의정부지방법원 2026타경60906. 파주시 목동동 산내마을6단지한라비발디 608동 9층 902호, 전용 84.99㎡ 아파트입니다. 현 소유자 김인영은 2024.07.30. 소유권이전을 마쳤고, 등기상 거래가액은 450,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.06.02. 설정된 주식회사행센대부 근저당권 462,000,000원입니다. 그 뒤 삼성카드 가압류, 경매개시결정, 삼호저축은행 가압류가 이어졌으며, 같은 날 설정된 행센대부 명의 전세권 5,000,000원도 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

가격은 감정가가 아니라 현재 회차의 실질취득액을 기준으로 봐야 합니다. 감정가 459,000,000원은 동일 면적 최근 12개월 평균 429,083,333원보다 높지만, 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 321,300,000원까지 내려왔습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 최저가 낙찰 가정의 실질취득액 역시 321,300,000원이며, 최근 12개월 평균 대비 74.9%입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후 인수액은 0원

핵심은 2025.06.02. 행센대부 근저당권입니다. 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 명시돼 있고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 현재 최저가 321,300,000원 낙찰을 가정하면 권리상 실질취득액 역시 321,300,000원입니다.

② 시세 비교 — 현재 회차는 최근 거래대보다 낮다

산내마을6단지한라비발디는 823세대, 2013.04.26. 사용승인 단지입니다. 대상과 면적이 일치하는 전용 84.99㎡ 최근 거래 12건의 평균은 429,083,333원, 최신 거래는 2026.08. 418,000,000원입니다. 최근 12건의 거래 범위는 405,000,000원~465,000,000원입니다.

감정가 459,000,000원만 보면 최근 12개월 평균보다 높은 수준입니다. 그러나 경매는 이미 1회 유찰돼 최저가가 321,300,000원으로 낮아졌습니다. 이 금액은 최근 12개월 평균의 74.9%이고, 최신 거래 418,000,000원 및 최근 12건 최저 거래 405,000,000원보다도 낮습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 가격 비교 기준 역시 최저가와 동일한 실질취득 321,300,000원입니다.

③ 예상배당표 (매각가 321,300,000원 가정)

현재 최저가 321,300,000원 가정 시 집행비용 5,298,200원을 제외한 316,001,800원이 행센대부 근저당에 배당되고, 전체 채권 미배당액은 199,022,088원입니다. 이 미배당은 채권자 측 회수 부족분이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.

④ 회차별 가격 시나리오

단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 다만 이 사건은 현재 1회 유찰 상태에서도 실질취득액이 최근 12개월 평균의 74.9%까지 내려와 있습니다. 따라서 단순히 추가 유찰만 기다릴 사안이라기보다, 현재 가격과 미확인 점유·내부상태를 함께 놓고 입찰 상한을 정하는 접근이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 현재 단위세대 아파트로 이용 중이며, 대상 건물은 2013.04.26. 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 지상 25층 건물입니다.
• 입지. 파주시 목동동 산들중학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 대단위 아파트가 주를 이루는 아파트지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 설비. 위생·급배수, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지설비가 있으며 열병합발전에 의한 지역난방 방식입니다.
• 도로. 북동측 광대로, 북측 중로와 각각 접합니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역을 포함합니다.
• 토지. 공시지가 1,699,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 아파트입니다.
• 하자 표시. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다.
• 환금성 참고. 단지 823세대이며 동일 면적 최근 12개월 실거래 12건이 확인됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준으로 판단. 현재 최저가 낙찰 가정 시 인수액이 0원이므로 실질취득은 321,300,000원입니다. 최근 12개월 평균 대비 74.9%를 가격 판단의 기준으로 삼을 수 있습니다.
• 점유 확인. 임대 관계가 미상이고 내부 확인도 되지 않았으므로 실제 점유자와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 폐문으로 실제 내부를 확인하지 못한 상태이므로 수리 필요 여부와 실제 구조 차이는 별도 점검이 필요합니다.
• 권리 원본 대조. 말소기준 2025.06.02. 행센대부 근저당과 이후 권리, 매각물건명세서의 인수권리 해당사항 없음을 최신 원본으로 다시 확인해야 합니다.
• 배당 부족 오해 금지. 199,022,088원 미배당이 발생해도 예상 매수인 인수는 0원입니다. 채권자 미회수액과 매수인 인수액을 구분해야 합니다.
• 입찰가 상한. 최근 거래는 405,000,000원~465,000,000원 범위이며 최신 거래는 418,000,000원입니다. 현재 가격 메리트가 있더라도 점유·내부상태 확인 결과를 입찰가에 반영해야 합니다.

맺으며 — “권리는 정리되고, 승부처는 점유와 실제 상태”

이 사건은 말소기준이 명확하고 매각물건명세서상 별도 인수권리도 없어 예상 매수인 인수액이 0원입니다. 현재 최저가 321,300,000원 낙찰을 가정한 실질취득액도 같은 321,300,000원이고, 이는 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 429,083,333원의 74.9%입니다. 감정가 단계에서는 가격 우위가 없었지만 1회 유찰 뒤에는 최근 실거래 범위보다 낮은 가격대에 진입했습니다.

반면 감정요항에는 임대 관계가 미상으로 기재됐고, 폐문으로 내부 현황도 확인하지 못했습니다. 따라서 이 물건의 남은 핵심은 숨은 권리 인수보다는 실제 점유와 내부 상태입니다. 권리 구조와 현재 가격은 긍정적이지만, 현장 확인 없이 가격 차이만 보고 응찰하는 것은 피해야 합니다. 권리는 합격, 가격도 검토 가능 — 최종 판단은 점유·내부상태 확인 뒤.