인천지방법원 2023타경44595. 부천 송내복사골뜨란채주공아파트 101동 3층 302호입니다. 현재 소유자는 김용희이고, 등기부상 현존하는 말소기준권리는 2022.08.29. 설정된 주식회사엠에이치파이낸스대부 근저당권 104,000,000원입니다. 그 뒤 근로복지공단 가압류, 고영이 근저당권, 경매개시결정, 국세 압류, 케이비캐피탈 가압류 등이 이어졌으며 이들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기부에는 2019.02.01. 현대캐피탈 근저당권 218,400,000원도 나타나지만, 해당 근저당권은 등기부상 이미 말소된 권리로 정리되어 있습니다. 따라서 이번 매각의 말소기준은 데이터상 2022.08.29. 엠에이치파이낸스대부 근저당권으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경44595 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 경인로10번길 25-32, 101동 3층302호 (송내동,송내복사골뜨란채주공아파트) |
| 물건종류 | 아파트 · 철근콘크리트구조 기타지붕 20층 건물 내 3층 302호 |
| 소유자 | 김용희 |
| 감정가 / 최저가 | 368,000,000원 / 257,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 79,700,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
핵심은 2022.08.29.입니다. 이 날 설정된 엠에이치파이낸스대부 근저당권이 말소기준권리이고, 그 이후의 근로복지공단 가압류 7,000,000원, 고영이 근저당권 48,000,000원, 두 건의 임의경매개시결정, 국세 압류, 케이비캐피탈 가압류 18,217,061원은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 — 2명 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 선선희 | 2022.09.06 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 고순엽 | 2022.09.27 | 미상 | 2023.09.18 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
선선희의 전입일은 2022.09.06., 고순엽의 전입일은 2022.09.27.로, 모두 말소기준권리인 2022.08.29.보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정대로 두 사람 모두 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 금액은 확정할 수 없지만, 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수하는 구조로 보이지 않습니다.
③ 가격 구조 — 1회 유찰, 현재 최저가 257,600,000원
감정가는 368,000,000원이고 현재 회차 최저매각가는 257,600,000원입니다. 현재 회차는 1회 유찰·감정가 70%로 표시되어 있습니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 180,320,000원, 3회 유찰 시 126,223,999원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 257,600,000원 | 0원 | 75,976,539원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 180,320,000원 | 221,541원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 126,223,999원 | 53,560,198원 | 0원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 257,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,406,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사엠에이치파이낸스대부 | 104,000,000원 | 104,000,000원 |
| 2. 가압류 · 근로복지공단 | 7,000,000원 | 7,000,000원 |
| 3. 근저당 · 고영이 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 4. 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 18,217,061원 | 18,217,061원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 75,976,539원 |
현재 회차 가정에서는 표시된 채권 177,217,061원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 75,976,539원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 부천시 송내동 소재 부천성주중학교 서측 인근이며, 주변에 아파트·다세대주택·근린생활시설·학교·공원이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 경인전철역인 송내역이 있어 대중교통여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 20층 건물 내 3층 302호이며, 급배수·위생·난방·주차장·소화전·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역, 송내 역세권 지구단위계획구역, 송내주거환경개선지구, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원문 대조. 선선희·고순엽 모두 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 현황조사의 최신 내용을 확인하세요.
- 선선희 관계 확인. 등기부상 고영이 근저당권의 채무자로도 나타나는 만큼 실제 임대차인지 관계인 점유인지 점검할 필요가 있습니다.
- 말소기준권리 확인. 2022.08.29. 엠에이치파이낸스대부 근저당권을 기준으로 후순위 권리 소멸 여부를 원본 등기부에서 재확인하세요.
- 시세 별도 확인. 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가 257,600,000원의 시장가격 대비 수준은 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 배당 변동성. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 실거래 확인 후
이 물건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2022.08.29. 근저당권이 말소기준이고, 선선희·고순엽의 전입은 모두 그 뒤라 대항력이 없습니다. 명시 인수권리와 법정지상권도 없고, 현재 회차 매수인 인수액 역시 0원입니다. 따라서 권리 측면에서는 비교적 정리된 아파트 경매입니다.
다만 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 매력이 있다고 결론내려서는 안 됩니다. 최근 실거래 자료가 없기 때문입니다. 권리는 확인 가능하지만 가격은 아직 검증이 필요하다. 이 사건은 그 두 판단을 분리해서 접근하는 것이 핵심입니다.
