의정부지방법원 2026타경61135. 고양시 덕양구 덕은동 위프라임트윈타워 5층 538호입니다. 사건 용도표시는 대지이고, 감정평가상 건축물대장 용도는 업무시설(사무소)입니다. 권리구조의 기준점은 2022년 9월 15일 설정된 우리은행 근저당권 168,000,000원입니다. 그 뒤 2025년 현대카드 가압류 10,791,932원이 붙었고, 2026년 4월 임의경매가 개시됐습니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
또 하나 중요한 점은 임차인입니다. 임차인은 없고, 매각물건명세서에 명시된 인수권리도 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 정리되어 있습니다. 따라서 현재 자료 기준으로 낙찰자가 매각대금 외에 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61135 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 덕은동 716 위프라임트윈타워 5층 538호 · 도로명 경기도 고양시 덕양구 으뜸로 130 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 내 업무시설(사무소) · 지상 14층 건물 중 5층 538호 |
| 소유자 | 조희주 · 매매 원인 2020.10.12 · 소유권이전 등기 2022.09.15 · 거래가액 293,098,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 291,000,000원 / 203,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프더블유오삼비유동화전문 유한회사 / 147,200,272원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 인수는 0원
말소기준은 2022.09.15 우리은행 근저당권입니다. 2025.05.27 현대카드 가압류와 2026.04.28 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 2025.10.31 고양시 압류는 2025.11.06 해제로 이미 말소됐고, 최초 신탁등기도 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 자료 기준 매수인 승계금액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 1회 유찰 70%, 하지만 할인율과 시세는 다르다
감정가는 291,000,000원, 현재 최저매각가는 203,700,000원으로 감정가의 70%입니다. 낙찰자가 별도로 승계할 금액이 없으므로 현재 회차에서는 최저가와 실질취득금액이 모두 203,700,000원입니다.
다만 이 물건은 감정 이용상태가 업무시설(사무소)입니다. 감정가 대비 30% 내려왔다는 사실만으로 실제 시장가격보다 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 특히 사무소는 개별 호실의 위치, 임대수요, 공실 가능성, 관리비와 실제 매매 수요에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있으므로 입찰가 판단은 감정가 할인율이 아니라 실제 업무시설 거래가격과 임대수요를 기준으로 해야 합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 203,700,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 142,590,000원 | 38,998,192원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 99,813,000원 | 81,175,566원 |
③ 예상배당표 (매각가 203,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,651,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 168,000,000원 | 168,000,000원 |
| 2. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 10,791,932원 | 10,791,932원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 21,256,268원 |
현재 최저가 203,700,000원 가정 시 집행비용 3,651,800원, 우리은행 168,000,000원, 현대카드 10,791,932원이 배당되고 소유자 잔여는 21,256,268원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕은한강중학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 용도. 건축물대장상 업무시설(사무소)이며, 철근콘크리트구조 지상 14층 건물의 5층 538호입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비·급배수설비·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 본건 토지는 북서측·북동측·남서측으로 포장도로에 접합니다.
- 지역·규제. 일반상업지역, 고양덕은도시개발 지구단위계획구역, 도시개발구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 업무시설(사무소)은 주거용 부동산과 매수·임차 수요 구조가 다르므로 실제 사무실 거래와 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 감정가 291,000,000원에서 70%까지 내려왔다는 할인율보다, 위프라임트윈타워 및 인근 업무시설의 실제 거래가격을 우선 확인하세요.
- 임대수요·공실. 건축물대장상 사무소이므로 현재 임대수요, 공실 기간, 예상 임대료를 확인해 환금성을 점검하세요.
- 관리비. 업무시설은 공용관리비와 장기 체납 여부가 수익성에 영향을 줄 수 있으므로 관리 주체에 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리인 2022.09.15 우리은행 근저당과 후순위 권리의 현황을 최신 등기부와 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 현황 점검. 감정평가상 임대관계는 확인되지 않았으므로 실제 점유자·사용상태와 명도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 세금·배당 변동. 예상배당표는 당해세·최우선변제 등을 반영하지 않은 추정치이므로 실제 배당순위와 금액은 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 현장 검증”
이 사건은 현재 자료만 놓고 보면 권리관계가 비교적 깔끔합니다. 임차인 0명, 매수인 인수 0원, 말소기준 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가는 감정가 291,000,000원의 70%인 203,700,000원까지 내려와 있습니다.
다만 이용상태가 업무시설(사무소)인 만큼, 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 부여할 수는 없습니다. 이 물건의 핵심은 권리보다 실제 사무실 매매수요·임대수요·공실 가능성과 비교해 203,700,000원이 적정한지 확인하는 것입니다. 권리는 합격, 가격은 검증 후 판단.
