의정부지방법원 2026타경61007. 파주시 금촌동 파주금촌주공아파트1단지 105동 15층 1503호입니다. 감정가 125,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 87,500,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 단순한 유찰률이 아니라 150,000,000원의 선순위 임차권과 그 뒤에 제출된 2026.06.29 인수조건변경확약서입니다.
등기부상 김영실의 주택임차권은 2025.02.21 등기됐지만 임대차계약일은 2022.11.16, 확정일자는 2022.11.22, 주민등록 및 점유개시는 2023.02.13입니다. 경매개시결정은 2026.04.15이므로 임차인은 원칙적으로 대항력을 갖는 구조입니다. 현재 배당계산만 놓고 보면 보증금 150,000,000원 가운데 85,525,000원이 배당되고 64,475,000원이 부족합니다.
그러나 매각물건명세서 비고에 따르면 신청채권자 주택도시보증공사는 김영실의 임대차보증금반환채권을 승계했고, 2026.06.29 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 사건에서는 부족분 64,475,000원을 매수인이 실제로 떠안는 구조로 보지 않고 실질 인수 0원*으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61007 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 금촌동 922 파주금촌주공아파트1단지 105동 15층1503호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트 벽식조 평스라브지붕 15층 건물 내 제15층 제1503호 |
| 소유자 | 김영미 (2023.06.08. 소유권이전 · 거래가액 145,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 87,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 156,695,173원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 확약이 뒤집는다
② 임차인 — 실제 임차인 1명, HUG는 승계인
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영실 | 건물 전부 · 주거 | 150,000,000원 | 2023.02.13 / 2022.11.22 | 있음 | 있음 | HUG 승계 |
김영실은 배당요구를 했고, 매각물건명세서에 따르면 주택도시보증공사는 이 보증금반환채권의 승계인으로서 별도의 배당요구 없이도 후순위 권리자보다 우선배당을 받습니다. 따라서 김영실 보증금 150,000,000원과 주택도시보증공사를 서로 다른 임차보증금으로 더하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 87,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,975,000원 |
| 1. 김영실 임차보증금 반환채권 | 150,000,000원 | 85,525,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 156,695,173원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 반환채권의 미배당액은 64,475,000원입니다. 다만 매각물건명세서에 기재된 2026.06.29 인수조건변경확약서를 반영하면 해당 미배당액을 매수인이 실질적으로 인수하지 않는 것으로 봅니다. 주택도시보증공사는 김영실 보증금반환채권의 승계인이므로 중복 보증금으로 계산하지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약이 핵심
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 실질 인수* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 87,500,000원 | 64,475,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 61,249,999원 | 90,252,501원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 42,874,999원 | 108,296,751원 | 0원* |
확약을 배제한 원칙 계산에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당액이 커져 매수인 인수액도 64,475,000원 → 90,252,501원 → 108,296,751원으로 늘어납니다. 이 때문에 대항력 임차인이 있는 물건은 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 다만 이 사건은 해당 임차보증금 반환채권의 승계인이 제출한 확약 때문에 각 회차의 실질 인수액을 0원*으로 반영합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트 벽식조 평스라브지붕 15층 건물 내 15층 1503호입니다.
- 입지. 경기도 파주시 금촌동 금화초등학교 인근으로, 주위는 아파트와 상업시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용 편익은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수, 난방, 냉방, 소화, 승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 인접 토지 대비 평지의 정방형 토지이며 아파트 건부지로 이용 중이고 외곽 공도에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역이며 소로2류·소로3류·중로1류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 2026.06.29 확약서 원본 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약에 달려 있습니다.
- 승계관계 확인. 주택도시보증공사는 실제 임차인 1명이 추가된 것이 아니라 김영실 임대차보증금반환채권의 승계인입니다. 보증금 중복 계산을 피해야 합니다.
- 배당구조 확인. 현 회차 계산상 임차보증금 반환채권은 85,525,000원 배당, 부족분은 64,475,000원입니다.
- 가격 별도 검토. 실거래 자료가 없어 현재 최저가 87,500,000원의 시세 대비 가격 메리트는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 2026.06.29 확약서의 효력·적용범위를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “64,475,000원 인수형이 0원으로 바뀌는 사건”
이 물건을 숫자만 보면 보증금 150,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 매각가 87,500,000원에서 배당 후 64,475,000원을 매수인이 떠안을 수 있는 전형적인 선순위 임차권 구조입니다. 그러나 신청채권자이자 보증금반환채권 승계인인 주택도시보증공사가 2026.06.29 대항력을 포기하고 전액 변제를 받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약을 제출했습니다.
그래서 이 사건의 결론은 룰상 인수 64,475,000원, 실질 인수 0원*입니다. 현 회차 실질취득은 87,500,000원으로 볼 수 있습니다. 다만 이 판단은 확약서의 존재와 적용을 전제로 하므로, 입찰 전 가장 먼저 확인해야 할 서류 역시 그 확약서입니다. 가격 측면은 실거래 자료가 없어 별도로 검증해야 합니다.
* 2026.06.29 주택도시보증공사 제출 인수조건변경확약서의 “대항력 포기 및 전액 미변제 시에도 임차권등기 말소 동의”를 반영한 실질 인수액입니다. 확약을 반영하지 않은 현재 회차 원칙상 미배당 인수 계산은 64,475,000원입니다.
