의정부지방법원 2026타경61163. 고양시 일산동구 식사동 캐시미어빌 3동 1층101호 다세대 물건입니다. 현재 소유자는 주식회사대성하우징으로, 2020.07.20. 거래가액 268,500,000원에 소유권을 취득했습니다. 경매의 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구액은 268,500,000원입니다.
이 사건의 첫인상은 임차인 때문에 위험해 보입니다. 실제 임차인 이지연은 2020.06.19. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2020.05.20., 보증금은 268,500,000원입니다. 말소기준권리인 2022.01.27. 압류보다 앞서므로 대항력 있는 임차인에 해당하고 배당요구도 했습니다. 현재 최저가 171,500,000원 가정 배당에서는 집행비용을 제외한 168,299,000원만 보증금에 배당되어 룰상 부족분 100,201,000원이 생깁니다.
다만 이 사건에는 결정적인 문서가 있습니다. 주택도시보증공사는 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다”는 내용의 2026.06.08. 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 따라서 이지연 임차인에 대해서는 룰상 미배당액과 별개로 실질 인수액을 0원으로 봅니다. 확인된 실제 임차인은 1명뿐이므로 이 확약 밖 별도 임차인의 인수위험은 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61163 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 식사동 783-1 캐시미어빌 3동 1층101호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택으로 이용중 · 전용 64.35㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 내 제1층 제101호 |
| 소유자 | 주식회사대성하우징 · 2020.07.20. 매매 · 거래가액 268,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 245,000,000원 / 171,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 268,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있지만 확약으로 인수 해소
등기상 과거 농협은행 근저당권 226,800,000원이 있었지만 2020.06.19. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 선언된 말소기준권리는 2022.01.27. 포천세무서장 압류이며, 이후 2023.11.13. 고양시 압류와 2026.04.30. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
주의할 점은 임차권등기 자체의 접수일이 2022.07.07.이라고 해서 임차인의 대항력이 그날부터 시작되는 것이 아니라는 점입니다. 이지연은 2020.06.19. 주민등록·점유를 갖추었고, 확정일자는 2020.05.20.입니다. 따라서 권리순위만 보면 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인입니다. 다만 이 임차인에 대해 제출된 2026.06.08. 확약 때문에 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이지연 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.06.19 | 2020.05.20 | 268,500,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 확약 적용 |
③ 시세 비교 — 확약 적용 뒤에는 171,500,000원이 비교 기준
대항력 임차인의 보증금이 최저가보다 큰 사건은 원칙적으로 낙찰가 + 미배당 인수액인 실질취득액으로 시세를 비교해야 합니다. 이 사건도 확약이 없었다면 현재 회차에서 171,500,000원에 낙찰받아도 미배당 100,201,000원을 더 부담하는 구조였습니다.
하지만 이지연 임차인의 대항력 포기·말소 확약이 제출되어 실질 인수가 0원이므로, 현재 회차의 실질취득액은 최저매각가와 같은 171,500,000원입니다. 비교 가능한 최근 실거래 3건의 평균은 241,000,000원이고, 데이터상 실질취득 기준 가격은 최근 12개월 평균의 71.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 62.56㎡ | 2 | 233,000,000원 |
| 2024.09 | 62.56㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 2024.06 | 64.35㎡ | 1 | 250,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 241,000,000원 |
최신 확인 거래는 2024.10.의 233,000,000원이고, 최근 12개월 평균 표본은 3건입니다. 최저가가 최근 평균의 71.2%이므로 가격 자체는 최근 거래 수준보다 낮지만, 24세대 소규모 단지이고 거래 표본이 많지 않다는 점은 반드시 같이 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 171,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,201,000원 |
| 1. 임차인 이지연 보증금 (우선변제) | 268,500,000원 | 168,299,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 268,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 이지연 보증금 미배당액은 100,201,000원으로 잡히지만, 2026.06.08. 인수조건변경확약서에 따라 해당 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 171,500,000원 | 100,201,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 120,049,999원 | 150,930,701원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 84,034,999원 | 186,377,631원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양국제고등학교 남서측 인근으로 다세대주택, 소규모 공장·창고, 근린생활시설, 임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 킨텍스역(GTX-A)이 있으며, 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 과밀억제권역, 상대보호구역, 제한보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 4필 일단의 자루형 평지이며 토지면적은 696.0㎡, 공시지가는 801,800원/㎡입니다.
- 건물. 기본 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전·화재탐지설비를 갖추었고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 캐시미어빌1,2,3동은 24세대 규모이고 준공일은 2017.06.13.입니다. 실거래 표본은 3건으로 많지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.08. 인수조건변경확약서의 대항력 포기, 전액 미변제 시 임차권등기 말소 동의 문구를 반드시 원본으로 확인하세요.
- 임차권등기 말소 조건 확인. 등기상 주택임차권은 현재 존재하므로 낙찰 후 말소 절차가 확약 내용대로 이행되는지 확인해야 합니다.
- 3동·103동 표시 대조. 공부상 3동, 현황 103동으로 표기가 다릅니다. 현장 출입구·건물 표시와 등기 목적물을 대조하세요.
- 시세 표본 한계. 최근 12개월 평균 241,000,000원은 3건 표본입니다. 24세대 소규모 단지이므로 개별 호수 상태와 현장 매수수요를 같이 확인하세요.
- 배당 구조 재확인. 현재 회차 기준 집행비용 3,201,000원, 임차보증금 우선배당 168,299,000원 구조와 확약 적용 여부를 매각기일 직전 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “대항력 임차인”보다 중요한 한 장의 확약서
이 사건은 숫자만 보면 보증금 268,500,000원의 대항력 임차인이 최저가 171,500,000원보다 커서 부담스러운 전형적인 인수형 물건처럼 보입니다. 실제 배당 계산도 현재 회차에서 100,201,000원의 미배당액을 표시합니다.
그러나 주택도시보증공사가 2026.06.08. 제출한 인수조건변경확약서가 결론을 바꿉니다. 이지연 임차인의 대항력을 포기하고 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의했으므로, 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 171,500,000원이고, 최근 12개월 실거래 평균 241,000,000원의 71.2%입니다.
다만 이 물건은 24세대 소규모 다세대이고 실거래 표본도 3건뿐이며, 공부상 3동과 현황 103동의 표시 차이도 있습니다. 가격은 매력적이지만 서류 확인 난도는 낮지 않은 사건입니다. 입찰의 승부처는 최저가보다도 확약서가 실제로 매수인 인수위험을 완전히 제거하는지 원본으로 확인하는 것입니다.
