인천지방법원 2025타경3925. 경기도 부천시 오정구 고강동 304-3에 위치한 집합건물의 1층 1호입니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 구조이며, 해당 물건은 근린생활시설로 이용 중입니다. 소유자는 김현승으로, 2004년 12월 20일 소유권을 취득했습니다. 이후 2015년 12월 22일 신한은행을 근저당권자로 하는 채권최고액 60,000,000원의 근저당권이 설정되었고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 인천신용보증재단과 엔에이치농협캐피탈의 가압류가 순차적으로 등기되었으며, 신한은행의 신청으로 임의경매가 개시되었습니다. 권리관계 자체는 비교적 단순합니다. 신한은행 근저당과 후순위 가압류는 매각으로 소멸할 예정이고, 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리가 없다고 명시되어 있습니다.
하지만 이것이 곧바로 투자 안전성을 보장하지는 않습니다. 이 물건은 아파트 주거 호수가 아니라 근린시설이고, 임대관계도 확인되지 않았습니다. 따라서 낙찰가격의 적정성, 실제 점유관계, 제시외 건물의 범위를 따져야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경3925 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 고강동 304-3 1호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 오정구 원종로 118-1 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설(근린생활시설) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 3층 중 제1층 제1호 |
| 소유자 | 김현승 (2004.12.20 소유권이전) |
| 감정가 | 230,500,000원 |
| 최저매각가 | 112,945,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 | 주식회사 신한은행 |
| 경매 청구액 | 55,480,799원 |
| 말소기준권리 | 2015.12.22 을구 3번 · 신한은행 근저당권 · 채권최고액 60,000,000원 |
| 매수인 인수권리 | 매각물건명세서상 해당사항 없음 |
| 법정지상권 | 매각물건명세서상 해당사항 없음 |
| 매각 비고 | 제시외 건물 포함 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 근저당과 후순위 가압류 소멸
권리분석의 중심은 2015년 12월 22일 설정된 신한은행 근저당권입니다. 을구 3번 근저당권의 채권최고액은 60,000,000원이고, 경매 청구액은 55,480,799원입니다. 이후 설정된 갑구 3번 인천신용보증재단 가압류 41,416,646원과 갑구 4번 엔에이치농협캐피탈 가압류 8,706,259원은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
1991년 설정되었던 합자회사영진상호신용금고의 채권최고액 30,000,000원 근저당권은 2003년 10월 8일 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 경매에서 별도로 인수할 선순위 근저당권으로 보지 않습니다.
② 시세 비교 — 68.9%라는 숫자의 함정
최저가가 감정가의 49%까지 내려온 만큼 겉으로는 큰 할인처럼 보입니다. 인근 부강1차의 최근 집계 실거래 3건 평균은 164,000,000원, 최신 거래는 180,000,000원입니다. 현재 최저가는 집계 평균의 68.9%에 해당합니다.
그러나 반드시 짚어야 할 문제가 있습니다. 본 경매물건은 근린생활시설이고, 비교 거래는 전용면적 46.8㎡ 또는 49.08㎡인 부강1차의 주거용 거래입니다. 가격 비교에 사용된 대상 참조 면적도 38.7㎡로 서로 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래가격을 본 근린시설의 직접적인 적정 시세로 사용할 수는 없습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 49.08㎡ | 3층 | 180,000,000원 |
| 2025.03 | 46.8㎡ | 3층 | 162,000,000원 |
| 2025.01 | 46.8㎡ | 1층 | 150,000,000원 |
| 집계 평균 | 상이 | 3건 | 164,000,000원 |
거래가격은 2025년 1월 150,000,000원, 3월 162,000,000원, 5월 180,000,000원으로 나타납니다. 하지만 이 단지의 최근 거래가격은 이전 거래군 대비 19.7% 하락한 것으로 집계됩니다. 2023년 10월의 225,000,000원 등 과거 고가 거래를 포함한 전체 평균은 현재 가격 판단을 왜곡할 수 있습니다.
둘째, 면적이 다릅니다. 비교 거래는 46.8㎡와 49.08㎡로, 대상 참조 면적 38.7㎡와 일치하지 않습니다.
셋째, 시장이 하락 추세입니다. 최근 대비 과거 거래가격 추세가 -19.7%입니다.
넷째, 거래 시점도 확인해야 합니다. 제시된 최근 거래가 2025년 5월까지이므로 2026년 10월 경매의 현 시세를 직접 입증하지 못합니다.
따라서 최저가가 주변 평균의 68.9%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 112,945,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,381,230원 |
| 1. 근저당 · 신한은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 가압류 · 인천신용보증재단 | 41,416,646원 | 41,416,646원 |
| 3. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 | 8,706,259원 | 8,706,259원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 440,865원 |
집행비용과 배당액은 제공된 추정 시나리오에 따른 값입니다. 신한은행 배당액 60,000,000원은 채권최고액을 기준으로 한 계산이며, 경매 청구액 55,480,799원과 실제 확정 채권액은 구별해야 합니다. 실제 배당은 채권신고액·배당순위·당해세·최우선변제 등으로 변경될 수 있습니다.
