121,800,000원
인천지방법원 2025타경1950. 인천 계양구 동양동 638-2, 5층 건물 내 4층 402호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 권철승이며 2020.02.24. 소유권을 이전받았고, 당시 거래가액은 142,000,000원입니다. 현재 등기부의 말소기준권리는 2022.08.31. 평택세무서장 처분의 압류입니다. 그 뒤 주택도시보증공사 가압류, 국민은행 가압류, 현재 강제경매개시결정, 동화성세무서장 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 말소기준 이후 권리들이 정리되는 형태이지만, 이 사건의 핵심은 임차인입니다. 이우람의 전입일은 2020.02.21.로 말소기준인 2022.08.31.보다 빠르고, 보증금은 확인되지 않았습니다. 배당 시뮬레이션에는 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있지만, 보증금 규모와 미배당 여부를 확인하지 못한 상태에서는 실제 인수액을 0원이라고 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1950 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 동양동 638-2 4층402호 · 도로명 인천광역시 계양구 당미2길 14-2 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트구조 5층건물 내 제4층 제402호 |
| 소유자 | 권철승 · 2020.02.24. 소유권이전 · 거래가액 142,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 121,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 148,230,365원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 임차인이 변수
말소기준권리는 2022.08.31. 국의 압류입니다. 이후 2022.12.13. 주택도시보증공사 가압류 1,804,000,000원, 2024.04.16. 국민은행 가압류 125,410,237원, 2025.12.15. 국민은행의 강제경매개시결정, 2026.01.12. 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 심곡신용협동조합 근저당권과 국민은행 근저당권은 이미 등기부상 말소됐습니다.
② 임차 관계 — 보증금 미상이 가장 큰 리스크
| 신고자 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이우람 | 2020.02.21 | 2022.02.04 | 미상 | 미상 | 있음 | 미상 | 아님 |
| 국민은행 | 2020.02.21 | 2020.01.31 | 0원 | 2026.03.04 | 있음 | 있음 | 아님 |
임차 관련 신고는 2건입니다. 이우람은 현황조사와 매각물건명세서에 나타나며, 전입일이 말소기준보다 빠릅니다. 가장 중요한 보증금이 확인되지 않아 미배당 보증금의 매수인 인수 가능성을 숫자로 산정할 수 없습니다. 국민은행 신고 건은 주거 사용, 보증금 0원, 배당요구 2026.03.04.로 기록돼 있으며 우선변제권 행사 가능으로 정리돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 121,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,505,200원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,804,000,000원 | 119,294,800원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 125,410,237원 | 0원 |
| 4. 갑구 10번 경매개시결정 · 주식회사 국민은행 | 148,230,365원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 2,077,640,602원, 예상 배당액은 119,294,800원, 미배당액은 1,958,345,802원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 배당 계산상 매수인 인수는 0원으로 표시되지만, 별도로 확인되지 않은 이우람의 보증금 때문에 실제 인수액은 확정할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차 리스크는 별개
| 회차 | 감정가 비율 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 121,800,000원 | 119,294,800원 | 1,958,345,802원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 85,260,000원 | 83,325,320원 | 1,994,315,282원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 59,681,999원 | 58,207,723원 | 2,019,432,879원 |
현재 최저가는 감정가의 70%이고, 추가 유찰 시 49%, 34.3%까지 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크거나 배당으로 회수되지 못한다면 낮아진 낙찰가만큼 매수인의 인수 부담이 커질 수 있습니다. 따라서 유찰 횟수 자체가 실질취득가 하락을 보장하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당산초등학교 북서측 인근으로 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 형성된 지역이며 주변환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층건물 내 제4층 제402호이며 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 새시 창호 등입니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2025-07-28), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26)입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이우람 보증금 확인. 전입 2020.02.21., 확정일자 2022.02.04.인 대항력 임차인으로 조사됐으나 보증금이 미상입니다. 이 금액 확인이 최우선입니다.
- 배당요구 여부 확인. 이우람의 배당요구 여부와 실제 배당 가능액을 확인해야 미배당 인수 범위를 계산할 수 있습니다.
- 121,800,000원을 최종 원가로 보지 말 것. 대항력 임차인의 미배당 보증금이 있으면 실질취득가는 낙찰가보다 올라갑니다.
- 배당표 재검증. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 추정이므로 실제 배당순위와 금액을 원문서로 다시 확인해야 합니다.
- 현재 강제경매 확인. 2025.12.15. 국민은행의 강제경매개시결정이 현재 사건으로 등기돼 있고 청구액은 148,230,365원입니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 먼저 확인할 것은 보증금
이 물건은 감정가 174,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 121,800,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 70%입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 할인율이 아니라 대항력 있는 이우람의 미상 보증금입니다. 전입일이 말소기준보다 빠르기 때문에 미배당 보증금이 존재한다면 그 부담이 매수인에게 남을 수 있습니다.
따라서 현재 단계에서는 실질취득가도, 매수인 인수액도 확정 불가입니다. 등기상 후순위 압류·가압류가 소멸한다는 점만 보고 안전형으로 분류하기 어렵습니다. 등기 정리는 가능하지만 임차 리스크는 미확정. 이우람의 보증금과 배당관계가 확인되기 전까지는 가격 판단을 보류하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
