인천지방법원 2025타경1950. 계양구 동양동 당미2길 14-2에 위치한 5층 다세대주택의 4층 402호입니다. 현재 등기상 소유자는 권철승으로, 2020.02.24 소유권이전등기를 마쳤으며 당시 거래가액은 142,000,000원입니다. 등기상 과거 근저당권은 모두 말소됐고, 현재 경매의 말소기준권리는 2022.08.31 평택세무서장 관련 국 압류입니다.
이후 주택도시보증공사의 가압류 1,804,000,000원, 국민은행의 가압류 125,410,237원, 현재 강제경매개시결정과 추가 국 압류가 이어졌습니다. 이들 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기상 압류·가압류가 아니라 그보다 앞선 주택 임차관계입니다. 2020.02.21 전입 기록이 있어 실제 임대차계약, 점유 및 보증금 규모를 확인하지 않으면 매수인 부담을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1950 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 동양동 638-2, 4층 402호 도로명주소: 인천광역시 계양구 당미2길 14-2 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대주택) · 철근콘크리트구조 · 5층 건물 중 4층 402호 |
| 소유자 | 권철승 (2020.02.24 소유권이전, 거래가액 142,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 85,260,000원 |
| 유찰 현황 | 2회 유찰 · 현재 최저가 감정가의 49% |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 국민은행 / 148,230,365원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.31 갑구 5번 압류 · 국 (평택세무서장) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 압류는 소멸해도 임차관계는 별개
권리 흐름의 분기점은 2022.08.31입니다. 이 날짜의 갑구 5번 국 압류가 말소기준권리입니다. 주택도시보증공사 가압류, 국민은행 가압류, 현재 강제경매개시결정, 동화성세무서장 관련 국 압류는 그 이후 설정된 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다. 과거 심곡신용협동조합 근저당권과 국민은행 근저당권은 이미 말소됐습니다.
임차관계 분석 — 보증금 미상이 핵심 위험
현황조사와 매각물건명세서에 이우람이, 매각물건명세서에 국민은행이 각각 기재되어 있습니다. 두 기록 모두 전입일은 2020.02.21로 표시됩니다. 국민은행은 현재 경매 신청채권자이기도 하므로 임차관계의 실질적 권리주체 및 이우람과의 관계를 별도로 확인해야 합니다.
| 명세상 이름 | 전입일 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이우람현황조사·매각물건명세서 | 2020.02.21 확정 2022.02.04 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 비해당 |
| 국민은행매각물건명세서 · 주거 | 2020.02.21 확정 2020.01.31 | 0원 | 기록상 있음 | 기록상 있음 | 비해당 |
국민은행은 2026.03.04 배당요구한 것으로 기재되어 있으며, 보증금 기재액은 0원입니다. 위 표의 대항력·우선변제 표시는 기록상 내용과 법률요건 확인 필요성을 구분한 것입니다. 승계 배지는 별도의 보증기관 대위·승계신고 해당 여부를 뜻합니다.
또한 갑구 6번 주택도시보증공사의 1,804,000,000원은 등기상 가압류 청구금액입니다. 이를 이 물건의 임차보증금이나 매수인이 직접 인수하는 금액으로 합산해서는 안 됩니다. 국민은행의 가압류 청구액 및 경매 신청채권액 역시 별도의 채권 기재입니다.
② 가격 검토 — 49% 할인율보다 실질취득액
현재 최저가 85,260,000원은 감정가 174,000,000원의 49%로, 2회 유찰이 반영된 가격입니다. 그러나 최저가가 매수인의 최종 취득비용을 뜻하지는 않습니다. 선순위 임차관계에서 인수할 보증금이 발생한다면 그 금액이 낙찰대금에 추가됩니다. 이우람의 보증금이 미상인 현 단계에서는 실질취득액을 확정할 수 없습니다.
