압류, 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기권리가 아니라 2023.07.28 전입한 김진욱입니다. 전입 시점이 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 과거 소유자와 이름이 일치해 관계인 또는 가장임차인 가능성도 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경1873 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1484 탄현마을아파트 제304동 제1층 제102호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 46.58㎡ · 15층 건 내 1층 |
| 사용승인 / 세대수 | 1995.05.03 · 475세대 |
| 소유자 | 김주현 (2020.01.16 매매, 거래가액 160,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 198,000,000원 / 138,600,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사우리카드 / 18,921,338원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준은 2025.02.25 우리카드 가압류 15,342,911원입니다. 이후 2025.12.19 파주시 압류, 2026.01.06 우리은행 가압류 46,579,302원, 2026.03.24 파주시 압류, 2026.04.16 우리카드 강제경매개시결정, 2026.05.06 파주시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 등기부상 근저당권은 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 신고 1명, 보증금이 핵심 미확정 변수
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김진욱 | 2023.07.28 | 미상 | 미상 | 2026.06.12 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
김진욱은 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 확인되고 배당요구도 2026.06.12 접수됐습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 배당액, 미배당액, 매수인 인수액을 숫자로 계산할 수 없습니다. 또 김진욱은 등기부상 2020.01.29 김주현에게 소유권이 넘어가기 직전의 소유자 이름과 일치하므로, 실제 임대차의 성립·보증금 지급 여부와 관계를 원본 자료로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 숫자상 할인폭은 크지만 ‘실질취득가’ 확정 전
탄현마을(부영3) 동일 면적 46.58㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 204,333,333원, 최신 거래는 2026.09 208,000,000원입니다. 현재 최저가 138,600,000원은 최근 12개월 평균의 67.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 46.58㎡ | 8 | 208,000,000원 |
| 2026.08 | 46.58㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 2026.07 | 46.58㎡ | 8 | 210,000,000원 |
| 2026.06 | 46.58㎡ | 6 | 205,000,000원 |
| 2026.06 | 46.58㎡ | 14 | 195,000,000원 |
| 2026.06 | 46.58㎡ | 4 | 199,000,000원 |
| 2026.06 | 46.58㎡ | 11 | 200,000,000원 |
| 2026.05 | 46.58㎡ | 1 | 188,000,000원 |
| 2026.04 | 46.58㎡ | 9 | 208,000,000원 |
| 2026.03 | 46.58㎡ | 9 | 205,000,000원 |
| 2026.03 | 46.58㎡ | 10 | 202,000,000원 |
| 2026.03 | 46.58㎡ | 10 | 202,000,000원 |
| 평균 | 46.58㎡ | 12건 | 204,333,333원 |
특히 같은 1층 거래가 2026.05에 188,000,000원으로 확인됩니다. 따라서 최저가 자체는 실거래 표본보다 낮습니다. 하지만 이 사건은 임차보증금이 확인되지 않아 낙찰가 + 미배당 인수액으로 봐야 할 실질취득 총액을 현재 확정할 수 없습니다. 가격 메리트 판단의 기준은 최저가 138,600,000원 하나가 아니라 임차인 사실관계 확인 후의 총취득부담입니다.
④ 예상배당표 (매각가 138,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,740,400원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 15,342,911원 | 15,342,911원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 우리은행 | 46,579,302원 | 46,579,302원 |
| 4. 경매개시결정 · 주식회사우리카드 | 18,921,338원 | 18,921,338원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 55,016,049원 |
위 표는 현재 최저가 138,600,000원을 기준으로 한 배당 시뮬레이션입니다. 채권 총액 80,843,551원이 전액 배당되고 소유자 잔여 55,016,049원이 계산되지만, 임차보증금 및 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 따라서 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원으로 표시되더라도, 김진욱의 보증금·대항력 여부가 확인되기 전에는 실제 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 배당 여력은 줄어도 임차인 변수는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 138,600,000원 | 80,843,551원 | 0원 | 55,016,049원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 97,020,000원 | 80,843,551원 | 0원 | 14,030,089원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 67,914,000원 | 66,291,548원 | 14,552,003원 | 0원 |
등기채권만 놓고 보면 2회 유찰 시까지도 채권 80,843,551원이 전액 배당되는 구조이고, 3회 유찰 시에는 14,552,003원의 채권 미배당이 발생합니다. 그러나 이 표 역시 김진욱의 보증금이 반영되지 않은 구조입니다. 대항력이 인정되는 임차보증금이 존재한다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금의 매수인 인수 가능성을 더 엄격히 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물 내 1층 102호입니다.
- 입지. 상탄초등학교 남서측에 위치하며 주변은 아파트, 학교, 근린생활시설, 방송국 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 탄현역(경의중앙선)이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 탄현마을(부영3) 475세대, 사용승인일은 1995.05.03입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 2,224,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 교육환경 보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함돼 있습니다.
- 하자 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김진욱 임대차 원본 확인. 보증금 액수, 계약서, 실제 지급 내역, 확정일자와 점유 상태를 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 관계인 여부 확인. 김진욱은 과거 등기상 소유자 이름과 일치합니다. 실제 임차관계인지, 가족·관계인인지, 가장임차인 가능성이 있는지 원본 문건으로 대조하세요.
- 배당요구 확인. 2026.06.12 배당요구 접수 사실과 실제 배당순위·예상배당액을 매각물건명세서 및 배당요구 종기 관련 자료와 대조하세요.
- 세금 확인. 파주시 압류 3건 중 당해세에 해당하는 금액이 있는지 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균 204,333,333원, 최신 거래 208,000,000원, 같은 1층 거래 188,000,000원을 기준으로 하되 임차인 인수액을 더한 총취득부담과 비교하세요.
- 기각결정정본 발송 이력. 2026.08.24 채권자와 채무자겸소유자에게 기각결정정본 발송 기록이 있으므로 2026.09.15 매각기일의 실제 진행 여부와 관련 결정 내용을 원본 사건기록으로 확인하세요.
맺으며 — “가격은 보이지만, 실질취득가는 아직 안 보인다”
이 사건은 등기부만 보면 비교적 단순합니다. 현재 근저당은 없고, 2025.02.25 우리카드 가압류를 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 시세 숫자도 눈에 띕니다. 감정가 198,000,000원에서 한 차례 유찰된 최저가 138,600,000원은 최근 12개월 평균 204,333,333원의 67.8%입니다.
하지만 권리분석에서는 전입이 말소기준보다 빠른 김진욱의 보증금·확정일자 미상을 건너뛸 수 없습니다. 이 임차관계가 실재하고 대항력이 인정돼 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못한다면 그 미배당액이 매수인의 부담으로 남을 가능성이 있습니다. 그래서 이 물건은 “최저가가 낮다”는 사실과 “실제로 싸게 취득한다”는 결론이 아직 같은 말이 아닙니다.
가격은 매력적일 수 있으나 권리확정 전에는 보류. 보증금·계약관계·당해세와 2026.08.24 기각결정정본의 내용을 원본에서 확인한 뒤, 그때 계산되는 실질취득 총액을 최근 실거래 188,000,000원~230,000,000원 및 최근 12개월 평균 204,333,333원과 비교하는 것이 이 사건의 올바른 순서입니다.
