인천지방법원 2025타경1975. 인천 부평구 청천동에 위치한 통칭 '삼일연립주택' 제2동 1층 131호입니다. 사건상 용도는 근린주택으로 분류되어 있지만, 감정평가서에는 공부상 연립주택으로 기재되어 있습니다. 건물은 시멘트벽돌조 슬래브지붕의 2층 건물입니다.

2019년 5월 17일 이훈형의 소유권이전 등기가 접수되었고, 같은 날 국민은행 근저당권이 설정됐습니다. 이후 김기수 명의 근저당권이 여러 차례 설정되고 육은주 명의 근저당권도 추가됐습니다. 국민은행은 2025년 12월 19일 임의경매개시결정을 받았습니다.

핵심은 후순위 근저당권이 여러 개라는 사실 자체가 매수인의 인수 위험을 뜻하지는 않는다는 점입니다. 매각으로 소멸하는 권리의 미배당금은 원칙적으로 매수인이 대신 갚는 채무가 아닙니다. 다만 현재 확인된 전입자의 보증금·확정일자·임대차 내용은 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준근저당 이후의 권리는 소멸

말소기준권리는 2019.05.17 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 27,500,000원이며, 이 권리와 이후 설정된 김기수·육은주 명의 근저당권 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

기존에 설정됐던 청천새마을금고·남인천새마을금고·신한은행 등의 근저당권은 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 따라서 과거 근저당 이력과 현재 배당 대상인 근저당권을 구분해야 합니다.

② 점유·임차관계 — 후순위 전입이지만 확인은 필요

현황조사와 매각물건명세서에 이옥경이 확인됩니다. 전입일은 2023.06.02로 국민은행 근저당 설정일인 2019.05.17보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 말소기준권리에 대항하기 어려운 후순위 전입입니다.

대항력이 없는 후순위 임차인이 배당받지 못한 보증금은 원칙적으로 매수인이 인수하지 않습니다. 다만 보증금 반환 문제와 별개로 점유자의 인도 협의나 명도 절차가 필요할 수 있습니다. 따라서 인수 채무가 없다는 것과 점유자 명도 부담이 없다는 것은 구별해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 49%와 시세 49%는 다르다

감정가 112,000,000원에서 2회 유찰된 현재 최저매각가는 54,880,000원입니다. 감정가 대비 절반 수준으로 내려온 것은 사실이지만, 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않아 실제 시장가격보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다.

3회·4회 유찰 가격은 조건부 시뮬레이션이며, 실제 매각기일이나 유찰 결과를 확정하는 수치는 아닙니다.

특히 본건은 대단지 아파트가 아니라 2층 규모의 연립주택으로 평가되어 있습니다. 비교거래를 선정할 때에는 동일한 건물형태와 입지, 건물 상태, 층 및 이용상태를 고려해야 합니다. 감정가만을 기준으로 수익성을 계산하면 실제 처분가격과 차이가 발생할 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 54,880,000원 가정)

현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 추정액을 차감한 뒤 국민은행과 후순위 근저당권자에게 순차적으로 배당됩니다. 배당 계산은 각 근저당권의 채권최고액 기준으로 작성된 추정치입니다.

집행비용 1,387,840원은 추정치입니다. 실제 배당은 확정채권액·배당순위·당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다. 국민은행의 경매 청구액은 24,186,974원이지만 배당 시뮬레이션은 근저당 채권최고액 27,500,000원을 적용했습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 배당 부족이 커져도 인수액은 별개

매각가격이 내려갈수록 후순위 근저당권자의 미배당액은 증가합니다. 현재 매각가에서는 31,007,840원, 3회 유찰 가정에서는 47,175,488원, 4회 유찰 가정에서는 58,492,842원입니다.

그렇다고 미배당액만큼 낙찰자의 부담이 커지는 것은 아닙니다. 국민은행 근저당을 말소기준으로 하는 후순위 근저당권들은 매각으로 소멸하기 때문입니다. 권리분석상 예상 인수액은 각 시나리오에서 0원입니다.

⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 인천광역시 부평구 청천동 용마초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 연립주택·아파트·학교·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재합니다.
• 건물. 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로 외벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시창호 등으로 구성됩니다.
• 설비. 난방설비·위생설비·급배수설비가 설치되어 있습니다.
• 토지. 청천동 174-7·174-8·174-11의 3필지 일단 토지로, 대체로 사다리형이며 연립주택 부지 등으로 이용됩니다.
• 도로. 본건 서측과 남측에 도로가 소재합니다.
• 용도지역. 준공업지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.
• 토지거래허가 관련. 외국인 등 주택용도 취득에 관한 토지거래허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다. 입찰 전 현재 지정·연장 여부와 적용대상을 확인해야 합니다.
• 공부와의 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 대단지 아파트와는 다른 연립주택 유형으로, 인근 비교 거래와 실제 건물 상태를 확인한 후 재매각 가능성을 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2019.05.17 국민은행 근저당이 말소기준권리인지, 매각물건명세서의 인수 사항과 일치하는지 최종 확인하세요.
• 이옥경 점유관계 확인. 2023.06.02 전입일과 실제 점유 현황, 임대차계약 여부 및 점유 원인을 확인하세요.
• 보증금·확정일자 확인. 보증금 및 확정일자가 확인되지 않았으므로 임대차계약서, 배당요구 및 매각물건명세서 기재 내용을 대조하세요.
• 실거래 비교. 청천동 일대 유사 연립주택의 최근 거래와 상태를 비교해 54,880,000원이 실제 시세보다 낮은지 판단하세요.
• 건물 현황. 시멘트벽돌조 2층 건물의 유지관리 상태, 누수·균열·설비 상태 및 보수 필요성을 현장에서 확인하세요.
• 용도 대조. 근린주택 분류와 공부상 연립주택 이용상태를 건축물대장 및 현황과 대조하세요.
• 명도와 관리비. 실제 점유자의 인도 협의 가능성 및 미납 공용관리비 등 추가 부담 여부를 확인하세요.
• 매각조건 확인. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 재확인하세요.

맺으며 — “49%까지 유찰됐다는 사실만으로 싸다고 할 수 없다”

이 물건의 권리관계는 비교적 명확한 편입니다. 2019년 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 설정된 근저당권들은 매각으로 소멸합니다. 이옥경의 전입일도 말소기준 이후이므로 확인된 권리관계상 매수인의 예상 인수액은 0원입니다.

하지만 확인해야 할 부분은 남아 있습니다. 임대차 보증금·확정일자·실제 점유관계가 명확하지 않고, 최근 실거래 비교가격도 확인되지 않습니다. 감정가 112,000,000원 대비 현재 최저매각가 54,880,000원이라는 수치만으로 가격 경쟁력이 충분하다고 판단할 수 없습니다.

특히 현재 매각가에서는 채권자 미배당액이 31,007,840원 발생하며, 소유자에게 돌아가는 배당 잔여금은 없습니다. 이 미배당액이 낙찰자 인수채무가 되는 것은 아니지만, 배당 부족과 실제 점유관계는 별개로 확인해야 합니다.

결론은 '권리구조는 비교적 단순, 가격과 점유관계는 추가 검증'입니다. 감정가 대비 할인율을 이유로 서둘러 응찰하기보다는 후순위 전입자의 임대차 내용을 확인하고, 유사 연립주택 실거래를 통해 적정 매수가격을 검증하는 것이 우선입니다. 현재 단계에서는 조건부 검토·신중 접근이 적절합니다.