의정부지방법원 2026타경60814. 탄현마을아파트 605동 10층 1004호, 전용 68.04㎡ 아파트입니다. 현재 소유권은 유광석·유지은·유한열·이명헌·이명혜·이명훈 등 6명의 공유 상태이고, 경매신청채권자는 한국주택금융공사입니다. 말소기준은 2007년 7월 31일 설정된 한국주택금융공사 근저당권이며, 경매개시결정은 그 이후 권리입니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 정리되어 있습니다.
가격은 감정가 291,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 203,700,000원입니다. 동일 단지·동일 면적의 최근 12개월 평균은 259,300,000원, 최신 거래는 2026년 9월 269,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가 자체는 최근 실거래보다 낮습니다. 다만 최근 구간 평균이 이전 구간보다 6.6% 하락한 흐름이므로, “감정가의 70%”라는 숫자보다 실제 최근 거래대와 추가 가격 하락 가능성을 함께 보는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60814 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1479 탄현마을아파트 제605동 제10층 제1004호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 68.04㎡ · 철근콘크리트벽식조 17층 중 10층 |
| 소유자 | 유광석, 유지은, 유한열, 이명헌, 이명혜, 이명훈 (공유) |
| 감정가 / 최저가 | 291,000,000원 / 203,700,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 380,839,383원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 명세서상 인수권리는 없다
임차인 없음. 별도 임차인 신고가 확인되지 않고, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으나 임차인 자료 자체는 없습니다. 따라서 확인된 실제 임차인은 0명이며, 매각물건명세서에 명시된 인수권리 역시 해당사항 없음입니다. 말소기준권리는 2007.07.31. 한국주택금융공사 근저당권이고, 2026.04.10. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래대보다 낮다
탄현마을(한신) 동일 면적 68.04㎡의 최근 실거래입니다. 최근 12개월 표본은 10건이며 평균은 259,300,000원입니다. 최신 거래는 2026년 9월 3층 269,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 68.04㎡ | 3 | 269,000,000원 |
| 2026.06 | 68.04㎡ | 13 | 270,000,000원 |
| 2026.06 | 68.04㎡ | 7 | 270,000,000원 |
| 2026.05 | 68.04㎡ | 3 | 254,000,000원 |
| 2026.04 | 68.04㎡ | 10 | 249,000,000원 |
| 2026.04 | 68.04㎡ | 16 | 263,000,000원 |
| 2026.03 | 68.04㎡ | 11 | 268,000,000원 |
| 2026.02 | 68.04㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 68.04㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2025.12 | 68.04㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 10건 | 259,300,000원 |
현재 최저가 203,700,000원은 최근 12개월 평균의 78.6%이고, 최근 12개월 평균보다 55,600,000원 낮습니다. 최신 거래 269,000,000원과 비교해도 65,300,000원 낮습니다. 가격만 놓고 보면 감정가 신건보다 1회 유찰된 현재 회차가 훨씬 현실적인 구간에 들어와 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 203,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,651,800원 |
| 1. 근저당 · 한국주택금융공사 | 19,900,000원 | 19,900,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 180,148,200원 |
현재 최저가 203,700,000원 가정 시 배당표상 근저당 채권액은 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 203,700,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 142,590,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 99,813,000원 | 0원 |
이 사건은 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가 하락분을 따라 인수액으로 전환되는 구조가 아닙니다. 따라서 추가 유찰이 발생하면 실질취득가도 매각가와 함께 내려갑니다. 현재도 최근 시세 대비 할인 구간이지만, 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.4회입니다. 현재가 이미 1회 유찰 상태라는 점과 시장 하락 추세를 함께 고려해 응찰 여부를 판단할 필요가 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 황룡초등학교 남측 인근이며, 주변은 대규모 아파트단지·근린생활시설·각급학교가 혼재하는 주거지입니다. 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 편익은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 평스라브지붕 17층 중 10층이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일, 창호는 새시입니다. 승강기·난방·급배수·소화전 설비가 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 교육환경 보호구역과 토지거래계약허가구역이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 탄현마을(한신)은 484세대, 1994.10.21. 준공 단지입니다. 동일 면적 최근 거래가 249,000,000원~285,000,000원 범위에 있으며 최근 12개월 평균은 259,300,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 우선. 전체 평균 262,333,333원보다 최근 12개월 평균 259,300,000원과 최신 거래 269,000,000원을 우선 기준으로 잡으세요.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -6.6%이므로, 현재 최저가가 싸다는 이유만으로 최근 시세까지 무리하게 따라가는 입찰은 피하는 편이 좋습니다.
- 권리 원본 확인. 명세서상 인수권리는 없지만, 신청 청구액 380,839,383원과 배당표상 근저당 채권액 19,900,000원의 차이는 등기부 변경내역·채권계산서·경매신청 원본에서 대조하세요.
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정서에는 임대관계가 미상으로 적혀 있으므로 매각기일 전 현황조사와 실제 점유자를 다시 확인하세요.
- 관리비 체납. 아파트 공용부분 관리비 체납 여부는 관리사무소를 통해 별도로 확인하세요.
- 토지거래허가 관련 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 표시되어 있으므로 입찰·취득 단계에서 적용 여부와 절차를 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 ‘하락 추세를 감안한 상한선’이 핵심
이 물건의 권리분석은 비교적 단순합니다. 확인된 실제 임차인은 0명이고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 없으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 가격 측면에서도 현재 최저가 203,700,000원은 최근 12개월 평균 259,300,000원의 78.6%로 충분히 낮아졌습니다.
다만 시장 방향은 분명히 경계해야 합니다. 최근 가격 추세가 -6.6%이고, 최근 거래대가 249,000,000원~270,000,000원 수준이라는 점을 보면, 현재 가격의 할인폭을 그대로 수익으로 간주해선 안 됩니다. 권리는 합격, 가격도 메리트가 있으나 하락장 보정이 필요한 사건. 이 사건의 승부처는 인수 위험이 아니라 최근 실거래를 기준으로 얼마나 보수적인 응찰 상한을 정하느냐에 있습니다.
