235,900,000원
의정부지방법원 2026타경60970. 고양시 일산동구 식사동 더파인빌딩 7층 703호 오피스텔입니다. 감정평가상 방3, 거실, 주방·식당, 욕실겸화장실, 드레스룸, 현관 등으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하4층·지상10층 건물의 7층에 위치합니다. 건물사용승인일은 2016.04.11.입니다.
권리관계의 중심은 2021.08.04. 설정된 한국투자저축은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,800,000,000원이고 공동담보목록 제2021-992호가 기재돼 있습니다. 이 권리가 말소기준이 되며 이후의 경매개시결정과 중소기업은행 가압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 우리은행·위펀딩 관련 근저당도 존재했지만 등기부상 이미 말소돼 현재 매수인이 인수할 권리로 남아 있지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60970 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 식사동 1591-2 더파인빌딩 7층703호 |
| 도로명 | 경기도 고양시 일산동구 위시티로 6 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 방3·거실·주방/식당·욕실겸화장실·드레스룸·현관 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층, 지상10층 중 7층 · 사용승인일 2016.04.11. |
| 소유자 | 김희중 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 337,000,000원 / 235,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 한국투자저축은행 / 646,035,917원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
말소기준은 2021.08.04. 한국투자저축은행 근저당권입니다. 채권최고액 1,800,000,000원, 채무자는 주식회사더파인이며 공동담보로 설정돼 있습니다. 2026.04.10. 임의경매개시결정과 2026.05.21. 중소기업은행 가압류 221,975,803원은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
2022.11.15. 등기됐던 민간임대주택 등기는 2026.01.23. 등록말소에 따라 말소됐습니다. 따라서 이 등기가 현재 별도의 인수권리로 남아 있는 구조는 아닙니다.
② 임차인 — 전입은 늦어 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임수현 | 2024.02.05 | 2026.06.10 접수 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
임수현의 전입일은 2024.02.05.로, 말소기준권리인 2021.08.04. 근저당보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없지만, 대항력이 없는 만큼 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 — 1회 유찰 70%, 그러나 시세 할인율은 별개
감정가는 337,000,000원, 현재 최저매각가는 235,900,000원으로 감정가의 70%입니다. 1회 유찰된 회차입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 165,130,000원(49%), 3회 유찰 시 115,591,000원(34.3%)으로 제시돼 있습니다.
하지만 이 할인율은 어디까지나 감정가 대비 비율입니다. 동일 조건의 최근 실거래 금액이 확인되지 않은 상태에서는 235,900,000원이 시장가격보다 싸다고 단정할 근거가 없습니다. 특히 더파인빌딩은 9세대 규모이고, 가격 판단에 사용할 실거래 비교가 없는 만큼 현재 회차를 ‘70%니까 저렴하다’고 평가하는 것은 보수적으로 접근해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 235,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,102,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사한국투자저축은행 | 1,800,000,000원 | 231,797,400원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 221,975,803원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,102,600원을 제외한 231,797,400원이 한국투자저축은행 근저당에 배당되는 시나리오입니다. 전체 채권 미배당액은 1,790,178,403원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동국대학교 일산병원 남측 인근. 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 업무시설, 병원, 소규모 공동주택, 물류창고 등이 혼재하며 입지조건과 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상태는 무난합니다.
- 도로. 북서측 약 30m, 남동측 약 12m 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(고양식사구역)이며 과밀억제권역·도시개발구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 외벽 인조석 및 외장재, 내벽 벽지·일부 타일, 샷시 창호이며 급배수·위생·난방·도시가스·승강기·지하주차장 설비 등을 갖추고 있습니다.
- 공부 일치. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 규모. 더파인빌딩은 9세대이며 사용승인일은 2016.04.11.입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 임수현은 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 관련 원문을 다시 확인해야 합니다.
- 인수와 배당 구분. 현재 매수인 인수액은 0원이지만, 임차인 최우선변제가 성립하면 채권자 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 한국투자저축은행 근저당 채권최고액 1,800,000,000원은 공동담보목록이 기재된 권리이므로 해당 호실 가치와 채권최고액을 단순 비교하지 마세요.
- 가격 검증. 최저가 235,900,000원이 감정가의 70%라는 사실과 실제 시장가격 대비 할인 여부는 별개이므로 현장 시세를 확인한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 회차 시나리오. 현재 235,900,000원, 2회 유찰 시 165,130,000원, 3회 유찰 시 115,591,000원의 가격 변화를 기준으로 자금계획을 비교하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 별도 검증
이 물건의 권리 구조는 비교적 명료합니다. 말소기준은 2021.08.04. 한국투자저축은행 근저당이고, 임수현의 2024.02.05. 전입은 후순위라 대항력이 없습니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없으며, 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 투자 판단의 두 번째 축인 가격은 다릅니다. 1회 유찰로 최저가가 235,900,000원, 감정가의 70%까지 내려왔지만 이를 실제 시세보다 싸다고 단정할 비교 실거래 기준은 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 “권리는 비교적 안전, 가격은 보수적으로 검증”입니다. 이 물건의 승부처는 권리 인수보다 현재 235,900,000원이 실제 시장에서 경쟁력 있는 가격인지 확인하는 것입니다.
