인천지방법원 2024타경45533. 김포시 장기동 청송마을 309동 9층 902호 아파트입니다. 감정가 522,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 365,400,000원입니다. 현 소유자는 정선봉으로, 2017.08.28 매매로 365,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 신한은행 근저당 300,000,000원이 이번 경매의 말소기준입니다.

이 기준권리는 2022.01.14 한국주택금융공사로 이전됐고, 그 뒤 설정된 설미애 근저당 200,000,000원, 한국투자저축은행 근저당 200,000,000원, 미래에셋캐피탈 가압류 64,876,843원, 하나캐피탈 가압류 7,295,329원, 국 압류와 현재 경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 확인된 임차인 내역은 없지만, 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 점유관계는 입찰 전 현황 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸

핵심은 2017.08.28 을구 16번 근저당권입니다. 채권최고액은 300,000,000원이고 최초 근저당권자는 주식회사신한은행입니다. 이 근저당은 2022.01.14 한국주택금융공사로 이전됐지만 말소기준의 기준일 자체는 2017.08.28입니다. 이후의 설미애 근저당, 한국투자저축은행 근저당, 미래에셋캐피탈·하나캐피탈 가압류, 국 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 시세 비교 — 현재 가격은 낮지만 시장도 내려왔다

비교단지인 청송마을(현대3)의 134.74㎡ 실거래입니다. 전체 12건 평균은 488,083,333원이지만 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 5건 평균은 463,400,000원, 최신 거래는 2026.03의 400,000,000원입니다. 현재 최저가 365,400,000원은 최근 12개월 평균의 78.9%로 내려와 있습니다.

감정가 522,000,000원은 최근 12개월 평균보다 높지만, 한 차례 유찰된 현재 최저가는 365,400,000원으로 내려왔습니다. 이 가격 자체는 최근 12개월 평균보다 낮고 최신 거래 400,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 12개월과 이전 거래를 비교한 추세가 -8.4%이므로, 과거 전체 평균 488,083,333원을 기준으로 “크게 싸다”고 판단하는 것은 적절하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 365,400,000원 가정)

총 채권액 772,172,172원 중 예상 배당액은 359,484,400원이고, 미배당액은 412,687,772원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 낮아지지만 배당 부족은 커진다

현재 회차에서도 설미애의 200,000,000원 근저당은 예상배당 59,484,400원으로 전액 충족되지 않습니다. 2회 또는 3회 유찰 시에는 신청채권자 예상배당도 0원으로 계산돼 채권자 측 이해관계가 더 커집니다. 반면 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 장기중학교 북동측 인근으로 아파트단지가 밀집하고 학교·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 근거리에 김포골드라인 장기역이 있어 전반적인 교통사정은 무난합니다.
• 이용상태. 아파트로 이용중이며 건물은 철근콘크리트벽식구조 평슬래브지붕 20층 건물입니다.
• 설비. 위생·급배수·소화전·도시가스·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 단지 내 도로를 통해 청송로 등 인접 도로와 연결됩니다.
• 토지. 제3종일반주거지역, 도시지역, 성장관리권역 등에 해당하며 공시지가는 2,431,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 단지. 청송마을(현대3) 767세대, 2001.03.08 사용승인 단지로 실거래 비교자료 12건이 확인됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 우선. 전체 평균 488,083,333원보다 최근 12개월 평균 463,400,000원과 최신 거래 400,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -8.4%이므로 현재 최저가가 최근 평균보다 낮다는 사실만으로 가격 리스크가 사라지는 것은 아닙니다.
• 점유 확인. 확인된 임차인 내역은 없지만 감정요항표상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 점유 원인을 확인해야 합니다.
• 근저당 이전 확인. 2017.08.28 신한은행 근저당이 2022.01.14 한국주택금융공사로 이전된 관계를 원본 등기와 배당 관련 서류에서 대조하세요.
• 세금·최우선변제. 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
• 토지이용 제한. 고도지구, 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 교육환경 보호구역 등 토지이용계획을 실제 이용계획과 함께 확인하세요.

맺으며 — “가격 메리트는 생겼지만, 하락 추세까지 계산해야 한다”

권리구조만 보면 말소기준은 명확합니다. 2017.08.28 설정된 근저당을 기준으로 이후 현존하는 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 측면의 핵심 변수는 임대관계가 미상이라는 점과 말소기준 근저당의 한국주택금융공사 이전 관계를 최종 확인하는 것입니다.

가격은 감정가 522,000,000원에서 한 차례 유찰되어 365,400,000원으로 내려왔습니다. 최근 12개월 평균 463,400,000원의 78.9%이므로 감정가 단계와 달리 현재는 분명한 가격 간격이 있습니다. 다만 최근 추세가 -8.4%이고 최신 거래가 400,000,000원이라는 점을 보면, 과거 평균만 보고 과도한 가격 가점을 주기는 어렵습니다. 권리는 비교적 단순, 가격은 매력 구간에 진입, 그러나 하락 추세와 점유 확인을 전제로 접근할 물건입니다.