인천지방법원 2025타경1842. 남동구 간석동 센트라움 5층 502호 오피스텔입니다. 감정가 182,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 127,400,000원까지 내려왔습니다. 권리분석의 핵심은 2018년 2월 13일 설정된 신한은행 근저당권이 말소기준권리라는 점입니다. 그 뒤의 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 2025년 9월 4일 등기된 김미영의 주택임차권도 매각으로 소멸합니다.
현재 가격은 최근 시세와 비교하면 메리트가 있습니다. 최근 12개월 평균은 149,416,666원, 최신 거래는 134,500,000원이고 현재 최저가 127,400,000원입니다. 다만 최근 12개월 평균은 이전 구간보다 13.5% 하락했고, 센트라움의 최근 거래도 130,000,000원~167,000,000원에 분산되어 있어, 현재 가격이 싸다는 판단은 반드시 최근 체결가와 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1842 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 316-3 센트라움주건축물 1동 5층102동502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 55.31㎡ 전부 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 15층 중 5층102동502호 |
| 소유자 | 최혜훈 (2018.02.13. 거래가액 202,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 127,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 156,591,443원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 단지 | 센트라움 · 56세대 · 2017.06.15. 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 후 권리는 매각으로 소멸
2017년 6월 30일의 기존 신한은행 근저당권 2건은 등기부상 이미 말소되어 있고, 현재 판단의 기준이 되는 것은 2018년 2월 13일 설정된 을구 3번 신한은행 근저당권입니다. 이 권리의 채권최고액은 192,000,000원이고 매각으로 소멸합니다.
임차인 김미영은 2021년 9월 10일 주민등록을 했고, 임차권등기는 2025년 9월 4일 접수되었습니다. 전입 시점이 말소기준권리인 2018년 2월 13일 이후이므로 대항력이 없습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도로 단정하지 않습니다. 임차보증금은 35,000,000원이며 배당요구도 접수되었습니다. 이 임차권은 매각으로 소멸하고, 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 인수 0원, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계/인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김미영 | 5층 502호 55.31㎡ 전부 | 35,000,000원 | 없음 | 미상 | 인수 0원 |
임차권등기(을구 7번)는 2025.09.04. 접수되었고, 등기부상 임차보증금은 35,000,000원입니다. 전입신고는 2021.09.10.으로 말소기준권리 이후이므로 대항력이 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없습니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 기준으로는 현재 최저가가 낮다
센트라움 55.31㎡ 전후 최근 거래를 보면, 2026년 8월 134,500,000원, 2026년 5월 167,000,000원, 2026년 3월 130,000,000원 및 165,000,000원 등이 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 149,416,666원이며, 현재 최저매각가 127,400,000원은 그 평균의 85.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 55.31㎡ | 3 | 134,500,000원 |
| 2026.05 | 55.31㎡ | 8 | 167,000,000원 |
| 2026.03 | 54.62㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2026.03 | 55.31㎡ | 8 | 130,000,000원 |
| 2026.03 | 55.31㎡ | 14 | 165,000,000원 |
| 2025.12 | 55.31㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2024.06 | 55.19㎡ | 7 | 183,750,000원 |
| 2023.10 | 55.19㎡ | 8 | 150,000,000원 |
| 2023.06 | 55.31㎡ | 7 | 176,000,000원 |
| 2023.03 | 54.62㎡ | 7 | 195,000,000원 |
| 2022.10 | 54.62㎡ | 3 | 152,000,000원 |
| 2021.12 | 55.19㎡ | 14 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 149,416,666원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 161,104,166원 |
현재 최저가 127,400,000원은 최근 12개월 평균 149,416,666원보다 낮고, 최신 거래 134,500,000원보다도 낮습니다. 반면 최근 12개월 평균은 이전 거래 구간보다 13.5% 낮아져 가격 수준 자체가 하향된 상태입니다. 따라서 현재 가격은 “과거 평균 대비 할인”만으로 판단하기보다 최신 거래 134,500,000원과 최근 12개월 평균 149,416,666원을 함께 기준으로 보는 것이 적절합니다.
