인천지방법원 2025타경3468. 부천시 소사구 심곡본동 ‘센트럴힐’ 3층 301호 다세대주택입니다. 감정가는 393,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 275,100,000원입니다. 임차인은 확인되지 않았고, 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 정리되어 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
다만 가격은 별개입니다. 이 물건의 실질취득액은 인수액이 없으므로 현재 최저가와 동일한 275,100,000원입니다. 확인되는 센트럴힐 거래는 2023.08의 264,000,000원 한 건이며, 최근 평균도 264,000,000원으로 집계되어 있습니다. 현재 실질취득액은 이 기준의 104.2%이므로, 1회 유찰됐다는 사실만으로 가격 메리트가 생겼다고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경3468 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 심곡본동 727-2 센트럴힐 3층 301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 집합건축물대장상 다세대주택 · 비교면적 63.02㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 5층 건물 내 3층 301호 · 승강기·난방·급배수설비 |
| 소유자 | 오혜석 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 393,000,000원 / 275,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 267,628,117원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 명시 인수권리는 없다
임차인 없음. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 모두 해당사항 없음으로 명시되어 있습니다. 본 사건의 말소기준은 2025.08.28 임의경매개시결정으로 산정되어 있고, 이후인 2025.09.26 설정된 한국주택금융공사 가압류 362,828,479원은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 따라서 현재 시뮬레이션 기준 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 후에도 최근 거래의 104.2%
센트럴힐은 총 9세대, 사용승인일은 2021.10.18입니다. 확인되는 매매 거래는 2023.08 한 건으로, 전용 65.65㎡·4층이 264,000,000원에 거래됐습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 65.65㎡ | 4 | 264,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 1건 | 264,000,000원 |
현재 최저가 275,100,000원은 인수액 0원이므로 그대로 실질취득액이 됩니다. 이 금액은 최근 평균 및 최신 거래 264,000,000원의 104.2%입니다. 즉 현재 회차는 최근 확인 거래보다 높은 가격대입니다. 거래 표본도 한 건뿐이라 상승·하락 추세를 단정하기 어렵고, 9세대의 소규모 다세대라는 점까지 감안하면 가격을 넉넉하게 인정하기보다는 보수적으로 보는 편이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 275,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,651,400원 |
| 1. 가압류 · 한국주택금융공사 | 362,828,479원 | 270,448,600원 |
| 신청채권 청구액 | 267,628,117원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션의 총 채권액은 362,828,479원, 배당액은 270,448,600원, 미배당액은 92,379,879원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 다세대주택이며, 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층 301호입니다.
- 입지. 부천남초등학교 남측 인근으로, 주변은 다세대주택 등 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 전철역인 부천역이 있습니다.
- 도로. 부지 동측으로 폭 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역 등에 포함되고, 감정요항에는 토지거래계약 허가구역 기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 2,214,000원/㎡, 토지면적 327.7㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 센트럴힐은 총 9세대이고 확인 거래도 한 건뿐입니다. 대단지 아파트보다 거래 표본이 얇아 매도 시 가격 협상과 매수자 확보에 시간이 걸릴 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 기준은 실질취득액. 인수 0원이므로 현재 실질취득은 275,100,000원입니다. 최근 거래 264,000,000원의 104.2%라는 점을 응찰가 판단의 출발점으로 두세요.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 192,570,000원, 3회 유찰 시 134,799,000원으로 낮아지는 구조이므로 현재 회차와 추가 유찰 가격을 분리해 비교해야 합니다.
- 최신 등기 재확인. 2025.11.26 근저당권이전 등기가 존재하므로 매각물건명세서의 ‘인수권리 해당사항 없음’과 최신 등기를 입찰 직전 다시 대조하세요.
- 점유 확인. 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사와 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·체납. 공용부분 관리비와 각종 체납액은 별도 확인이 필요합니다.
- 규제 현황. 감정요항에 적힌 토지거래계약 허가구역 기간이 매각기일 이전인 2026.08.25까지로 표시되어 있으므로 입찰 시점의 현행 규제 여부를 원본 자료로 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도, 현재 가격은 싸지 않다”
이 사건의 권리 구조는 매수인 입장에서 비교적 단순합니다. 임차인은 확인되지 않았고, 명시 인수권리와 법정지상권도 없으며 현재 계산상 인수액은 0원입니다. 하지만 가격은 다릅니다. 1회 유찰된 최저가 275,100,000원이 곧 실질취득액이고, 확인되는 최신 거래 및 최근 평균 264,000,000원의 104.2%입니다.
게다가 센트럴힐은 9세대의 소규모 다세대이고 확인 거래도 한 건뿐입니다. 따라서 현재 회차를 ‘유찰되어 싸진 물건’으로 평가하기보다는, 권리는 무난하지만 가격과 환금성은 보수적으로 봐야 하는 물건으로 정리하는 것이 맞습니다. 현재 가격에서는 권리상 인수 위험이 없다는 점만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
