인천지방법원 2025타경3642. 부천시 원미구 역곡동 ‘벨트라움’ 2층 201호, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 등기 흐름은 비교적 단순합니다. 2023년 소유권보존과 신탁을 거친 뒤, 2024.04.23 신탁등기가 말소되면서 손민지가 거래가액 415,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 농협은행주식회사가 채권최고액 357,500,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
2025.09.08 농협은행 주식회사가 임의경매를 신청했고, 해당 경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있으므로 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 매수인이 인수하는 권리 없음, 법정지상권 해당 없음으로 명시되어 있습니다. 권리 자체보다 중요한 점은 가격 검증입니다. 현재 1회 유찰로 최저가는 272,300,000원이지만, 실거래 비교자료가 확인되지 않아 30% 할인만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경3642 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 역곡동 32-13 벨트라움 2층 201호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 지봉로63번길 31-6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택)으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 손민지 (2024.04.23 소유권이전 · 거래가액 415,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 389,000,000원 / 272,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 3,341,315,106원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2024.04.23 설정된 농협은행주식회사 근저당권 357,500,000원입니다. 2025.09.08 임의경매개시결정은 그 뒤의 권리로 매각과 함께 소멸합니다. 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 임차인으로 별도 기재된 사람은 없지만, 감정평가서의 임대관계는 미상이므로 실제 점유관계는 입찰 전 현장 확인이 필요합니다.
② 가격 판단 — 30% 할인만으로 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가는 389,000,000원, 현재 최저매각가는 272,300,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 벨트라움은 8세대 규모이고, 현재 자료에는 이 물건과 직접 비교할 수 있는 동일 면적 실거래가가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 272,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,612,200원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 357,500,000원 | 267,687,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 272,300,000원 가정 시 근저당 채권최고액 기준 89,812,200원이 미배당됩니다. 이 미배당액은 매수인 승계액이 아니며, 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천동초등학교 동측 약 50미터 지점이며, 주변은 공동주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 201호이며, 급·배수·위생설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남서측 약 6미터 막다른도로, 남동측 약 4미터, 북동측 약 6미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·중점경관관리구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 2,006,000원/㎡, 토지면적 319.2㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 벨트라움은 8세대이며 2023.07.21 준공됐습니다. 단지 자체 실거래·낙찰 표본이 부족해 환금성은 실거래 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 별도 임차인 기재는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사·전입세대·실제 점유자를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 감정가 389,000,000원 대비 1회 유찰로 272,300,000원까지 내려왔으나, 실거래 비교값이 없어 할인율만으로 적정가를 판단하면 안 됩니다.
- 근저당 미배당 구분. 현재 회차 예상 미배당 89,812,200원은 매수인 인수액이 아닙니다. 등기상 매수인 인수는 0원입니다.
- 2·3회차 시나리오. 2회 유찰 시 매각가 190,610,000원·미배당 170,358,540원, 3회 유찰 시 매각가 133,426,999원·미배당 226,740,979원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 현장 점유관계를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 검증 필요
이 물건의 강점은 권리구조가 단순하다는 것입니다. 2024.04.23 농협은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명세서상 인수권리와 법정지상권도 없고, 예상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
다만 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔다는 이유만으로 투자매력이 크다고 볼 수는 없습니다. 직접 비교할 수 있는 실거래 자료가 없어 272,300,000원이 실제 시세보다 낮은지 판단할 근거가 부족하기 때문입니다. 따라서 이 사건은 “권리는 합격, 가격은 현장·실거래 확인 후 결정”이 핵심입니다.
