인천지방법원 2025타경2000. 인천광역시 연수구 옥련동 삼성아파트 1동 17층 1703호입니다. 등기부상 현재 소유자는 고경수이고, 2025년 12월 30일 신한은행의 임의경매개시결정이 접수됐습니다. 현재 말소기준권리는 2019년 2월 22일 설정된 신한은행 근저당권이며 채권최고액은 199,200,000원입니다. 그 뒤의 애큐온캐피탈 근저당권은 매각으로 소멸하고, 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
반대로 2019년 이전의 권리는 현재 등기부에서 이미 말소된 내역이 확인됩니다. 1996년의 한국주택은행 근저당권, 2013년과 2014년 남인천농업협동조합 근저당권, 2014년 우리은행 근저당권 및 이후의 이전·말소 관련 등기는 현재 권리 부담으로 남아 있지 않습니다. 따라서 실제 입찰 판단에서는 2019년 2월 22일 신한은행 근저당 이후의 권리 소멸 구조를 중심으로 보면 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경2000 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 옥련동 634-1 삼성아파트 1동 17층1703호 |
| 용도 | 아파트 |
| 소유자 | 고경수 |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 180,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사신한은행 / 148,846,769원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 등기사항전부증명서 | 인천지방법원 등기국 · 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 2019년 신한은행 근저당이 기준점
임차인에 따른 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 권리분석의 중심은 2019년 2월 22일 신한은행 근저당권입니다. 이 권리는 매각으로 소멸하고, 2021년 11월 4일 설정된 애큐온캐피탈 근저당권도 매각으로 소멸합니다. 2025년 12월 30일 접수된 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 예상배당표 (현재 회차 180,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,328,400원 |
| 2. 을구 12번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 199,200,000원 | 177,271,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 신한은행은 채권최고액 기준 199,200,000원 중 177,271,600원을 배당받아 21,928,400원이 미배당으로 남는 구조입니다. 신청채권자의 청구액은 148,846,769원이지만 예상배당은 177,271,600원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당 구조입니다.
③ 회차별 시나리오 — 낮은 최저가는 나오지만 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 신한은행 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 180,600,000원 | 177,271,600원 | 21,928,400원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 126,419,999원 | 123,850,119원 | 75,349,881원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 88,493,999원 | 86,501,107원 | 112,698,893원 |
④ 입지·물건 상태 메모 (감정평가서 기준)
- 위치. 인천광역시 연수구 옥련동 소재 ‘인천능허대초등학교’ 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 다세대주택, 주상용건물, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 제반차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용편의도는 보통시 됩니다.
- 이용상태. 본건은 아파트로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 21층 건물 내 1동 17층 1703호이며, 사용승인일자는 1996.03.15입니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 인접도로 대비 등고평탄한 광평수의 사다리형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중이며, 단지 내 도로가 정비되어 있고 외곽 공도와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(2014-11-24)(접합), 건축용도지역기타, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 관련 내용이 기재되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 없음.
- 임대관례. 임대미상으로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격. 최저매각가는 180,600,000원으로 감정가 258,000,000원의 70%입니다. 실거래 자료가 별도로 제시되지 않았으므로 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 단정해서는 안 됩니다.
- 채권 구조. 현재 회차에서 신한은행 근저당 미배당은 21,928,400원입니다. 2회 유찰 시 75,349,881원, 3회 유찰 시 112,698,893원으로 증가합니다.
- 인수 위험. 매수인 인수액은 0원이며 임차인 인수에 따른 추가 부담은 없습니다.
- 등기부 확인. 2019년 2월 22일 신한은행 근저당을 기준으로 이후 애큐온캐피탈 근저당 및 경매개시결정이 매각으로 소멸하는지 원본을 확인하세요.
- 점유 확인. 임대관례가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유관계와 인도 가능 여부는 현황조사서·현장 확인이 필요합니다.
- 규제 확인. 감정평가서에는 토지거래계약에관한허가구역 관련 기간이 2025.8.26. ~ 2026.8.25.로 기재되어 있으므로 매각기일 2026.09.14 전후의 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “싸다”는 같은 말이 아니다
이 물건의 권리분석 포인트는 비교적 명확합니다. 임차인에 대한 매수인 인수는 0원이고, 2019년 2월 22일 신한은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 권리 자체의 복잡성보다는 현재 180,600,000원에서 얼마를 더 기다릴 것인지가 핵심 판단입니다. 현재 회차에서는 신한은행 미배당이 21,928,400원이고, 2회·3회 유찰 시 미배당은 더 커집니다.
즉, 유찰은 매수인에게 더 낮은 매각가를 제공하지만 선순위 채권자의 미배당을 확대합니다. 실거래 자료가 없는 상태에서는 “시세보다 싸다”는 결론을 낼 근거도 없습니다. 따라서 이 물건의 결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격 메리트는 회차별 매각가와 현장·시장 확인을 함께 보고 판단해야 한다는 것입니다.
