의정부지방법원 2026타경61000. 파주시 와동동 힐데스하임케멜라스 9층 907호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 84,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 58,800,000원입니다. 소유자는 임정현이며 2021.03.05. 소유권을 취득하면서 거래가액 140,500,030원이 등기됐습니다. 같은 날 우리은행 근저당 120,000,000원이 설정됐고, 이것이 이 사건의 말소기준권리입니다.
등기부만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 말소기준 이후 반포세무서장, 서울특별시 서초구, 파주시의 압류와 유더블유아이유동화전문유한회사의 임의경매개시결정이 이어졌고, 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 문제는 등기부보다 점유관계입니다. 원유곤이 현황조사와 매각물건명세서에 확인되지만 전입신고일·보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아, 이 점은 입찰 전 반드시 보완 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61000 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 와동동 1498 힐데스하임케멜라스 9층 907호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 제9층 제907호 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하2층/지상10층 건물 내 제9층 제907호 |
| 소유자 | 임정현 · 2021.03.05. 소유권이전 · 거래가액 140,500,030원 |
| 감정가 / 최저가 | 84,000,000원 / 58,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 113,027,660원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2021.03.05. 을구 1번 우리은행 근저당권, 채권최고액 120,000,000원입니다. 2025년 이후 국세·지방세 압류 3건과 2026.04.14. 임의경매개시결정은 모두 이 기준권리보다 뒤에 설정돼 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2020.12.09. 한국자산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 점유자 분석 — ‘대항력 없음’으로 단정할 수 없다
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 원유곤 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 확인된 점유자는 1명입니다. 원유곤은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 점유자로 확인됐습니다. 그러나 전입신고일과 보증금이 모두 미상이고 확정일자도 확인되지 않았습니다. 따라서 선순위 여부를 판정할 자료가 부족해 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 정확합니다.
③ 예상배당표 (매각가 58,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,458,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 120,000,000원 | 57,341,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 58,800,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 1,458,400원, 우리은행 근저당에 57,341,600원이 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당은 62,658,400원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차 시나리오 — 가격은 내려가지만 권리확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 58,800,000원 | 57,341,600원 | 62,658,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 41,160,000원 | 40,019,120원 | 79,980,880원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 28,812,000원 | 27,893,384원 | 92,106,616원 | 0원 |
배당모델만 보면 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 수치는 확인된 등기권리와 현재 배당가정에 따른 결과이고, 원유곤의 보증금과 전입일이 확인되지 않았다는 사실까지 없애주는 숫자는 아닙니다. 낮아진 최저가보다 점유자 권리 확인이 먼저입니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다.
- 위치. 경기도 파주시 와동동 소재 운정체육공원 남서측 인근으로 공동주택단지, 업무시설, 근린생활시설, 상업용 나지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의는 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 급배수·난방·주차장·승강기·소화전·화재탐지설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 차량 진출입이 가능한 포장도로에 접하며, 중로1류 폭 20m~25m 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 전기공급설비에 저촉돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 3,623.0㎡, 지목 대, 주상용, 평지·세로장방·중로각지이며 공시지가는 1,555,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 원유곤 전입일 확인. 말소기준 2021.03.05.보다 전입이 빠른지 반드시 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금이 미상이라 대항력과 실제 인수 가능액을 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제권과 배당 후 잔존보증금 판단에 필요한 핵심 자료입니다.
- 국세·지방세 압류 확인. 당해세 해당 여부와 금액에 따라 실제 배당순서가 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 말고 실제 거래가격을 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 점유관계 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “명시 인수 0원”보다 먼저 볼 것은 점유자다
이 물건은 등기부만 놓고 보면 말소기준이 명확합니다. 2021.03.05. 우리은행 근저당 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서에도 명시된 인수권리가 없습니다. 현재 배당가정의 매수인 인수액 역시 0원입니다.
그러나 원유곤의 전입신고일·보증금·확정일자가 모두 미상이라는 점 때문에 권리분석을 여기서 끝낼 수 없습니다. 특히 최저가 58,800,000원은 이미 감정가의 70%까지 내려왔지만, 실거래 비교자료도 없으므로 단순히 ‘싸다’고 판단할 근거가 없습니다. 결론은 등기권리는 단순, 점유자 권리는 확인 전 보류입니다. 이 사건의 핵심은 더 낮은 가격을 기다리는 것보다 먼저 원유곤의 전입·보증금 자료를 확정하는 데 있습니다.
