인천지방법원 2025타경1815. 센타프라자 1층 121호는 감정평가상 근린생활시설(공실), 집합건축물대장상 소매점입니다. 소유자 이병훈은 2025.03.06 소유권을 이전받았고, 같은 날 신한은행이 채권최고액 556,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 삼성카드·롯데카드·농협은행·KB국민카드·우리카드·하나카드·오릭스캐피탈코리아의 가압류와 국세 압류, 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 주어진 권리관계상 이들은 매각으로 소멸하고, 매수인이 별도로 승계할 임차보증금도 없습니다. 따라서 권리의 복잡성보다 실제 입찰에서 더 중요한 것은 공실 상가의 적정가격과 매각 후 활용·환금성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1815 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 운남동 1602-4 센타프라자 1층 121호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 근린생활시설 · 집합건축물대장상 소매점 · 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지하 2층 / 지상 9층 중 1층 121호 |
| 소유자 | 이병훈 · 2025.03.06 소유권이전 · 등기상 경정 거래가액 906,804,300원 |
| 감정가 / 최저가 | 935,000,000원 / 654,500,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 476,947,102원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 매각물건명세서 비고에는 집합건축물대장상 ‘소매점’이며 현재 공실이라고 기재되어 있습니다. 보증금 승계 문제는 없고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액 0원으로 계산되어 있습니다.
② 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 654,500,000원으로 감정가 935,000,000원의 70%입니다. 1회 유찰만 놓고 보면 할인폭은 커 보이지만, 이 물건은 공동주택이 아니라 공실 근린생활시설입니다. 비교 가능한 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격이 없으므로, 감정가 대비 할인율 자체를 곧바로 시장가 대비 할인으로 해석하면 안 됩니다.
등기상 소유권이전 거래가액은 최초 849,744,000원으로 기재됐다가 2025.03.26 경정되어 906,804,300원으로 기록되어 있습니다. 현재 최저가는 이 경정 거래가액보다 낮지만, 해당 수치는 현재 상권의 실제 매매 시세나 임대수익을 보여주는 자료가 아니므로 ‘현재 시세보다 저렴하다’는 결론의 근거로 쓰기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 654,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,945,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 556,800,000원 | 556,800,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 19,320,222원 | 19,320,222원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 7,484,832원 | 7,484,832원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 5,632,131원 | 5,632,131원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 17,992,505원 | 17,992,505원 |
| 6. 가압류 · 주식회사우리카드 | 20,518,579원 | 20,518,579원 |
| 7. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 11,544,710원 | 11,544,710원 |
| 8. 가압류 · 오릭스캐피탈코리아 주식회사 | 47,159,293원 | 6,262,021원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 654,500,000원 가정 시 채권자 총 청구액 686,452,272원 중 645,555,000원이 배당되고, 미배당액은 40,897,272원입니다. 마지막 오릭스캐피탈코리아 가압류에서 미배당이 발생하며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세 등은 미반영입니다.
④ 회차 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 654,500,000원 | 645,555,000원 | 40,897,272원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 458,150,000원 | 451,168,500원 | 235,283,772원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 320,705,000원 | 315,415,130원 | 371,037,142원 | 0원 |
권리 구조상 중요한 점은 매각가가 낮아져도 미배당 채권이 매수인에게 넘어가는 구조가 아니라는 것입니다. 현재 회차와 2회·3회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 유찰은 가격을 낮춰줄 뿐, 공실 상가 자체의 임대·환금성 리스크를 제거해 주지는 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 소매점이며 감정평가 당시 근린생활시설 공실로 이용 중입니다. 주거용 부동산이 아닙니다.
- 입지. 영종I.C 북서측 인근으로, 주위에 아파트단지와 근린생활시설이 소재하며 제반 입지여건과 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측 약 30m, 남측 약 12m 내외 포장도로와 접하고 북서측 광장도로·남동측 보행자도로와도 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 경제자유구역, 성장관리권역, 장애물제한표면구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·세로장방이며 토지 전체 면적은 2,337㎡입니다. 공시지가는 3,082,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 철근콘크리트조 지하 2층·지상 9층 건물의 1층이며, 위생·급배수·승강기·소화전 설비가 설치되어 있습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 현재 공실인 근린생활시설이므로 실제 임대수요와 매매수요를 별도로 검증해야 합니다. 감정가 할인율만으로 주거용 물건처럼 환금성을 추정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 공실 확인. 현재 공실로 기재되어 있으므로 현장에서도 실제 점유·출입 가능 여부와 잔존 집기 등을 확인하세요.
- 상가 적정가 검증. 현재 최저가 654,500,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 주변 상가 매매·임대료와 공실률을 대조해야 합니다.
- 임대수익 검증. 예상 보증금·월세, 관리비, 공실기간을 확인해 실질 수익률을 계산해야 합니다.
- 세금·배당 확인. 국세 압류가 존재하고 제시된 배당표에는 당해세 등이 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당 관련 서류를 최종 확인하세요.
- 관리비 확인. 공실 상가는 장기 공실 기간 중 관리비 체납 가능성이 있으므로 관리주체에 공용부분 체납액을 확인하세요.
- 용도·영업 가능성. 집합건축물대장상 소매점인 만큼 실제 계획하는 업종이 관리규약·건축물 용도·관계 법령상 가능한지 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 현장 검증이 먼저”
이 물건의 권리분석 자체는 비교적 명확합니다. 2025.03.06 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없고 현재 공실이라 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 935,000,000원에서 한 차례 유찰되어 654,500,000원까지 내려왔어도, 비교 가능한 최근 실거래 시세가 없는 공실 근린생활시설이라는 점은 변하지 않습니다. 따라서 이 사건은 “권리가 깨끗하니 싸다”가 아니라 “권리는 깨끗하니 이제 상가의 실제 가치만 냉정하게 검증해야 한다”는 유형입니다. 현재 자료 기준 결론은 권리는 양호, 가격 메리트는 보류, 공실·환금성 검증 필수입니다.