현재 최저가로 매각된다는 가정에서는 집행비용 2,381,230원을 제외하고, 신한은행 근저당 및 후순위 가압류에 대한 추정 배당액이 합계 110,122,905원입니다. 계산상 소유자 잔여금은 440,865원, 채권 미배당액은 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 낮아져도 인수액은 0원
현재는 감정가의 49% 수준인 2회 유찰 물건입니다. 추가 유찰 시 매각가가 낮아지고, 채권자의 미배당액이 커지는 구조입니다. 다만 이 물건은 명세서상 인수권리가 없으므로 채권자의 미배당액을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 112,945,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰(34.3%) | 79,061,500원 | 32,884,512원 | 0원 |
| 4회 유찰(24.01%) | 55,343,050원 | 56,176,030원 | 0원 |
3회 유찰 시나리오에서 신한은행 예상배당액은 60,000,000원, 4회 유찰 시나리오에서는 53,946,875원으로 계산되어 있습니다. 마지막 시나리오에서는 신청채권자의 청구액 55,480,799원에도 미치지 못합니다. 이는 배당 부족의 문제이지, 곧바로 매수인에게 그 차액이 인수된다는 의미는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고강초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트, 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕의 3층 건물 중 1층 1호로, 근린생활시설로 이용 중입니다. 위생·급배수 시설과 개별난방시설이 있습니다.
- 토지. 토지면적은 3,667.6㎡이며, 부정형의 대체로 평탄한 토지입니다. 단지 내 도로가 개설되어 있고 외곽 공도와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 항공표면 및 가축사육제한구역에 해당합니다. 토지이용계획상 도로 접합과 허가구역 관련 사항도 확인됩니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 기준은 1㎡당 1,935,000원입니다. 이는 토지에 대한 기준 가격으로, 근린시설 1호의 매매시세와 동일하지 않습니다.
- 제시외 건물. 매각물건명세서에는 제시외 건물 포함으로 기재되어 있습니다. 감정평가서에는 본건과 접한 제시외 건물이 사용수익에 미치는 영향이 미미하다는 판단도 있습니다. 실제 위치·범위·관리주체는 확인해야 합니다.
- 환금성. 부강1차는 90세대, 1987년 7월 2일 준공된 건물입니다. 다만 경매 대상은 근린시설이므로 아파트 매매 통계만으로 해당 호실의 거래 수요나 환금성을 평가할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 주거용 아파트가 아닌 근린생활시설입니다. 건축물대장, 현황 용도, 적법한 사용 여부를 확인하세요.
- 면적 확인. 실거래 비교 기준 면적 38.7㎡와 주변 거래 면적 46.8㎡·49.08㎡가 일치하지 않습니다. 실제 등기 전유면적과 대지권 면적을 원본으로 확인하세요.
- 독립적인 시세 조사. 부강1차 주거용 거래가격 대신 동일 용도·비슷한 면적의 근린시설 매매사례와 임대료를 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 주변 거래의 최근 대비 과거 가격 추세는 -19.7%입니다. 오래된 고가 거래를 기준으로 수익성을 과대평가하지 마세요.
- 점유 및 임대관계. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사, 사업자등록, 실제 점유자와 임대차계약 유무를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 매각 포함된 제시외 건물의 위치, 구조, 이용상태, 관리주체를 감정평가도면과 현장에서 대조하세요.
- 유찰 전략. 현재 2회 유찰된 112,945,000원입니다. 추가 유찰 시나리오의 가격만 볼 것이 아니라 근린시설의 수익성과 매각 가능성을 먼저 확인하세요.
- 관리비와 공과금. 공용관리비 체납, 세금 및 기타 사용 관련 비용을 확인하여 낙찰가 외 지출을 산정하세요.
- 등기 및 원본 대조. 2015년 신한은행 근저당권, 2025년 가압류 2건, 매각물건명세서의 인수권리 및 법정지상권 해당 없음 기재를 최신 원본으로 재확인하세요.
맺으며 — “반값 낙찰”과 “적정가 낙찰”은 다르다
이 사건은 권리보다 가격과 이용상태의 확인이 더 중요한 물건입니다. 신한은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리가 정리되는 구조이고, 매각물건명세서상 매수인 인수권리도 없습니다. 등기상 권리의 복잡성은 낮은 편입니다.
반면 물건의 용도가 근린생활시설이라는 점을 잊어서는 안 됩니다. 현재 최저가 112,945,000원은 감정가 230,500,000원의 49%지만, 부강1차의 주거용 최근 거래 평균 164,000,000원을 그대로 적용할 수 없습니다. 비교 거래는 면적도 다르고, 가격 추세는 -19.7% 하락했습니다.
제시외 건물이 매각에 포함되고 임대관계도 확인되지 않은 상태입니다. 근린시설은 실제 용도와 임대수익, 점유관계에 따라 가치와 환금성이 크게 달라질 수 있습니다. 감정가 대비 할인율이 크다는 사실이 가격의 적정성을 증명하지는 않습니다.
결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격 메리트는 아직 검증되지 않았다는 것입니다. 동일 용도·면적의 매매사례와 임대수익, 현장 점유 및 제시외 건물 문제를 확인하기 전까지는 신중한 접근이 필요합니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 근린시설로서 실제 얼마의 가치와 수익을 가지는지에 있습니다.
