인천지방법원 2025타경4379. 김포시 구래동 디원시티 지식산업센터 지3층비302호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(창고)이며, 2020.12.11 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 10층 건물 중 지3층 물건입니다. 말소기준권리는 2021.04.30 설정된 주식회사하나은행 근저당권 88,800,000원입니다. 이후 국세 압류, 국민건강보험공단 압류, 김포시 압류와 임의경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 구조이고, 예상 배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
다만 권리가 소멸한다고 해서 가격까지 자동으로 매력적인 것은 아닙니다. 현재 최저가는 67,200,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔지만, 비교할 실거래 시세가 없어 “감정가 대비 30% 하락 = 시세보다 저렴”이라고 연결할 수는 없습니다. 특히 감정 이용상태가 공장(창고)인 지식산업센터 물건이므로 실제 이용수요와 환금성 확인이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경4379 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-7 디원시티 지식산업센터 지3층비302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 지식산업센터 · 공장(창고) 이용 |
| 소유자 | 주식회사드림디앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 67,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 67,768,991원 |
| 말소기준권리 | 2021.04.30 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 88,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 압류는 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 각각 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다. 다만 감정평가 기타참고사항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유·사용관계는 현황조사와 현장을 다시 확인해야 합니다. 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없지만, 반대로 점유관계를 조사하지 않고 비어 있다고 가정해서도 안 됩니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 메리트는 미확인
현재 최저매각가는 67,200,000원으로 감정가 96,000,000원의 70%입니다. 추가 유찰 시 데이터상 최저가는 47,040,000원, 32,927,999원으로 내려갑니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 이 가격들이 실제 시장가보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 가격 분석은 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 지식산업센터 거래가·임대수요를 별도로 확인한 뒤 결정해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 67,200,000원 | 65,590,400원 | 23,209,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 47,040,000원 | 45,793,280원 | 43,006,720원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 32,927,999원 | 31,935,295원 | 56,864,705원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 67,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,609,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 88,800,000원 | 65,590,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 88,800,000원 중 65,590,400원이 배당되고 23,209,600원이 미배당되는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당에서 먼저 차감될 수 있어 실제 근저당 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 공매공고 — 경매와 절차 교차 확인
2025.08.06 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재합니다. 이후 2025.10.23 하나은행이 임의경매개시결정을 받아 법원경매가 진행 중입니다. 따라서 입찰 전에는 공매 절차가 현재도 진행 중인지, 중지·취소·정리됐는지를 반드시 교차 확인해야 합니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 공장(창고)으로 이용 중인 지식산업센터 물건입니다. 주거용 아파트로 볼 수 없습니다.
- 입지. 경기도 김포시 구래동 소재 양촌역 북동측 인근이며, 주변에는 상업용·업무용 근린생활시설, 지식산업센터와 오피스텔 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 양촌역과 버스정류장이 있어 감정평가상 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2020.12.11 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 건물 중 지3층 제비302호입니다. 위생설비·상하수도·승강기·주차장설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측·남측 약 25m 아스팔트도로, 북측 약 8m 아스팔트도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구·성장관리권역 등에 포함되고, 공시지가는 2,206,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 이용상태가 공장(창고)인 지식산업센터이므로 실제 매수수요·임대수요와 업종별 이용제한을 주거용 물건과 별도로 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서 원문과 현장 사용자를 대조하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건의 세목과 법정기일을 확인해 당해세 우선배당 가능성을 점검하세요.
- 공매 진행. 2025.08.06 한국자산관리공사 공매공고와 현재 법원경매의 진행 관계를 교차 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 96,000,000원 대비 최저가 67,200,000원이라는 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 동일 건물·유사 지식산업센터의 최근 거래가와 임대수요를 확인하세요.
- 용도 확인. 감정평가상 공장(창고) 이용 물건이므로 실제 사용 목적이 지식산업센터 입주·이용 조건과 맞는지 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 공매 진행 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격은 아직 검증되지 않았다
이 사건의 장점은 분명합니다. 2021.04.30 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 예상 인수액도 0원입니다. 그러나 현재 최저가 67,200,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수는 없습니다. 실거래 비교자료가 없고, 이용상태가 공장(창고)인 지식산업센터이며, 국세·지방세 압류의 배당순위와 한국자산관리공사 공매공고까지 함께 확인해야 하기 때문입니다. 권리 인수는 가볍지만, 가격·점유·절차 확인은 가볍지 않은 C급 검토물건으로 보는 것이 적절합니다.
