인천지방법원 2025타경4379. 김포 구래동 디원시티 지식산업센터 지하 3층 비302호입니다. 감정평가상 실제 이용상태는 공장(창고)이며, 소유자는 주식회사드림디앤씨입니다. 2021년 4월 소유권이전과 함께 하나은행이 채권최고액 88,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 국세·건강보험·지방자치단체 압류가 이어졌고, 2025년 10월 하나은행의 임의경매개시결정이 등기되었습니다.

등기상 권리의 선후관계는 비교적 명확합니다. 하나은행 근저당을 말소기준으로 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 매각물건명세서에도 별도 인수권리는 명시되어 있지 않습니다. 그러나 권리가 소멸하는 것과 물건의 가격·환금성이 양호한 것은 별개의 문제입니다. 특히 이 사건에는 공매공고가 존재하므로 매각 절차의 진행상태를 별도로 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 공매공고는 별도 확인

핵심은 2021.04.30 하나은행 근저당권입니다. 을구 1번 근저당권이 말소기준권리이며, 뒤에 설정된 김포세무서장·국민건강보험공단·김포시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 2020년 교보자산신탁 명의의 신탁등기와 2023년 김포시 압류는 이미 말소되었습니다.

② 가격 판단 — 감정가의 49%가 곧 시세의 49%는 아니다

이 물건의 최저매각가격은 47,040,000원으로, 감정가 96,000,000원의 49%입니다. 그러나 동일하거나 비교 가능한 지식산업센터 창고의 최근 실거래가격이 확인되지 않아, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단하기 어렵습니다.

특히 비교 대상은 일반 아파트나 오피스텔이 아니라 지식산업센터의 지하 3층 공장(창고)이어야 합니다. 지하층의 접근성, 물류 동선, 사용 가능한 업종과 실제 임대수요에 따라 거래 가능 가격이 달라질 수 있으므로 감정가 대비 할인율을 직접적인 투자수익이나 시세 차익으로 해석해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 47,040,000원 가정)

현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 1,246,720원을 우선 공제하고, 하나은행에 45,793,280원이 배당되는 계산입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.

하나은행 근저당 채권최고액 88,800,000원을 기준으로 계산한 배당 부족액은 43,006,720원입니다. 다만 채권최고액은 실제 확정 채무액과 동일하지 않으며, 경매신청 청구액은 67,768,991원으로 별도 기재되어 있습니다. 따라서 위 부족액을 은행의 확정 미회수 채권액으로 해석해서는 안 됩니다.

예상배당은 집행비용 추정치를 적용한 계산입니다. 당해세, 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 근저당 배당 부족액은 매수인이 승계하는 채무가 아닙니다.

