인천지방법원 2025타경3925. 부천시 오정구 고강동 304-3의 제1층 제1호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 물건입니다. 등기부상 소유자는 김현승이고, 2015년 12월 22일 주식회사신한은행의 채권최고액 60,000,000원 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 이후 인천신용보증재단 가압류 41,416,646원, 엔에이치농협캐피탈주식회사 가압류 8,706,259원, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항없음으로 명시돼 있고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리보다 현재 161,350,000원의 가격이 실제 비교시세에 비해 충분히 낮은가에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경3925 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 고강동 304-3 1호 · 경기도 부천시 오정구 원종로 118-1 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용중 |
| 건물 위치 | 철근콩크리트조 슬래브지붕 3층 중 제1층 제1호 |
| 소유자 | 김현승 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 230,500,000원 / 161,350,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 55,480,799원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 점유관계는 입찰 전 현황조사와 현장 확인이 필요하지만, 현재 확인되는 자료만으로 매수인이 승계할 임차보증금은 없습니다. 말소기준권리는 2015.12.22. 주식회사신한은행 근저당이고, 그 뒤의 가압류 2건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 70%까지 내려왔지만 ‘큰 할인’은 아니다
부강1차 거래자료는 총 9건이며 전체 평균은 190,888,888원입니다. 그러나 과거 225,000,000원 등 높은 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 3건 평균 164,000,000원을 우선하는 편이 적절합니다. 현재 최저가 161,350,000원은 이 최근 평균의 98.4%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 49.08㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2025.03 | 46.8㎡ | 3 | 162,000,000원 |
| 2025.01 | 46.8㎡ | 1 | 150,000,000원 |
| 2023.10 | 49.08㎡ | 3 | 225,000,000원 |
| 2023.09 | 46.8㎡ | 3 | 169,000,000원 |
| 2022.06 | 46.8㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 2022.02 | 46.8㎡ | 5 | 199,000,000원 |
| 2021.11 | 46.8㎡ | 2 | 218,000,000원 |
| 2021.09 | 49.08㎡ | 1 | 205,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 164,000,000원 |
최신 거래는 2025.05의 180,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 164,000,000원입니다. 최저가 161,350,000원은 최근 평균보다 2,650,000원 낮지만, 최근 거래군이 과거 거래군보다 19.7% 하락한 상태입니다. 특히 본건의 비교 대상 면적은 38.7㎡로 잡혀 있는 반면 거래자료는 46.8㎡·49.08㎡여서 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 98.4%라는 숫자만으로 가격 메리트를 크게 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 161,350,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,058,900원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 가압류 · 인천신용보증재단 (부평지점 | 41,416,646원 | 41,416,646원 |
| 3. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈주식회사 | 8,706,259원 | 8,706,259원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 48,168,195원 |
현재 최저가 161,350,000원 가정 시 채권자 청구 합계 110,122,905원은 전액 배당되고, 소유자에게 48,168,195원이 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 2회 유찰부터 배당 여유가 급감
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 161,350,000원 | 0원 | 48,168,195원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 112,945,000원 | 0원 | 440,865원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 79,061,500원 | 32,884,512원 | 0원 | 0원 |
2회 유찰 가격 112,945,000원까지는 채권자 청구액이 모두 배당되지만, 3회 유찰 가격 79,061,500원에서는 32,884,512원의 미배당이 발생합니다. 다만 이 미배당액이 매수인에게 넘어가는 구조는 아니며, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 고강초등학교 남서측 인근. 아파트·공동주택·학교·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 구조. 철근콩크리트조 슬래브지붕 3층 중 제1층 제1호이며 외벽은 세멘몰탈위 페인트, 내벽은 페인트 및 타일, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수 시설과 개별난방시설이 되어 있습니다.
- 토지. 인접필지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로 부강아파트 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 토지면적은 3,667.6㎡, 공시지가는 1,935,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 항공표면, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 중로2류·소로3류에 접합니다.
- 제시외 건물. 본건과 접한 제시외 건물이 있으나 감정평가상 규모·이용상태·관리주체 등을 고려할 때 본건의 사용수익 제한 영향은 미미한 것으로 판단됐고, 매각물건명세서에는 제시외 건물 포함으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 중심으로 판단. 전체 거래 평균 190,888,888원보다 최근 12개월 평균 164,000,000원을 우선해 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 과거 거래군 대비 -19.7%입니다. 과거 고가 거래를 기준으로 할인폭을 크게 잡지 않는 편이 안전합니다.
- 면적 불일치 확인. 비교 대상 면적 38.7㎡와 실거래 46.8㎡·49.08㎡가 일치하지 않습니다. 본건의 정확한 전용·공급면적과 근린시설 가치 비교를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유 현황 확인. 임대관계는 미상입니다. 임차인 신고가 없더라도 실제 점유자와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 매각물건명세서에 제시외 건물 포함으로 기재돼 있으므로 현황과 경계, 사용관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유·이용상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 아직 보수적으로”
이 사건은 권리만 보면 비교적 깔끔합니다. 2015년 신한은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류 2건과 경매개시결정은 소멸하며, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격에서는 다른 결론이 나옵니다. 현재 161,350,000원은 감정가의 70%라 크게 할인된 것처럼 보이지만 최근 12개월 거래 평균 164,000,000원과는 불과 1.6% 차이입니다. 최근 거래 추세도 -19.7%이고 면적까지 일치하지 않아, 현재 회차를 명확한 저가 매수 구간으로 평가하기에는 근거가 약합니다. 권리는 합격이지만 가격은 보수적으로 접근할 사건입니다.