| 매각 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 85,260,000원 | 49% | 인수 미확정 |
| 3회 유찰 시 | 59,681,999원 | 34% | 인수 미확정 |
| 4회 유찰 시 | 41,777,399원 | 24% | 인수 미확정 |
이 물건의 가격 메리트를 검토하려면 실제 인수보증금까지 반영한 실질취득액을 기준으로 인근 다세대주택의 최근 거래가격과 비교해야 합니다. 현재 특정할 수 있는 주변 실거래 비교가격이 없으므로, 85,260,000원이 시세보다 저렴하다는 결론을 내릴 근거는 없습니다. 감정가 대비 49%라는 수치만으로 할인 매력을 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 85,260,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,934,680원 |
| 1. 갑구 6번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,804,000,000원 | 83,325,320원 |
| 2. 갑구 7번 가압류 · 국민은행 | 125,410,237원 | 0원 |
| 3. 갑구 10번 경매개시결정 · 국민은행 | 148,230,365원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 합계 / 배당 합계 | 2,077,640,602원 | 83,325,320원 |
| 채권자 미배당 합계 | — | 1,994,315,282원 |
집행비용 1,934,680원은 추정치입니다. 위 배당은 청구금액을 기준으로 산정한 시뮬레이션이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다. 특히 이우람의 보증금 및 임차권에 관한 검증이 완료되지 않아 실제 인수위험을 확정하는 배당표가 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 동양동 소재 당산초등학교 북서측 인근. 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 감정상 주변환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정상 대중교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 5층 건물의 4층 402호. 외벽은 석재붙임 마감 등이고 새시 창호, 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 8m의 도로에 접하고 있으며, 토지는 인접도로와 등고평탄한 장방형으로 다세대주택 부지에 이용되고 있습니다.
- 토지이용규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역 및 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 지정 이력은 지정기간과 현재 적용 여부를 구분해 확인해야 합니다.
- 건축 관련 사항. 감정상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 임대관계는 미상으로 평가되어 있습니다.
- 환금성. 다세대주택은 개별 건물의 상태·층·도로접근성 및 임차관계에 따라 거래조건이 달라질 수 있습니다. 이 물건은 실제 인수보증금이 특정되지 않아 재매각 가능성과 투자금 회수 판단도 보수적으로 접근해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 이우람 임대차계약 확인. 보증금, 계약기간, 실제 점유, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 이 항목이 매수인 인수금액 판단의 핵심입니다.
- 국민은행 명세 확인. 전입 2020.02.21, 확정일자 2020.01.31, 보증금 0원, 배당요구 2026.03.04로 표시된 경위를 확인하고 신청채권자 지위와 임차 관련 기재를 구분해야 합니다.
- 매각물건명세서 원본 대조. 매수인에게 인수되는 권리, 대항력 있는 임차인, 보증금 및 특별매각조건을 확인해야 합니다. 특히 2022.08.31 이전 전입 관계를 중점 검토해야 합니다.
- 등기·배당순위 검증. 평택세무서장 및 동화성세무서장 관련 압류, 가압류 채권, 당해세·우선변제채권을 포함해 실제 배당순서를 검증해야 합니다.
- 가격 비교의 기준 변경. 최저가 85,260,000원만으로 주변 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 임차보증금 인수 여부가 확인된 후 실질취득액과 최근 거래가격을 비교해야 합니다.
- 현장 점유·명도 확인. 실제 거주자, 임대차 실체 및 인도 가능 여부를 확인해야 합니다. 등기권리가 소멸하더라도 대항력 있는 임차인의 점유와 보증금 반환문제는 별개입니다.
- 관리비·기타 비용 점검. 공용부분 미납 관리비, 집행비용과 별도의 취득비용 및 건물 상태를 확인해야 합니다.
- 입찰 전 최종 대조. 등기사항전부증명서, 현황조사서, 매각물건명세서, 배당요구 관련 기록 및 임대차계약을 확인하고, 인수 가능 금액이 특정되지 않으면 입찰 판단을 보류하는 것이 합리적입니다.
맺으며 — “49% 낙찰가가 49% 취득원가는 아니다”
이 사건은 표면적인 가격만 보면 감정가 174,000,000원의 49%인 85,260,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 후순위 압류와 가압류 등은 매각으로 소멸하는 구조여서 등기권리의 처리 방향은 비교적 명료합니다.
하지만 이 물건의 진짜 승부처는 2020.02.21 전입한 이우람의 임차보증금과 대항력 여부입니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서 배당 시뮬레이션의 인수액 0원을 실제 인수액 0원으로 받아들이면 위험합니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 인수하는 구조라면, 낙찰가가 더 내려가더라도 실질취득액이 기대만큼 감소하지 않을 수 있습니다.
최근 거래가격을 기준으로 시세상 할인 여부를 입증할 수도 없으므로, 현재 최저가에 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다. 다세대주택이라는 용도, 2회 유찰, 선순위 임차관계의 불확실성을 함께 감안하면 보수적 접근이 필요합니다. 결론은 권리 확인 전 입찰 보류. 임차보증금과 실제 인수액을 확정한 다음에야 이 물건의 경제성을 평가할 수 있습니다.