④ 예상배당표 (매각가 127,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,583,600원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 192,000,000원 | 124,816,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,583,600원을 제외한 124,816,400원이 신한은행에 배당되는 구조로 산정되어 있으며, 신한은행 채권최고액 192,000,000원 대비 67,183,600원의 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당절차에 따라 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 간석동 소재 ‘간석오거리역’ 남서측 인근으로, 부근은 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 무난하며, 인근에 버스정류장 및 인천1호선 간석오거리역이 소재합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구, 시가지경관지구, 과밀억제권역, 철도보호지구, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함·저촉됩니다.
- 토지·도로. 평지·사다리형 토지로 이용 중이며, 북서측 및 남측으로 로폭 약 35m, 6m 내외 포장도로와 접합니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 승강기, 소화전, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비가 갖추어져 있습니다.
- 환금성. 56세대 규모의 소규모 오피스텔이고, 최근 12건의 거래금액이 130,000,000원~195,000,000원으로 편차가 있습니다. 최근 12개월 평균은 149,416,666원이며 최근 추세는 13.5% 하락입니다.
⑥ 회차별 가격 시나리오
| 시나리오 | 매각가 | 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 127,400,000원 | 124,816,400원 | 67,183,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 89,180,000원 | 87,174,760원 | 104,825,240원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 62,425,999원 | 60,902,331원 | 131,097,669원 | 0원 |
추가 유찰이 발생하면 매수가격은 더 낮아질 수 있지만, 신한은행의 미배당도 함께 커집니다. 반대로 현재 회차에서는 최근 시세보다 낮은 127,400,000원에서 바로 매수가 가능하다는 점이 핵심입니다. 다만 최근 12개월 시세가 이미 하락 중이므로, 추가 유찰만을 기다리는 전략은 가격뿐 아니라 매각 성사 가능성과 최신 거래 흐름을 함께 보아야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대항력 확인. 김미영의 전입신고는 2021.09.10.으로 말소기준권리 2018.02.13. 이후이므로 대항력이 없습니다. 임차권은 매각으로 소멸합니다.
- 보증금 35,000,000원. 임차보증금은 존재하지만 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다. 배당의 구체적 우선순위는 배당절차에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 127,400,000원을 최신 거래 134,500,000원과 최근 12개월 평균 149,416,666원에 비교하여 판단하세요.
- 하락 추세. 최근 12개월 평균은 과거 거래보다 13.5% 하락했습니다. 전체 평균 161,104,166원만으로 가격 메리트를 평가하지 마세요.
- 소유권 이전 및 인도. 현재 물건의 현황 임대관계는 미상으로 처리되어 있으므로 실제 점유관계와 인도 가능 시점을 현장 확인하세요.
- 오피스텔 환금성. 56세대 규모로 거래 표본이 제한적이고 거래금액 편차가 있으므로 매수 후 매도기간과 실제 매수층을 보수적으로 판단하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 배당표를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원, 가격은 최근 시세와 함께 보자”
이 물건의 가장 큰 장점은 권리상 매수인 인수가 0원이라는 점입니다. 2018년 신한은행 근저당이 말소기준권리이고, 이후의 경매개시결정과 김미영의 임차권은 매각으로 소멸합니다. 김미영은 전입시점이 말소기준권리 이후라 대항력이 없습니다.
가격도 현재는 나쁘지 않습니다. 최저매각가 127,400,000원은 최근 12개월 평균 149,416,666원의 85.3%이고 최신 거래 134,500,000원보다도 낮습니다. 다만 시장은 이미 13.5% 하락 추세를 보이고 있어, 과거 전체 평균 161,104,166원만 보고 매수하는 것은 적절하지 않습니다. 최근 거래수준을 기준으로 충분한 할인폭이 있는지가 이 사건의 실제 승부처입니다.
권리는 합격, 가격은 최근 시세 확인 후 판단. 현재 회차는 최근 시세보다 낮은 가격에 인수 0원 구조라는 점이 강점이지만, 소규모 오피스텔의 환금성과 지속적인 가격 하락 가능성까지 함께 감안해 입찰가 상한을 정하는 것이 안전합니다.
