의정부지방법원 2024타경4862. 남양주시 다산동 다산중앙로172번길 38의 1층 근린시설입니다. 감정평가상 제1종근린생활시설이고 현황은 소매점(미용실)로 이용 중입니다. 매각물건명세서에는 목록 1·2 두 호실을 터서 ‘NYMPH’라는 상호의 헤어샵을 운영 중이며 일괄매각한다고 기재돼 있습니다.
등기상 핵심은 2021.04.26. 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이고 이를 말소기준권리로 봅니다. 과거 구리새마을금고 4,940,000,000원 근저당과 수협은행 600,000,000원 근저당은 이미 말소됐습니다. 이후 신한은행 근저당의 일부 204,776,228원이 신용보증기금에 대위변제로 이전됐고, 2024.09.10. 신한은행이 임의경매를 신청했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경4862 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산중앙로172번길 38, 1동 1층106호 (다산동,주)반석종합개발주건축물) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제1종근린생활시설 · 현황 소매점(미용실) |
| 소유자 | 윤희정 (2021.04.26. 소유권이전 · 거래가액 655,438,500원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,330,000,000원 / 456,190,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 831,495,353원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 목록1,2 두 호실을 터서 ‘NYMPH’ 헤어샵 운영 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차가 변수
등기상 말소기준권리는 2021.04.26. 신한은행 근저당권입니다. 그보다 앞선 구리새마을금고·수협은행 근저당은 이미 등기부에서 말소됐습니다. 신한은행 근저당은 매각으로 소멸하는 권리이고, 2024.09.05. 신용보증기금에 204,776,228원이 일부 대위변제된 부분도 같은 근저당권에 연결됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 인수 여부는 아직 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍기혁 | 2018.05.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일 자체는 선순위지만 임차보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 낙찰가 456,190,000원만을 실질취득가로 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 특히 실제 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형으로 확인된다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 고정될 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 456,190,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,961,900원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 1,200,000,000원 | 449,228,100원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당 채권최고액 1,200,000,000원 중 예상배당은 449,228,100원이고 미배당은 750,771,900원입니다. 이 배당계산상 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있으나, 홍기혁의 보증금이 확인되지 않아 임차보증금 승계 위험까지 0원으로 확정할 수는 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락만으로 싸다고 볼 수 없다
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 456,190,000원 | 449,228,100원 | 750,771,900원 |
| 4회 유찰 시 | 319,333,000원 | 314,062,338원 | 885,937,662원 |
| 5회 유찰 시 | 223,533,100원 | 219,603,637원 | 980,396,363원 |
현재 최저가는 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 하지만 실거래 자료가 없고, 대항력 가능 임차인의 보증금도 미상입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 평가할 근거가 없습니다. 다음 회차에서 최저가가 더 내려가더라도 임차보증금 인수 구조가 확인되지 않으면 실질취득비용은 별개입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남양주시 다산동 다산중학교 서측 인근으로 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 현황. 제1종근린생활시설이며 현황은 소매점(미용실)입니다. 목록1·2 두 호실을 터서 ‘NYMPH’ 헤어샵을 운영 중입니다.
- 도로. 북측 약 25m~30m, 남측 약 10m~12m 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 평탄한 정방형 토지로 상업용 건물 건부지로 이용 중이며 공시지가는 4,049,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구) 등이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 1층 106호·107호이며 기본 위생·급배수·승강기·주차장·화재설비가 갖춰져 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 홍기혁의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 원본 기록에서 반드시 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일이 2018.05.31.로 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상이므로 현재 단계에서는 ‘대항력 가능·미상’입니다.
- 일괄매각 범위 확인. 목록1·2 두 호실을 터서 헤어샵으로 이용 중인 만큼 실제 매각대상과 현황 경계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 임차보증금이 확인되면 낙찰가에 미배당 인수액을 더해 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 상가 환금성 점검. 3회 유찰된 근린시설이므로 감정가 대비 할인율보다 임대수익·공실·재매각 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임차관계 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “34.3%까지 내려왔어도, 인수액부터 확인”
감정가 1,330,000,000원에서 최저가 456,190,000원까지 내려온 숫자만 보면 할인 폭은 큽니다. 하지만 이 물건은 이미 3회 유찰된 근린시설이고, 전입일 2018.05.31.인 홍기혁의 보증금이 확인되지 않았습니다. 말소기준 2021.04.26.보다 앞선 점유관계이므로 대항력 가능·인수위험 미상을 먼저 해소해야 합니다. 시세 자료도 없는 만큼 현재 최저가를 ‘싸다’고 평가하거나 가격 가점을 줄 근거도 부족합니다. 등기 말소관계는 비교적 명확하지만, 실질취득비용은 아직 확정되지 않은 물건입니다.
