의정부지방법원 2024타경4381. 남양주시 오남읍 팔현리 64 소재 토지와 공장·업무시설을 함께 매각하는 사건입니다. 감정가는 1,401,275,000원이지만 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 480,638,000원으로 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 2016년 4월 26일 진접농업협동조합 근저당 390,000,000원이며, 그 뒤 설정된 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
그러나 감정가의 34.3%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다. 비교할 실거래 자료가 없고, 건물의 실제 이용상태·위반건축물 등재·등기와 건축물대장의 표시 차이·일부 제외 물건까지 함께 검토해야 하는 비정형 복합물건입니다. 권리관계는 정리되더라도 물건 자체의 행정·이용 리스크는 낙찰 후에도 남을 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경4381 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 오남읍 팔현리 64 · 산160-1 · 제나동(주2)호 도로명주소 경기도 남양주시 오남읍 팔현로샛골길 15-100 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장 및 업무시설(일부 주거용) · 일괄매각 |
| 토지 | 공장용지 · 2,197㎡ · 공업용 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김난희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,401,275,000원 / 480,638,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 진접농업협동조합 / 926,443,938원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 미배당은 크지만 매수인 인수는 0원
말소기준권리 이후 진접농업협동조합 명의의 근저당권 9건과 전옥란 명의의 근저당권 1건이 추가로 설정됐습니다. 등기된 근저당 채권최고액 합계는 1,174,000,000원이며, 현재 최저가 기준 예상배당액은 집행비용을 제외하고 473,431,620원입니다. 이에 따라 700,568,380원의 미배당이 발생하지만, 해당 후순위 권리는 매각으로 소멸하므로 매수인이 그 채무를 떠안는 구조는 아닙니다.
② 물건 리스크 — 권리보다 중요한 네 가지
③ 예상배당표 (매각가 480,638,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,206,380원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 진접농업협동조합 | 390,000,000원 | 390,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 진접농업협동조합 | 104,000,000원 | 83,431,620원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 진접농업협동조합 | 104,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 진접농업협동조합 | 24,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 5번 근저당 · 진접농업협동조합 | 24,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 6번 근저당 · 진접농업협동조합 | 120,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 7번 근저당 · 진접농업협동조합 | 156,000,000원 | 0원 |
| 8. 을구 8번 근저당 · 진접농업협동조합 | 120,000,000원 | 0원 |
| 9. 을구 9번 근저당 · 진접농업협동조합 | 36,000,000원 | 0원 |
| 10. 을구 10번 근저당 · 진접농업협동조합 | 36,000,000원 | 0원 |
| 11. 을구 11번 근저당 · 전옥란 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 합계 1,174,000,000원 중 473,431,620원이 배당되고, 700,568,380원이 미배당되는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 미배당 채권은 매수인 인수액이 아닙니다.
④ 이용상태·입지·환금성 메모
- 이용상태. 목록 3은 공장으로 공실 상태, 목록 4는 공부상 공장이지만 현황 업무시설과 일부 주거용으로 이용 중인 상태입니다.
- 건물구조. 블록구조 샌드위치패널 경사지붕 단층 공장으로, 급·배수설비·전기설비·위생설비가 설치돼 있습니다.
- 주위환경. 오남저수지 동측 원거리에 있으며 주변에는 단독주택·농경지·임야·공장·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 공장용지 2,197㎡, 공업용 이용, 완경사·부정형이며 공시지가는 335,700원/㎡입니다.
- 환금성. 공장·업무시설·일부 주거용이 혼재하고 위반건축물 및 표시 불일치가 있어 일반 주거용 부동산보다 매수자 검토 범위가 넓습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현황 경계 확인. 팔현리 64·64-4·산160-1과 각 건물의 실제 위치를 지적도·건축물대장·현황측량으로 대조하세요.
- 위반건축물 조치 확인. 용도변경 원상회복·이행강제금·추인 가능성과 업무시설·일부 주거용 이용의 적법성을 관할 행정기관에 확인하세요.
- 포함·제외 물건 확인. 관정실 8㎡는 포함, 컨테이너박스 27㎡는 제외이므로 현장 물건별 소유·점유·철거 책임을 구분하세요.
- 점유 및 인도. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 목록 3의 공실 여부와 목록 4의 실제 사용자·주거 부분 점유자를 재확인하세요.
- 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함에 따른 취득 절차와 이용목적 요건을 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 말고 토지·건물 원가, 위반 해소비용, 용도 제한을 별도로 산정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·건축물대장·토지이용계획확인서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 안전과 물건 안전은 다르다”
이 사건은 권리만 놓고 보면 말소기준 이후 권리가 모두 소멸하고 매수인 인수액도 0원인 구조입니다. 감정가 1,401,275,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 480,638,000원까지 내려왔다는 점도 눈에 띕니다. 그러나 실거래 비교자료가 없어 가격 우위를 확인할 수 없고, 공부상 공장과 현황 이용의 차이, 위반건축물 등재, 지번·동호 표시 불일치, 포함·제외 물건 구분이 동시에 존재합니다.
권리관계는 정리되지만 물건의 적법성·활용 가능성은 자동으로 정리되지 않습니다. 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라, 위반사항의 해소 가능성과 실제 토지·건물 범위, 점유관계, 허가 및 용도 제한을 얼마만큼 정확히 확인하느냐입니다. 종합하면 권리는 통과, 물건 실사는 필수인 사건입니다.
