의정부지방법원 2026타경61109. 파주시 와동동 월드타워12차 제1층 제114호를 포함해 감정평가상 기호 (1),(2)를 일체로 이용 중인 근린생활시설입니다. 공부상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)이며, 사용승인일은 2020.06.10.입니다. 소유자 우미정은 2020.09.25. 거래가액 693,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 우리은행이 채권최고액 597,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준입니다.
등기부만 보면 구조는 비교적 선명합니다. 말소기준 이후 아이비클럽·경기신용보증재단의 가압류, 오정숙·박혜림의 후순위 근저당, 경매개시결정, 파주시 압류, 우리금융캐피탈 가압류가 이어지지만 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 문제는 등기부 밖의 선순위 임차관계입니다. 이지영은 2020.06.30. 전입해 2020.09.25. 말소기준권리보다 앞서며, 보증금 60,000,000원에 월 3,100,000원으로 조사됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61109 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 와동동 1431-1 월드타워12차 1층114호 · 경기도 파주시 경의로 1218 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 제1종근린생활시설(소매점) · 감정평가상 기호 (1),(2) 일체로 근린생활시설 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 4층, 지상 10층 · 제1층 제114호 외 1개호 · 사용승인 2020.06.10. |
| 소유자 | 우미정 · 2020.09.25. 소유권이전 · 거래가액 693,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,764,000,000원 / 1,234,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 1,179,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15. |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 일체로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 임차인은 별도
말소기준은 2020.09.25. 우리은행 근저당권 597,600,000원입니다. 그 뒤에 설정·등기된 가압류, 후순위 근저당권, 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2020.06.17. 우리자산신탁 명의의 신탁등기는 2020.09.25. 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이지영 | 월드타워12차 114호 | 2020.06.30. | 60,000,000원 | 3,100,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 확인 없음 | 60,000,000원 인수 |
| 박혜림 | 월드타워12차 114호,115호 | 2025.08.01. | 60,000,000원 | 3,500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 2026.07.15. | 인수 반영 없음 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없으므로 실제 임차인은 2명입니다. 이 가운데 현재 매수인 인수액에 반영되는 사람은 이지영입니다. 박혜림은 말소기준 이후인 2025.08.01. 전입했고 배당요구는 2026.07.15. 접수됐습니다.
③ 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’은 확인되지 않았다
현재 최저매각가는 감정가 1,764,000,000원의 70%인 1,234,800,000원입니다. 다만 대항력 임차인 이지영의 보증금 60,000,000원을 인수액으로 더하면 현재 회차의 실질취득은 1,294,800,000원, 감정가의 약 73.4%가 됩니다.
실거래 비교자료가 없기 때문에 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 즉 “1회 유찰로 30% 내려왔다”는 사실과 “시장가격보다 싸다”는 판단은 서로 다른 문제입니다. 이 사건에서는 권리 인수액까지 포함한 실질취득액을 기준으로 접근해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 1,234,800,000원 | 60,000,000원 | 1,294,800,000원 | 1,581,264,047원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 864,360,000원 | 60,000,000원 | 924,360,000원 | 1,947,999,647원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 605,052,000원 | 60,000,000원 | 665,052,000원 | 2,204,714,567원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,234,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,748,000원 |
| 인수 · 임차인 이지영 보증금 | 60,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 주식회사우리은행 | 597,600,000원 | 597,600,000원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 주식회사아이비클럽 | 1,772,162,755원 | 622,452,000원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 경기신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 2번 근저당 · 오정숙 | 48,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 3번 근저당 · 박혜림 | 200,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 9번 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 153,553,292원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,801,316,047원 중 예상배당은 1,220,052,000원, 미배당은 1,581,264,047원입니다. 임차인 이지영의 60,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산돼 매각대금 배분에는 포함되지 않습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 의정부지방법원 고양지원 파주시법원 남동측 인근이며, 주위에 근린생활시설·업무시설·아파트단지·공원이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 운정역(경의중앙선)이 있으며 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 제1종근린생활시설(소매점)이고 감정평가상 기호 (1),(2)를 일체로 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 도로. 서측 약 47m, 동측 약 15m, 남측 약 25m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 기본 위생·급배수설비, 승강기설비, 주차장설비가 갖춰져 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이지영 임대차 원문 확인. 전입 2020.06.30., 보증금 60,000,000원, 월세 3,100,000원이며 말소기준보다 앞섭니다.
- 명세서 상충 확인. 명세서의 ‘인수권리 해당사항없음’과 예상배당의 ‘이지영 보증금 전액 인수’가 서로 맞지 않으므로 법원 원문을 우선 대조해야 합니다.
- 박혜림 관계 확인. 임차인 박혜림과 등기부상 근저당권자 박혜림의 동일인 여부 및 임대차의 실체를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 감정평가상 기호 (1),(2)를 일체로 이용 중이며 일괄매각으로 기재돼 있으므로 매각 대상 호수와 점유범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 상한은 실질취득 기준. 현재 최저가 1,234,800,000원이 아니라 인수 60,000,000원을 더한 1,294,800,000원을 기준으로 수익성을 계산해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 저가 여부를 판단할 수 없습니다.
- 토지 규제 원문 확인. 용도지역 표기가 서로 달라 토지이용계획확인원 확인이 필요합니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 먼저 볼 것은 6,000만원 인수다
이 사건은 등기부상 후순위 권리가 복잡해 보여도 말소기준권리 이후의 등기권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 하지만 선순위 전입 임차인 이지영이 남습니다. 현재 배당 계산에서는 보증금 60,000,000원이 전액 매수인 인수로 잡혀 있으므로, 최저가 1,234,800,000원이 아니라 실질취득 1,294,800,000원을 출발점으로 판단해야 합니다.
또한 명세서의 인수권리 표기와 예상배당 계산이 서로 엇갈리고, 박혜림은 임차인과 후순위 근저당권자 양쪽에 등장합니다. 실거래 자료도 없어 현재 가격이 시장 대비 싼지 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “1회 유찰됐느냐”가 아니라 선순위 임차관계가 실제로 얼마까지 승계되는지 확인하는 것입니다. 등기상 후순위 소멸은 명확하지만 임차관계 확인 전에는 가격만 보고 접근하기 어려운 사건입니다.
