의정부지방법원 2026타경60162. 고양시 덕양구 원흥동의 다세대주택 제시동 3층 302호입니다. 감정가는 293,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 205,100,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 압류가 아니라 박선옥의 주택임차권등기입니다. 전입신고일은 2021.10.28., 점유개시일은 2021.11.01., 확정일자는 2021.09.01., 보증금은 301,500,000원으로, 말소기준권리인 2024.01.29. 국민건강보험공단 압류보다 앞섭니다.
따라서 확약이 없었다면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 남는 전형적인 인수형 구조입니다. 현재 회차 배당가정에서는 임차인에게 201,428,600원이 배당되고, 부족분 100,071,400원이 룰상 인수액으로 계산됩니다. 하지만 주택도시보증공사는 2026.03.30. “우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다”는 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 적용되는 박선옥 임차권의 실질 인수는 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60162 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 원흥동 341-23 원흥동다세대주택 제시동 제3층 제302호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 서오릉로663번길 66-16 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 3층 중 3층 302호 |
| 소유자 | 정성식 (2021.11.10. 소유권이전 · 거래가액 301,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 293,000,000원 / 205,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 301,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 임차권이 먼저지만 확약이 뒤집는다
말소기준권리는 2024.01.29. 국민건강보험공단 압류입니다. 그 뒤의 고양시 압류와 2026.01.22. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 박선옥의 주택임차권은 2023.12.22. 등기되었고, 전입신고와 확정일자는 그보다도 앞선 2021년입니다. 등기 순서만 놓고 보면 말소기준권리 이전 임차권이라 매수인 인수 대상입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박선옥 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.10.28. | 2021.09.01. | 301,500,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 주택도시보증공사 신청 |
박선옥은 전입신고가 말소기준권리보다 빠르고 확정일자와 배당요구도 갖춰 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 보증금 301,500,000원을 주택도시보증공사의 청구액과 별개 보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 매각물건명세서 비고상 양도 전 임차권자 박선옥과 연결된 권리 승계 관계로 나타납니다.
③ 예상배당표 (매각가 205,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,671,400원 |
| 1. 임차인 박선옥 보증금(우선변제) | 301,500,000원 | 201,428,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 301,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 박선옥 보증금 미배당분은 100,071,400원입니다. 다만 2026.03.30. 인수조건변경확약서에 따라 해당 임차권의 대항력 포기와 말소 동의가 반영되므로 매수인 실질 인수는 0원*으로 판단합니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 인수액이 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 205,100,000원 | 100,071,400원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 143,570,000원 | 160,739,980원 | 실질 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 100,499,000원 | 203,207,986원 | 실질 0원* |
이 표가 이 사건의 핵심을 가장 잘 보여줍니다. 확약이 없었다면 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 미배당분이 커져 매수인 인수 부담이 증가합니다. 그러나 박선옥 임차권에는 대항력 포기와 말소 동의 확약이 존재하므로, 각 회차의 계산상 인수액을 실제 취득비용에 그대로 더해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 공부상 원흥동다세대주택 시동이나 건물 외벽에는 ‘드림빌리지’ 시동으로 표기되어 있습니다.
- 입지. 도래울초등학교 북서측 인근으로, 주변에 다세대주택·근린생활시설·단독주택·전·임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근과 주정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으나, 시내 접근성과 대중교통 이용 편리성은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 4~6미터 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(궁말취락)·소로3류 접합·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평지붕 3층 건물의 3층 302호이며, 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 재확인. 이 사건의 권리분석 결론은 2026.03.30. 인수조건변경확약서의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의에 달려 있습니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 전액 배당을 받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 실제 매각조건과 동일하게 반영되어 있는지 입찰 직전 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 293,000,000원과 최저가 205,100,000원만으로 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 점유·인도 확인. 임차권등기가 존재했던 물건인 만큼 실제 점유 현황과 인도 가능 상태를 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 규제·교통 확인. 토지거래계약에관한허가구역 해당 여부와 다소 불편한 대중교통 여건을 실제 이용 관점에서 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “위험한 임차권이 확약으로 정리된 사건”
표면만 보면 보증금 301,500,000원의 대항력 임차권이 말소기준권리보다 앞서는 고위험 인수형입니다. 현재 회차만 놓고도 계산상 미배당 인수액은 100,071,400원입니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.03.30. 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 그 결과 박선옥 임차권에 관한 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
다만 권리가 정리됐다고 가격까지 자동으로 좋아지는 것은 아닙니다. 이 물건은 다세대주택이고 대중교통 여건이 다소 불편하다는 평가가 있으며, 비교 가능한 실거래 자료도 없습니다. 따라서 결론은 권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 가격 메리트는 별도 검증이 필요한 물건입니다.
* 확약 미반영 시 현재 회차의 룰상 임차보증금 미배당 인수액은 100,071,400원입니다. 본 리포트의 ‘실질 인수 0원’ 판단은 2026.03.30. 인수조건변경확약서가 박선옥 임차권에 유효하게 적용되고 매각조건에 그대로 반영된다는 전제입니다.