회차별 배당 시나리오

추가 유찰로 매각가격이 낮아질수록 채권자에게 배당되지 못하는 금액은 증가합니다. 그러나 말소기준 이후의 근저당·압류 채무가 매수인에게 자동으로 이전되는 것은 아닙니다. 현재 계산에서는 모든 회차의 예상 인수액이 0원입니다. 이는 별도 인수권리나 추가 점유관계가 확인되지 않는다는 전제에 따른 금액이며, 취득 관련 세금·명도·관리비 등 부대비용까지 포함한 총투입액은 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 김포시 구래동 소재 양촌역 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 상업·업무용 근린생활시설, 지식산업센터, 오피스텔 등이 혼재하고 있습니다. 일반 주거단지보다는 업무·산업시설과 연관된 수요를 중심으로 검토할 물건입니다.
• 교통. 감정평가상 차량 진출입이 용이하고 인근에 양촌역 및 버스정류장이 있어 교통사정은 보통 수준으로 평가되었습니다. 토지는 동측·남측 약 25m 도로 및 북측 약 8m 도로와 접하고 있습니다.
• 건물·설비. 2020.12.11 사용승인된 철근콘크리트 건물입니다. 위생·상하수도·승강기·주차장 설비가 있으며, 대상 호실의 감정평가상 이용상태는 공장(창고)입니다. 실제 물류 반출입 동선과 지하층 접근성은 현장에서 점검할 필요가 있습니다.
• 토지·규제. 준주거지역 및 김포한강신도시 제1종지구단위계획구역에 해당합니다. 토지이용계획상 성장관리권역·택지개발지구 등의 제한이 있으며, 관련 필지 중 6871-9번지에는 철도보호지구가 기재되어 있습니다. 토지거래계약허가 관련 표시도 실제 적용 여부와 범위를 확인해야 합니다.
• 공부상 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음이며, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 이 사실만으로 실제 이용 제한이나 시설 상태까지 문제가 없다고 확정할 수는 없습니다.
• 환금성. 일반 주거용 아파트와 달리 지식산업센터 지하 창고는 해당 용도를 필요로 하는 수요자의 거래 참여가 중요합니다. 2회 유찰 이력과 비교 실거래가격을 확인하기 어려운 상황을 고려하면, 향후 재매각 가능성과 처분가격을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실거래 시세 검증. 디원시티 내 유사 용도·지하층 호실의 최근 거래가격을 우선 확인해야 합니다. 감정가 대비 49%라는 비율 대신 실제 거래 가능한 가격을 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.
• 공매·경매 진행상태. 2025.08.06 공매공고가 등기되어 있습니다. 한국자산관리공사 공매 진행상태와 법원경매의 매각기일·변경·취소 여부를 입찰 직전에 대조해야 합니다.
• 국세·지방세 및 보험료 압류. 김포세무서장, 국민건강보험공단, 김포시의 압류가 존재합니다. 당해세 등 우선 배당채권과 교부청구 내역을 확인하여 예상배당과 실제 배당이 달라질 가능성을 검토해야 합니다.
• 점유·임대관계. 임차인 신고가 없더라도 실제 임대관계는 미상입니다. 점유자와 임대차계약 유무, 보증금, 점유 개시 경위, 명도 가능성을 현황조사와 현장에서 확인해야 합니다.
• 지하 창고 사용 적합성. 차량 진입, 승강기 및 물류 동선, 사용 가능한 용도, 지식산업센터의 관리규정과 취득·사용 제한을 확인해야 합니다. 실제 사용 목적에 맞지 않으면 낮은 매각가격도 장점이 되기 어렵습니다.
• 관리비·부대비용. 관리비 체납액과 공용부분 부담 가능성, 취득 관련 세금 및 명도비용 등을 확인해야 합니다. 예상 권리 인수액 0원은 총 취득비용이 매각가격과 정확히 같다는 의미가 아닙니다.
• 유찰 시나리오. 추가 유찰 시 최저매각가격은 32,927,999원, 23,049,599원으로 제시되어 있습니다. 하지만 가격이 내려가는 것만으로 수요와 환금성이 개선되지는 않으므로 시세 검증 없이 유찰 횟수만 보고 응찰하지 않아야 합니다.
• 원본 서류 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 최신 기준으로 확인하고 필요한 경우 전문가 검토를 거쳐야 합니다.

맺으며 — “인수액 0원 ≠ 안전한 투자”

김포 디원시티 지식산업센터 비302호는 권리 선후관계만 살펴보면 비교적 단순합니다. 2021년 하나은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리가 없으며 예상 인수액도 0원입니다.

하지만 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 이 물건은 지하 3층 공장(창고)이고, 이미 2회 유찰되었습니다. 압류 3건과 공매공고가 존재하며, 실제 임대관계 및 유사 물건의 최근 실거래가격도 확인되지 않습니다.

현재 최저가 47,040,000원은 감정가의 49%이지만, 그것이 곧 시세 대비 할인율을 의미하지는 않습니다. 공매 진행상태, 점유관계, 사용 적합성, 실제 시장가격을 검증하기 전에는 낮은 최저가만을 이유로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

결론은 권리구조는 비교적 명료하나, 가격과 환금성은 보류입니다. 등기상 인수 위험보다 공매 진행상태, 세금 배당, 지하 창고의 사용성과 실제 시장가격을 확인하는 일이 우선입니다. 권리상 예상 인수액 0원이라는 장점만으로 입찰 적합성을 판단해서는 안 됩니다.