인천지방법원 2025타경1975. 인천 부평구 청천동 174-7, 통칭 ‘삼일연립주택’ 2동 1층 131호입니다. 사건상 용도는 근린주택이고 감정평가 이용상태는 공부상 연립주택입니다. 현재 소유자는 이훈형이며, 2019.05.17 97,500,000원에 소유권을 취득한 날 국민은행 명의 채권최고액 27,500,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 김기수 명의 근저당 4건과 육은주 명의 근저당 1건이 추가됐지만 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 임차인 이옥경의 전입일도 2023.06.02로 말소기준보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 따라서 현재 배당 가정에서는 낙찰자가 승계할 보증금이나 등기상 후순위 권리는 잡히지 않아 실질취득액은 낙찰가와 같은 78,400,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1975 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 청천동 174-7 2동 1층131호 · 도로명 인천광역시 부평구 마장로432번길 11 |
| 물건종류 / 이용 | 근린주택 · 공부상 연립주택 · 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층건물 |
| 소유자 | 이훈형 (2019.05.17 소유권이전 · 거래가액 97,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 78,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 24,186,974원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
핵심은 2019.05.17 국민은행 근저당입니다. 이 권리를 기준으로 후순위 근저당 5건과 2025.12.19 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 현존 근저당은 국민은행 1건, 김기수 4건, 육은주 1건으로 모두 합해 6건이지만, 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이옥경 | 2023.06.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
이옥경의 전입일 2023.06.02는 말소기준일 2019.05.17보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니어서 실제 임차인은 1명입니다. 다만 보증금과 확정일자, 우선변제 여부가 확정되지 않아 배당관계는 추가 확인이 필요합니다.
② 가격·유찰 시나리오 — 70%라고 곧바로 ‘시세 할인’은 아니다
현재 회차는 감정가 112,000,000원에서 1회 유찰돼 최저매각가가 78,400,000원으로 내려온 상태입니다. 감정가의 70%입니다. 다만 감정가 대비 할인율은 경매 회차 가격일 뿐, 주변 매매시세 대비 할인율과 같은 의미는 아닙니다. 따라서 78,400,000원이 싸다고 단정하는 가격 가점은 주기 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 78,400,000원 | 76,588,800원 | 7,911,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 54,880,000원 | 53,492,160원 | 31,007,840원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 38,416,000원 | 37,324,512원 | 47,175,488원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 이 사건의 권리 구조에서는 세 시나리오 모두 매수인 인수 0원입니다. 즉 유찰에 따라 달라지는 것은 매수인의 낙찰대금과 채권자의 회수액이지, 후순위 근저당을 낙찰자가 떠안는 금액은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 78,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,811,200원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 27,500,000원 | 27,500,000원 |
| 3. 근저당 · 김기수 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 4. 근저당 · 김기수 | 7,500,000원 | 7,500,000원 |
| 5. 근저당 · 김기수 | 10,500,000원 | 10,500,000원 |
| 6. 근저당 · 김기수 | 9,000,000원 | 9,000,000원 |
| 7. 근저당 · 육은주 | 15,000,000원 | 7,088,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 78,400,000원 가정에서는 채권총액 84,500,000원 중 76,588,800원이 배당되고 7,911,200원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용마초등학교 북서측 인근에 위치하며 주변은 연립주택, 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 이용·구조. 공부상 연립주택이며 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층건물입니다. 외벽은 몰탈위페인팅 등, 창호는 샷시창호 등으로 기재돼 있습니다.
- 설비. 난방설비, 위생설비, 급배수설비가 되어 있습니다.
- 도로. 본건 서측과 남측으로 도로가 소재합니다.
- 토지. 174-7, 174-8, 174-11 세 필지는 일단의 대체로 사다리형 토지로 연립주택 건부지 등으로 이용 중입니다.
- 규제. 준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 기재돼 있습니다. 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지로 기재돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 이옥경의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 배당과 최우선변제 여부를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 우선변제 여부가 확인되지 않아 매각물건명세서 원문을 다시 대조할 필요가 있습니다.
- 인도 상태 확인. 실제 점유 형태와 인도 협의 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 현재 78,400,000원은 감정가 112,000,000원의 70%이지만, 감정가 할인율을 곧바로 시세 할인율로 보지 마세요.
- 배당표 한계 확인. 현재 시뮬레이션은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
맺으며 — “권리는 소멸형, 승부는 가격과 임차인 확인”
이 사건은 권리순서 자체는 비교적 분명합니다. 2019.05.17 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 김기수·육은주 근저당은 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인 이옥경도 2023.06.02에 전입해 말소기준보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 현재 배당 가정에서 매수인 인수액은 0원이고, 실질취득액도 현재 최저매각가와 같은 78,400,000원입니다.
다만 이 물건을 “감정가의 70%니까 싸다”고 결론내리는 것은 별개의 문제입니다. 현재 숫자로 확정되는 것은 1회 유찰과 최저가 78,400,000원까지입니다. 여기에 임차인 보증금·우선변제 여부와 실제 점유상태를 확인하고 가격을 판단해야 합니다. 권리 인수는 낮은 편, 가격 판단은 보수적으로. 이 사건의 핵심입니다.
