의정부지방법원 2026타경60882. 파주시 목동동 1105-3 토지와 지상 4층 건물의 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 1층은 근린생활시설(미용실), 2층부터 4층은 단독주택(다가구주택)으로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2023.06.30. 설정된 중소기업은행 근저당권으로 채권최고액은 768,000,000원입니다. 이후 지성상사 600,000,000원, 거상자원 240,000,000원 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건의 핵심은 등기상 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인입니다. 권영목은 2021.07.29., 한천희는 2013.12.30., 윤은희는 2022.09.05. 전입해 모두 2023.06.30. 말소기준보다 앞섭니다. 윤은희는 보증금 150,000,000원과 2022.08.12. 확정일자가 확인되지만, 권영목과 한천희는 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가를 그대로 ‘실질취득가’로 간주할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60882 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 목동동 1105-3 · 경기도 파주시 와석순환로252번길 7-19 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 지상4층 · 1층 근린생활시설(미용실), 2층~4층 단독주택(다가구주택) |
| 토지 | 239.4㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 이영미 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,498,547,480원 / 1,498,547,480원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 669,516,259원 |
| 말소기준권리 | 2023.06.30. 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 768,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 선순위 임차인은 별개다
2014.01.08. 우리은행 근저당권 2건은 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023.06.30. 중소기업은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 지성상사·거상자원 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 윤은희의 임차권등기는 2025.09.10. 등기됐더라도 실제 전입은 2022.09.05.로 말소기준보다 빠릅니다. 매각물건명세서도 보증금 150,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시하고 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 6명, 대항력 3명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김보람 | 1층 | 2025.02.24 | 20,000,000원 / 1,600,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권영목 | 201호 | 2021.07.29 | 미상 | 있음 | 미상 | 인수 가능 금액 미상 |
| 한동현 | 202호 | 2025.06.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최은선 | 301호 | 2025.09.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한천희 | 401호 | 2013.12.30 | 미상 | 있음 | 미상 | 인수 가능 금액 미상 |
| 윤은희 | 3층 약 45㎡(302호) | 2022.09.05 | 150,000,000원 | 있음 | 있음 · 확정일자 2022.08.12 | 미배당 잔액 |
김보람·한동현·최은선은 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 권영목·한천희·윤은희는 말소기준보다 먼저 전입해 매수인에게 대항할 수 있습니다. 특히 권영목과 한천희의 보증금이 미상이므로 이 두 임차인의 승계위험을 해결하기 전에는 낙찰가에 인수액을 더한 실질취득액 자체를 산정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 시세 비교보다 먼저 ‘인수액 확정’이 필요하다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,498,547,480원입니다. 하지만 이 사건에서는 확인 가능한 실거래 비교값으로 가격 메리트를 판단할 근거가 없고, 무엇보다 선순위 임차인 2명의 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 최저가 1,498,547,480원이 곧 실질취득가라는 전제로 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
1회 유찰 시 매각가는 1,198,837,984원, 2회 유찰 시 959,070,387원으로 내려갑니다. 그러나 대항력 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조에서는 낙찰가 하락만 보고 실질 부담이 같은 비율로 줄어든다고 볼 수 없습니다. 특히 권영목·한천희의 보증금이 확인되지 않은 현재 상태에서는 어느 회차도 총 취득부담을 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,498,547,480원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,385,475원 |
| 1. 임차인 · 윤은희 보증금 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 768,000,000원 | 768,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사지성상사 | 600,000,000원 | 563,162,005원 |
| 4. 근저당 · 주식회사거상자원 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당안에서 채권자 총 청구액은 1,608,000,000원, 총 배당액은 1,331,162,005원, 미배당은 276,837,995원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 또한 권영목·한천희의 보증금은 확인되지 않았으므로 위 배당표에 나타나지 않는 매수인 승계위험이 별도로 남습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 철근콘크리트구조 기타지붕 지상4층 건물이며, 1층은 근린생활시설인 미용실, 2층~4층은 단독주택(다가구주택)으로 이용 중입니다.
- 입지. 파주시 목동동 운정고등학교 남동측 인근으로 근린생활시설·단독주택·아파트·각급학교가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 면적 239.4㎡, 지목 대, 주상용, 평지·세로장방형·소로한면이며 공시지가는 1,408,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 매각범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물이 포함됩니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권영목 보증금 확인. 201호, 전입 2021.07.29.로 말소기준보다 선순위입니다. 보증금이 확인돼야 매수인 승계 가능액을 계산할 수 있습니다.
- 한천희 보증금 확인. 401호, 전입 2013.12.30.로 말소기준보다 선순위입니다. 이 보증금 역시 실질취득액 계산의 핵심 변수입니다.
- 윤은희 배당 확인. 보증금 150,000,000원, 전입 2022.09.05., 확정일자 2022.08.12.로 현재 배당안에서는 전액 배당되지만 실제 배당결과에서 미변제 잔액이 생기면 그 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.
- 후순위 임차인 구분. 김보람·한동현·최은선은 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없습니다. 선순위 임차인과 혼동해 보증금을 단순 합산해서는 안 됩니다.
- 1층 상가·다가구 이용 확인. 1층 근린생활시설과 2층~4층 다가구주택이 함께 있는 혼합 이용 건물이므로 각 점유부분의 실제 사용·명도상태를 확인해야 합니다.
- 일괄매각·제시외 건물 확인. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물이 포함되므로 현황과 매각대상 범위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 실질취득액이 확정되지 않은 상태에서 신건 최저가 1,498,547,480원 또는 유찰가만 보고 ‘싸다’고 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임대차 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “최저가보다 먼저 보증금을 확정해야 한다”
이 사건의 등기부만 보면 말소기준 이후의 근저당권은 모두 정리되는 전형적인 구조입니다. 그러나 실제 권리분석의 결론은 전혀 단순하지 않습니다. 실제 임차인 6명 중 3명이 말소기준보다 선순위이고, 그 가운데 권영목·한천희의 보증금은 확인되지 않았습니다. 윤은희의 150,000,000원은 현재 배당안에서 전액 배당되지만, 그 사실이 다른 선순위 임차인의 승계위험을 없애주지는 않습니다.
따라서 현재 신건 최저가 1,498,547,480원은 입찰 판단의 출발점일 뿐 총 취득비용이 아닙니다. 1회 유찰 1,198,837,984원, 2회 유찰 959,070,387원으로 가격이 내려가더라도 미배당 선순위 보증금이 늘면 매수인의 총 부담이 그만큼 증가할 수 있습니다. 권영목·한천희의 보증금을 확인해 승계액을 숫자로 확정하기 전에는 입찰가 상한도 확정할 수 없습니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 선순위 임차보증금의 실체 확인입니다.
