의정부지방법원 2026타경61078. 파주시 파주읍 봉서리의 2017년 사용승인 다세대주택, 통칭 ‘리오쉐르빌’ 2동(현황 B동) 4층 401호입니다. 현재 소유자는 하은영 씨로 2021.11.26. 소유권이전 당시 거래가액은 135,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 등기된 주택임차권과 별도 전입 점유자를 서로 분리해 판단하는 것입니다. 이상환의 임차권은 전입 2021.10.20., 확정일자 2021.09.28., 보증금 125,000,000원으로 경매개시결정보다 앞서지만, 신청채권자인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 전액 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의하는 2026.07.09.자 확약서를 제출했습니다. 따라서 이상환 관련 인수는 실질 0원으로 봅니다.
문제는 확약의 범위 밖입니다. 김옥분은 2024.03.08. 전입이 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이런 경우 단순히 전입일만 보고 ‘대항력 있음’으로 확정하면 안 됩니다. 대항력 가능·미상으로 두고, 보증금 규모와 점유관계가 확인될 때까지 별도 인수위험을 남겨두는 것이 맞습니다. 이상환에 대한 확약은 이상환에게만 적용되며 김옥분의 권리까지 없애는 효력으로 확대해 해석할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61078 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 파주읍 봉서리 434-6 2동 4층 401호 · 도로명 경기도 파주시 파주읍 봉서산로 43-1 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대주택 · 방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니, 현관 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상4층 · 사용승인 2017.03.06. · 4층 401호 |
| 소유자 | 하은영 (2021.11.26. 소유권이전 · 거래가액 135,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 105,700,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 125,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 확약으로 주된 임차권 인수는 해소
등기상 주택임차권자는 이상환입니다. 임대차계약일 2021.08.07., 확정일자 2021.09.28., 전입·점유개시 2021.10.20., 보증금은 125,000,000원이며 2023.11.02. 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 제공된 권리판정에서는 2026.04.21. 강제경매개시결정을 말소기준으로 보고 임차권을 선순위 인수권리로 계산했습니다.
② 임차인 분석 — 두 사람을 한 덩어리로 보면 안 된다
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김옥분 | 2024.03.08. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확약 적용 없음 |
| 이상환 | 2021.10.20. · 건물 전부 | 125,000,000원 | 원래 有 → 포기 확약 | 행사 | 주택도시보증공사에 양도 후 2026.07.09. 인수조건변경확약 |
이상환은 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권 행사가 가능하고, 비고에는 신청채권자인 주택도시보증공사를 “양도전: 주택임차권자 이상환”으로 표시하고 있습니다. 따라서 이상환의 보증금과 주택도시보증공사의 청구를 서로 별개의 실제 임차보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 반면 김옥분은 보증금 자체가 확인되지 않아 금액 합산도, 인수액 확정도 할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 유찰됐지만 ‘싸다’고 말할 근거는 없다
감정가는 151,000,000원, 현재 최저매각가는 1회 유찰 후 105,700,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 70%까지 내려왔지만, 동일·유사 물건의 최근 12개월 실거래나 최신 거래 자료가 없어 최근 시장가격과의 직접 비교가 불가능합니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다.
또한 이 물건은 아파트가 아니라 다세대주택입니다. 주변 역시 단독주택·연립·다세대주택, 근린생활시설, 농경지 및 임야가 혼재하는 지역으로 조사됐습니다. 가격 판단은 최소한 인근 유사 다세대의 최근 거래를 별도로 대조한 뒤 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,279,800원 |
| 1. 임차인 이상환 보증금(우선변제) | 125,000,000원 | 103,420,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 125,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 룰상 계산에서는 이상환 보증금 부족분이 21,579,800원입니다. 그러나 2026.07.09.자 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 적용하면 이상환 관련 실제 매수인 인수는 0원입니다. 이 확약은 김옥분에게 적용되지 않으며, 김옥분의 보증금이 확인되지 않아 그 위험은 위 배당표에 금액으로 반영할 수 없습니다.
⑤ 현황·물건 자체 리스크
- 이용상태. 다세대주택으로 방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니, 현관 등으로 이용 중입니다.
- 건물. 사용승인일 2017.03.06.인 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상4층 공동주택입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비가 구비되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주소방서 남동측 인근. 단독주택·연립·다세대주택·근린생활시설·농경지·임야가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입 가능. 남서측 봉서산로변에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 4필지 일단의 부정형 토지로 현황 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 준보전산지 및 토지거래계약 허가구역 관련 사항이 기재돼 있습니다.
- 환금성. 다세대주택이고 주변 용도가 혼재하며, 최근 실거래 비교 자료가 없어 매각가 105,700,000원의 시장 적정성을 별도로 검증해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김옥분 보증금 확인. 전입만 확인되고 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 실제 점유, 임대차계약, 보증금 규모를 반드시 확인해야 합니다.
- 확약 원문 대조. 2026.07.09.자 확약의 제출 주체·적용 대상·임차권등기 말소 동의 문구를 원문으로 재확인해야 합니다.
- 도면·호수 동일성. 401호 발급 도면에 301호로 표시된 부분과 공부상 2동·현황 B동 표기를 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 1회 유찰로 감정가의 70%가 됐다는 사실만으로는 싸다고 볼 수 없습니다. 인근 유사 다세대 최근 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 이상환 임차권 외에 김옥분 전입이 확인되므로 현재 실제 점유자를 특정하고 인도 협의 가능성을 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 집합건축물대장과 현장을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소됐지만, 아직 닫힌 사건은 아니다”
이 사건의 가장 큰 반전은 보증금 125,000,000원의 선순위 임차권입니다. 현재 최저가 105,700,000원만 놓고 계산하면 21,579,800원이 부족해 매수인 인수형처럼 보이지만, 2026.07.09.자 확약으로 이상환이 대항력을 포기하고 미변제에도 임차권등기 말소에 동의했으므로 이상환 관련 인수는 실질 0원입니다.
그렇다고 권리분석이 끝난 것은 아닙니다. 별도로 전입한 김옥분은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태이고, 확약의 보호범위 밖입니다. 여기에 401호 도면의 301호 표기, 공부상 2동과 현황 B동의 불일치까지 겹칩니다. 또 최근 실거래 자료가 없어 105,700,000원이 시장가격보다 낮은지도 검증되지 않았습니다. 이상환 인수위험은 해소, 김옥분·현황 동일성·가격은 미확인. 이 세 가지를 입찰 전 해소하지 못한다면 최저가가 감정가의 70%라는 숫자만으로 접근할 사건은 아닙니다.
