인천지방법원 2025타경1928. 영종자이 114동 4층 401호, 84.698㎡ 아파트입니다. 2022년 2월 25일 설정된 신한은행 근저당권이 말소기준권리이고, 그 이후 신한카드·삼성카드·국민은행의 가압류와 국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기상 매수인이 인수할 권리는 0원으로 정리됩니다.
다만 이 사건은 단순한 무임차 사건은 아닙니다. 2025년 12월 18일 정다슬의 주택임차권등기가 설정돼 있고 임차보증금은 30,000,000원입니다. 이 임차권 역시 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸하도록 정리되어 있으며, 현황조사상 별도로 KO KWANG MOON, KO SARAH YOON YOUNG, KO EUN SIL의 전입이 확인됩니다. 세 사람은 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없지만 보증금은 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1928 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 운남동 1550 영종자이 114동 4층401호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 84.698㎡ · 4층 401호 |
| 소유자 | 석인영 · 2021.07.09. 매매 · 거래가액 350,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 325,000,000원 / 227,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 281,991,831원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 준공 / 세대수 | 2009.11.02. / 1,022세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
말소기준권리는 2022.02.25. 신한은행 근저당권입니다. 2022년 이후 발생한 신한카드·삼성카드·국민은행 가압류, 국민건강보험공단 압류 및 2025.12.12. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.12.18. 설정된 정다슬의 주택임차권 역시 말소기준권리 이후 등기라서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차관계 — 대항력은 없지만 점유 확인은 필요
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| KO KWANG MOON | 2024.05.31. / 미상 | 미상 | 대항력 없음보증금 미상승계 없음 |
| KO SARAH YOON YOUNG | 2025.10.20. / 미상 | 미상 | 대항력 없음보증금 미상승계 없음 |
| KO EUN SIL | 2024.05.31. / 미상 | 미상 | 대항력 없음보증금 미상승계 없음 |
| 정다슬 | 30,000,000원 | 대항력 없음우선변제 미상매각으로 소멸 |
실제 임차인은 1명(정다슬)이며, 나머지 3명은 현황조사상 전입이 확인된 점유자입니다. 보증금이 확인되지 않은 3명은 말소기준권리 이후 전입이므로 대항력은 없지만, 매각물건명세서와 현황조사에서 실제 점유 관계·보증금·명도 주체를 다시 확인해야 합니다. 정다슬의 임차권등기는 보증금 30,000,000원, 차임 1,100,000원, 임대차계약일 2023.12.03., 확정일자 2024.02.08.로 확인됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가 2.275억은 최근 시세보다 확실히 낮다
영종자이 동일 면적 84.7㎡대 최근 실거래 12건의 평균은 324,333,333원이고, 최근 12개월 8건 평균은 324,375,000원입니다. 최신 거래는 2026.03의 300,000,000원이며, 최근 12개월 평균 대비 현재 최저가 227,500,000원은 70.1% 수준입니다. 최근 12개월과 기존 거래의 추세는 0.0%로 별도 하락 추세 신호는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.7㎡ | 5 | 300,000,000원 |
| 2026.03 | 84.7㎡ | 2 | 334,000,000원 |
| 2026.02 | 84.7㎡ | 7 | 330,000,000원 |
| 2026.01 | 84.7㎡ | 4 | 350,000,000원 |
| 2025.11 | 84.7㎡ | 8 | 325,000,000원 |
| 2025.08 | 84.7㎡ | 8 | 325,000,000원 |
| 2025.05 | 84.7㎡ | 3 | 316,000,000원 |
| 2025.05 | 84.7㎡ | 2 | 315,000,000원 |
| 2025.03 | 84.7㎡ | 5 | 330,000,000원 |
| 2024.10 | 84.7㎡ | 4 | 337,000,000원 |
| 2024.10 | 84.7㎡ | 6 | 330,000,000원 |
| 2024.09 | 84.7㎡ | 1 | 300,000,000원 |
| 평균 | 84.7㎡ | 12건 | 324,333,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 227,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,985,000원 |
| 을구 7번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 308,000,000원 | 223,515,000원 |
| 갑구 7번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 11,791,456원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 11,754,677원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 13,881,591원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 약 3,985,000원과 신한은행 223,515,000원이 우선 배당되고, 후순위 가압류는 미배당으로 남는 구조입니다. 총 채권액 345,427,724원 중 예상 배당은 223,515,000원, 부족액은 121,912,724원이며, 매수인 인수액은 0원으로 정리됩니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 인천운남초등학교 서측에 위치하며, 주위는 아파트 단지 및 예정지, 단독주택·다세대주택, 근린생활시설, 각급학교 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 지상10층 건 내 제4층 제401호, 사용승인일은 2009.11.02.입니다.
- 설비. 기본적인 위생 및 급배수설비, 열병합에 의한 지역난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전 등이 구비되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(운남지구), 경제자유구역, 장애물제한표면구역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역 등의 지정·저촉 사항이 확인됩니다.
- 환금성. 1,022세대 대단지이며 동일 면적 거래 12건이 확인됩니다. 최근 거래금액은 300,000,000원~350,000,000원 범위이고 최근 12개월 평균은 324,375,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 검증. 현재 최저가 227,500,000원은 최근 12개월 평균 324,375,000원의 70.1%로 가격상 메리트가 있습니다.
- 임차인 확인. 현황조사상 KO KWANG MOON, KO SARAH YOON YOUNG, KO EUN SIL의 보증금이 미상이므로 매각물건명세서와 현황조사서에서 실제 점유 및 계약관계를 다시 대조해야 합니다.
- 정다슬 임차권. 보증금 30,000,000원, 확정일자 2024.02.08., 임차권등기 2025.12.18.이며 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 명도. 대항력 없는 점유자가 있더라도 실제 점유 상태와 인도 절차는 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·실거래 원본을 최종 확인하세요.
맺으며 — “가격 메리트는 분명하지만, 점유 확인이 마지막 관문”
이 사건의 가장 큰 장점은 현재 최저가 2.275억이라는 가격입니다. 최근 12개월 동일 면적 평균 3.24375억 대비 70.1%이고 최신 거래 3억보다도 낮습니다. 동시에 등기상 말소기준권리 이후 권리들이 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 현황조사상 3명의 추가 점유자가 있고 보증금이 미상이라는 점은 끝까지 확인해야 합니다. 따라서 이 물건은 가격은 적극 검토할 만하지만, 임차·점유 확인을 마친 뒤 응찰하는 유형입니다. 권리상 승계 부담은 낮고, 실질취득은 현재 최저가 227,500,000원에 머무는 구조가 핵심입니다.
