98,000,000원
의정부지방법원 2026타경60831. 파주시 와동동 운정역센트럴하이뷰 14층 1411호, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자 기준호는 2022.04.21. 소유권을 이전받았고 거래가액은 140,300,000원입니다. 이 사건의 말소기준은 2023.08.30. 파주세무서장의 압류입니다. 다만 임차인 최인옥은 2022.04.21. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.04.07.이므로 말소기준보다 앞선 대항력·우선변제 구조에 해당합니다.
일반적인 경우라면 현재 최저가 98,000,000원에서 집행비용을 제외한 뒤 보증금 전액을 받지 못해 34,164,000원이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 그러나 이 사건은 2026.05.15.자 인수조건변경확약서가 핵심입니다. 주택도시보증공사는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 확약 대상 임차인 최인옥에 관한 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60831 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 와동동 1433 운정역센트럴하이뷰 14층 1411호 · 경기도 파주시 경의로 1240 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 지하 2층, 지상 23층 건물 내 14층 1411호 |
| 소유자 | 기준호 · 2022.04.21. 소유권이전 · 거래가액 140,300,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 98,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 사용승인일 | 2021.01.08 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약으로 인수 해소
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최인옥 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 130,000,000원 | 2022.04.21 / 2022.04.07 | 대항력 포기 확약 | 행사 | 해당 없음 |
배당요구는 2024.04.25. 접수됐고, 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 임차권등기 자체는 2024.04.25. 설정됐지만, 대항력 판단의 기준이 되는 전입·점유는 2022.04.21.입니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,164,000원 |
| 1. 임차인 최인옥 보증금(우선변제) | 130,000,000원 | 95,836,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
기계적 배당 계산상 임차보증금 부족분은 34,164,000원이지만, 2026.05.15.자 확약으로 해당 임차인의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 확인돼 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 확약 효과를 분리해서 보기
| 회차 | 매각가 | 계산상 인수 부족분 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 98,000,000원 | 34,164,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 68,600,000원 | 63,034,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 48,020,000원 | 83,244,360원 | 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다. 하지만 이 사건은 확약 대상 임차인에 한해 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 있으므로 각 회차의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 98,000,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 운정보건소 동측 인근이며, 주변은 업무시설·근린생활시설·공원·아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 운정역(경의중앙선)이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 23층 규모이며 사용승인일은 2021.01.08입니다.
- 도로. 서측 약 47m, 북측 약 25m, 동측 약 15m 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·제1종지구단위계획구역이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 토지면적 1,995.8㎡, 지목 대, 업무용, 평지이며 공시지가 5,243,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.15.자 인수조건변경확약서의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서 원본과 함께 재확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차. 낙찰 후 임차권등기 말소가 확약 내용대로 진행되는지 확인할 필요가 있습니다.
- 민간임대주택등기. 2022.04.21. 민간임대주택 등록 등기가 존재하므로 입찰 전 해당 등기의 현재 효력과 관련 의무를 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 실제 거래가격·임대조건·공실 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 내부구조는 건축물대장 현황도면과 외부관찰 등을 토대로 작성돼 실제 내부와 차이가 있을 수 있습니다.
맺으며 — “원래는 인수형, 이번에는 확약으로 0원”
이 물건의 권리분석 포인트는 단순한 ‘임차권 말소’가 아닙니다. 최인옥은 말소기준보다 먼저 전입·점유한 대항력 임차인이므로 원칙적으로는 미배당 보증금이 낙찰자에게 넘어가는 구조입니다. 현재 회차 계산상 그 금액은 34,164,000원입니다. 그러나 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의한 2026.05.15.자 확약서를 제출했습니다. 그래서 이 사건의 핵심 결론은 매수인 실질 인수 0원입니다.
현재 최저매각가는 98,000,000원으로 감정가 140,000,000원의 70%입니다. 다만 감정가 대비 할인율과 시세 할인율은 같은 개념이 아닙니다. 권리 리스크는 확약으로 크게 줄었지만, 최종 입찰가는 오피스텔의 실제 거래·임대수익·공실 가능성을 대조한 뒤 정하는 것이 맞습니다. 권리 핵심은 확약 확인, 가격 핵심은 별도 시세 검증입니다.
