서울중앙지방법원 2025타경102363. 노량진역 서측 인근 노량진드림스퀘어복합빌딩 지하1층 DB04호로, 공부상 근린시설이며 감정조사 당시 사무소로 이용되고 있었습니다. 소유자 임한영 씨가 거래가 527,704,000원에 취득한 뒤 2021년 4월 22일 국민은행 근저당권 528,000,000원이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다. 그 뒤 케이비저축은행 근저당 48,000,000원, 장여개 근저당 200,000,000원, 경매개시결정과 동작구 압류가 이어졌지만 이 등기 권리들은 매각으로 소멸합니다.
등기부만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 문제는 등기부 바깥의 점유관계입니다. 현황조사에는 주동권(케이메디협도조합중항회), (주)원탑에이엠시·정용순, 김지영(만냥피치 딱조아), (주)네오다다·정용순 등 4건이 조사됐습니다. 이 가운데 두 건은 신고일이 말소기준일보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리됐지만, 나머지 두 건은 신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 배당표의 인수 0원만으로 낙찰자의 최종 부담을 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102363 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 노량진동 16-1 노량진드림스퀘어복합빌딩 지하1층 DB04호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 현황 사무소 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 18층 건물 내 지하1층 · 사용승인일 2020.12.28 |
| 소유자 | 임한영 (거래가 527,704,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 591,000,000원 / 242,073,000원 (4회 유찰·감정가의 40.96%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에이치케이제칠차유동화전문 유한회사 / 969,052,789원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 등기 권리는 소멸, 점유는 별도
최초 신탁등기는 2021년 4월 22일 신탁재산 처분에 따른 소유권이전과 함께 말소됐고, 같은 날 접수된 국민은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후 설정된 케이비저축은행·장여개 근저당권과 경매개시결정, 동작구 압류는 매각으로 모두 소멸합니다. 케이비저축은행 근저당에는 노량진드림스퀘어복합빌딩 제1층 D109호가 공동담보로 기재돼 있습니다.
② 임차인·점유자 분석
| 점유·임차 조사 대상 | 신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주동권(케이메디협도조합중항회) | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| (주)원탑에이엠시, 정용순 | 2024.10.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지영(만냥피치 딱조아) | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| (주)네오다다, 정용순 | 2022.10.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
(주)원탑에이엠시·정용순과 (주)네오다다·정용순은 신고일이 각각 2024년 10월 10일, 2022년 10월 4일로 말소기준일인 2021년 4월 22일보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 주동권(케이메디협도조합중항회)과 김지영(만냥피치 딱조아)은 신고일 자체가 확인되지 않아 선후관계를 판정할 수 없습니다. 보증금도 모두 확인되지 않았으므로, 미상 2건은 금액까지 포함한 승계 위험이 열려 있습니다.
③ 가격 판단 — 59% 할인은 ‘감정가 대비’일 뿐
감정가 591,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 242,073,000원입니다. 감정가의 40.96%까지 내려온 가격이지만, 이는 오직 감정가 대비 할인율입니다. 동일 건물이나 인근 유사 지하 근린시설의 최근 실거래 비교가 확인되지 않아 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
특히 본건은 아파트가 아니라 지하층 근린시설이며, 감정조사 당시 사무소로 이용됐습니다. 주거형처럼 동일 평형 거래가를 단순 비교할 수 없고, 임대수익·공실·전용 접근성·관리비·업종 제한 등 상업용 부동산의 개별 조건이 가격을 크게 좌우합니다. 이미 4회 유찰된 사실 자체도 시장이 기존 회차 가격을 받아들이지 않았다는 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 242,073,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,189,022원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 528,000,000원 | 237,883,978원 |
| 2. 근저당 · 주식회사케이비저축은행 | 48,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 장여개 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
등기상 담보채권 합계 776,000,000원 중 예상배당은 237,883,978원이며, 미배당은 538,116,022원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원이지만, 신고일과 보증금이 미상인 점유자 2건의 실질 승계 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·물건성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1·9호선 노량진역 서측 인근이며, 주위에는 근린생활시설·업무시설·시장 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 노량진역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 본건 DB04호는 감정조사 당시 사무소로 이용됐습니다.
- 건물. 2020년 12월 28일 사용승인된 철근콘크리트구조 18층 복합건물이며, 위생·급배수·승강기·에스컬레이터·소방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 11필지 일단의 토지로 업무시설·판매시설·근린생활시설·운동시설 건부지로 이용 중이며, 북동측 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 유통상업지역에 포함되고 제3종일반주거지역과 접하며, 철도보호지구 저촉·토지거래계약허가구역 포함 등의 조건이 기재돼 있습니다.
- 환금성. 지하층 근린시설인 데다 4회 유찰됐으므로, 주거형 부동산보다 매수층과 임차수요를 더 보수적으로 검증해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 2건 확인. 주동권(케이메디협도조합중항회), 김지영(만냥피치 딱조아)의 점유 개시일·신고일·임대차계약서·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하세요.
- 점유 범위 특정. 조사된 4건이 모두 DB04호를 점유하는지, 각 상호·법인·개인의 관계와 실제 사용 부분을 현장에서 특정해야 합니다.
- 실거래·임대가 조사. 같은 건물 지하층과 인근 근린시설의 최근 매매가, 보증금, 월세, 공실 기간을 조사해 242,073,000원의 적정성을 별도로 계산하세요.
- 매각목록 범위 확인. 감정요항에는 제1층 D109호 관련 내용도 함께 기재돼 있고, 케이비저축은행 근저당에는 D109호가 공동담보로 표시돼 있으므로 매각대상과 일괄매각 여부를 원문에서 대조해야 합니다.
- 관리비·상가 비용. 공용관리비 체납, 전기·수도·냉난방 비용, 시설분담금, 원상복구 비용을 관리주체에 확인하세요.
- 업종·사용 제한. 건축물대장상 용도와 현재 사무소 이용의 적합성, 관리규약상 업종 제한, 소방·피난 기준을 확인하세요.
- 토지 규제. 철도보호지구 저촉과 토지거래계약허가구역 포함에 따른 실제 적용 범위를 관할기관에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·임대차계약서와 현장을 직접 대조하세요.
맺으며 — “41% 유찰가보다 미상 점유가 먼저다”
이 물건의 등록 권리는 단순합니다. 2021년 4월 22일 국민은행 근저당을 기준으로 뒤의 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 배당모형의 인수액도 0원입니다. 그러나 점유관계는 다릅니다. 조사된 4건 중 2건은 대항력이 없지만, 나머지 2건은 신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력과 승계금액 모두 열려 있습니다.
감정가 591,000,000원에서 242,073,000원까지 내려온 숫자만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 동일 근린시설 실거래 비교가 없는 상태에서는 시세 메리트를 인정할 수 없습니다. 지하 근린시설, 4회 유찰, 미상 점유 2건이 함께 겹친 만큼 결론은 등기 권리 조건부 통과, 점유·가격 검증 전 입찰 보류입니다. 이 사건의 승부처는 추가 유찰 여부가 아니라, 미상 임차관계와 실제 임대가를 얼마만큼 확실하게 닫을 수 있느냐입니다.