인천지방법원 2025타경4423. 부천 소사구 심곡본동 ‘예진맨션’ 2층 204호, 이용상태가 다세대주택인 물건입니다. 소유자 김병호는 2021년 2월 26일 매매를 원인으로 거래가액 196,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 해 민간임대주택 등록등기도 이뤄졌습니다. 현재 등기상 말소기준권리는 2022년 9월 5일 국의 압류입니다. 이후 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 이 사건의 핵심은 등기 자체의 존속이 아니라 선순위 대항력을 갖춘 임차보증금의 미배당 잔액입니다.
임차인 김동욱은 2021년 1월 12일 임대차계약, 2021년 2월 10일 확정일자, 2021년 2월 25일 전입·점유개시를 했습니다. 말소기준권리인 2022년 9월 5일 압류보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다. 매각물건명세서에도 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경4423 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 심곡본동 526-10 예진맨션 2층 204호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 소사구 경인로137번가길 75 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택 · 철근콘크리트조 스라브지붕 5층건 내 2층 204호 |
| 사용승인일 | 2002.09.19 |
| 소유자 | 김병호 (2021.02.26 매매 · 거래가액 196,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 117,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 196,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 등기는 지워져도 보증금 잔액은 남는다
2003년 설정된 국민은행 근저당권 52,000,000원과 권혁식 근저당권 20,000,000원은 각각 2021년 이미 말소됐습니다. 따라서 현존 권리의 말소기준은 2022.09.05 국 압류입니다. 2025년 강서구·부천시 압류와 강제경매개시결정은 모두 후순위로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김동욱 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 196,000,000원 | 2021.02.25 / 2021.02.10 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당 잔액 인수 |
현재 회차 예상배당에서는 매각대금 117,600,000원에서 집행비용 2,446,400원을 먼저 차감한 뒤 임차인에게 115,153,600원이 배당됩니다. 이에 따라 보증금 미회수액 80,846,400원이 매수인 인수 예상액으로 계산됩니다.
③ 시세 비교 — 1.176억이 아니라 1.96억으로 비교해야 한다
예진맨션의 확인된 최근 거래는 2025년 5월, 전용 47.32㎡·2층 160,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 160,000,000원입니다. 표면상 최저가 117,600,000원은 최근 시세의 73.5%지만, 이 비율만 보고 가격 메리트를 판단하면 권리 구조를 놓치게 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 47.32㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 160,000,000원 |
이 사건의 권리분석상 실질취득 기준인 196,000,000원은 최근 실거래 160,000,000원의 122.5% 수준입니다. 최근 시세보다 약 22.5% 높은 기준이므로, “1회 유찰되어 싸졌다”거나 “시세보다 저렴하다”는 평가는 금물입니다. 거래 표본도 1건뿐이어서 시세 판단에는 추가 원본 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 117,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,446,400원 |
| 1. 임차인 김동욱 보증금 | 196,000,000원 | 115,153,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 김동욱 | 196,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 인수액은 80,846,400원입니다. 국세·지방세 압류 3건이 있고, 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당 순서와 실제 임차인 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 117,600,000원 | 115,153,600원 | 80,846,400원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 82,320,000원 | 80,438,240원 | 115,561,760원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 57,624,000원 | 56,186,768원 | 139,813,232원 |
2회·3회 유찰로 최저매각가가 크게 내려가도 임차보증금의 미배당분이 커집니다. 이 때문에 이 사건은 유찰 횟수 자체가 가격 메리트로 직결되지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다.
⑥ 추가 권리 리스크
- 임차인과 경매채권자 동일. 김동욱은 임차권자이면서 강제경매개시결정의 채권자로 등기돼 있습니다. 제공된 자료에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 확인해야 한다는 경고가 있습니다.
- 국세·지방세 압류 3건. 국, 강서구, 부천시 압류가 존재합니다. 당해세 해당 여부에 따라 임차인 실제 배당과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 임차권등기 잔액 인수 명시. 매각물건명세서에는 김동욱의 임차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수한다고 기재돼 있습니다.
- 민간임대주택 등록 이력. 2021.03.15 민간임대주택등기가 존재합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 심곡고가교 남서측 인근으로 다세대주택과 주상용부동산 등이 혼재하는 주거지대이며 주변환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 남측 소로를 통해 경인로 등 간선도로에 연계되고, 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물 내 2층 204호이며 사용승인일은 2002.09.19입니다. 위생·급배수 및 도시가스 공급설비가 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·방화지구·과밀억제권역이며 소로2류에 접합니다. 공시지가는 2,487,000원/㎡입니다.
- 규모. 예진맨션은 14세대이며, 확인된 최근 실거래는 1건입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준 고정. 응찰 판단은 최저가 117,600,000원이 아니라 대항력 임차보증금 196,000,000원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 배당표 재계산. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부를 확인해 실제 김동욱 배당액과 매수인 인수액을 다시 계산해야 합니다.
- 임대차 진정성 확인. 임차인 김동욱과 경매채권자 김동욱이 동일하므로 임대차계약서·보증금 지급 자료·점유관계 등 원본을 확인할 필요가 있습니다.
- 명세서 인수 문구 재확인. 임차보증금 미배당 잔액을 매수인이 인수한다는 매각물건명세서 문구를 입찰 직전 최신본에서 재확인해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 최근 12개월 거래가 1건이므로 개별 호수의 면적·상태 차이를 감안해 추가 실거래와 현장 시세를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·세금 관련 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰됐다”보다 “얼마를 인수하느냐”가 먼저다
이 물건은 감정가 168,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 117,600,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 거래 160,000,000원보다 훨씬 낮아 보입니다. 그러나 김동욱의 보증금 196,000,000원은 말소기준권리보다 앞선 대항력을 갖고 있고, 현재 회차에서는 80,846,400원이 매수인에게 넘어올 것으로 계산됩니다.
따라서 이 사건의 가격 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 196,000,000원입니다. 최근 실거래·최근 12개월 평균 160,000,000원보다 높은 수준이고, 추가 유찰이 생겨도 인수액이 그만큼 커지는 구조입니다. 여기에 세금 압류 3건과 임차인·경매채권자 동일인 확인 문제까지 있어, 표면 할인율만으로 접근하기 어려운 대항력 인수형 다세대입니다.
