137,200,000원
의정부지방법원 2026타경61099. 현재 소유자 이영환이 2011.04.05 매매를 원인으로 취득해 2011.05.13 소유권이전등기를 마친 물건입니다. 당시 거래가액은 180,000,000원입니다. 과거 농업협동조합중앙회 근저당과 농협은행주식회사 근저당이 있었지만 각각 등기부상 이미 말소됐고, 2025.09.10 정용규의 강제경매개시결정도 2026.04.06 취하를 원인으로 2026.04.09 말소됐습니다. 현재 경매는 채권자 박태현의 2026.04.27 강제경매개시결정이며, 신청채권자 청구금액은 5,469,725원입니다.
등기 권리만 보면 낙찰자에게 넘겨지는 금액은 0원으로 계산됩니다. 다만 권리 안전성과 별개로 반드시 짚어야 할 부분이 있습니다. 감정평가상 실제 이용은 노인복지시설(노인복지주택)이고, 등기사항전부증명서상 ‘아파트’와 집합건축물대장상 ‘노인복지시설(노인복지주택)’ 사이에 공부 차이가 명시돼 있습니다. 이 차이는 일반 아파트처럼 가격과 환금성을 판단하기 전에 먼저 확인해야 할 핵심 사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61099 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 탄현면 법흥리 1787 유승앙브와즈2단지 202동 4층403호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 탄현면 사슴벌레로 45 |
| 용도 / 이용상태 | 등기사항전부증명서상 아파트 · 집합건축물대장 및 감정 이용상태 노인복지시설(노인복지주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상5층 · 제4층 제403호 |
| 소유자 | 이영환 · 2011.05.13 소유권이전 · 거래가액 180,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 196,000,000원 / 137,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박태현 / 5,469,725원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액 0원
현재 분석의 말소기준권리는 2026.04.27 강제경매개시결정입니다. 제공된 등기 흐름에는 그 뒤에 새로 설정된 등기권리가 없고, 매각물건명세서에도 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 명시돼 있습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 해석 — 70%라고 곧바로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 196,000,000원, 현재 최저매각가는 137,200,000원으로 1회 유찰·감정가 70% 단계입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 96,040,000원(감정가 49%), 3회 유찰 시 67,228,000원(감정가 34%)입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 137,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 96,040,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 67,228,000원 | 0원 | 0원 |
중요한 점은 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판단할 수 없다는 것입니다. 동일 물건군의 최근 실거래 기준이 확인되지 않은 상태에서는 현재 최저가 137,200,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지를 단정할 근거가 없습니다. 특히 이 물건은 일반 아파트와 달리 감정 이용상태가 노인복지주택이므로, 일반 아파트 시세를 그대로 대입해 가격 가점을 주는 것도 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 137,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,720,800원 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 박태현 | 5,469,725원 | 5,469,725원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 129,009,475원 |
현재 최저가 137,200,000원 가정 시 신청채권 5,469,725원은 전액 배당되는 계산이며, 채권 미배당은 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 소유자 잔여액은 129,009,475원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 통일초등학교 북서측 인근에 위치하며 주위에는 단독주택, 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 노선버스 정류장까지의 거리와 운행빈도 등을 고려한 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가 당시 노인복지시설(노인복지주택)으로 이용 중입니다. 난방, 위생·급배수, 승강기, 소화전 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 완만한 경사지를 평탄화한 부정형 토지로서 노인복지시설 건부지로 이용 중이며, 단지 내 포장도로가 외곽 공도와 연계됩니다.
- 계획·제한. 계획관리지역, 개발진흥지구, 기타용지(노인시설·공동주택), 제2종지구단위계획구역, 중로2류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등이 기재돼 있습니다.
- 토지거래허가 관련. 감정요항표에는 2025.08.26~2026.08.25 기간의 외국인 등의 단독주택·다가구주택·아파트·연립주택·다세대주택 관련 토지거래계약 허가구역 문구가 기재돼 있으므로 매각기일 전에 현행 적용 여부를 재확인해야 합니다.
- 공부 차이. 등기사항전부증명서에는 ‘아파트’, 집합건축물대장에는 ‘노인복지시설(노인복지주택)’로 등재돼 있습니다. 이 부분이 이 사건의 가장 중요한 물건성 확인사항입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 원본 확인. 등기사항전부증명서의 아파트 표기와 집합건축물대장의 노인복지시설(노인복지주택) 표기가 다르므로 건축물대장과 관련 사용·취득 조건을 직접 확인하세요.
- 가격 비교. 현재 최저가 137,200,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 단정하지 말고 노인복지주택에 맞는 거래사례를 별도로 확인하세요.
- 점유 확인. 특정 임차인은 확인되지 않았지만 감정요항표상 임대여부는 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 과거 근저당·이전 경매 말소와 현재 2026.04.27 강제경매개시결정의 등기 상태를 최신 등기사항전부증명서에서 다시 대조하세요.
- 매각물건명세서 확인. 현재 기재상 인수권리·법정지상권은 해당 없음이지만 입찰 직전 최신 명세서를 재확인하세요.
- 배당 한계. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 단순, 물건 성격은 반드시 재확인”
이 사건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 과거 근저당은 이미 말소됐고, 현재 강제경매개시결정 외에 후순위 인수권리가 확인되지 않으며 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당 없음입니다. 현재 최저가 137,200,000원 가정에서 매수인 인수 역시 0원입니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 등기상 명칭은 아파트인데 집합건축물대장과 실제 감정 이용상태는 노인복지시설(노인복지주택)입니다. 게다가 일반 실거래 비교 없이 감정가의 70%라는 할인율만 존재하므로 현재 가격이 시장 대비 저렴하다고 평가할 근거도 충분하지 않습니다. 권리는 합격권, 가격 판단은 보류, 용도·환금성 확인이 선행되어야 하는 물건입니다.
