인천지방법원 2025타경5181. 부천시 소사구 심곡본동 부천아파트 3동 901호입니다. 소유자 전기명은 2022.08.02 거래가 530,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 주식회사신한은행이 채권최고액 374,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2024.03.05 강종학 근저당권 120,000,000원이 설정됐고, 2025.12.17 강종학이 임의경매개시결정을 받아 경매가 진행됐습니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항이 없어, 등기상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
가격은 권리보다 더 눈에 띕니다. 감정가 453,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저가는 317,100,000원입니다. 비교 실거래의 최근 12개월 평균은 438,750,000원, 최신 거래는 2026.01의 475,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 72.3%로 시세 아래에 위치합니다. 다만 최근 거래군이 이전 거래군보다 -12.5% 낮아진 추세이므로, 전체 12건 평균 480,583,333원을 가격 메리트의 핵심 근거로 쓰는 것은 적절하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경5181 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 심곡본동 566-1 부천아파트 3동 9층 901호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 10층 건 중 9층 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 전기명 · 2022.08.02 소유권이전 · 거래가액 530,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 453,000,000원 / 317,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 강종학 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2022.08.02 주식회사신한은행 근저당권입니다. 이후 설정된 강종학의 120,000,000원 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 LI JUNJIE, SUN GUIHUA 두 명의 전입일은 모두 2023.12.27로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 해당 부분은 매각물건명세서와 원본 자료를 다시 대조해야 합니다.
② 점유자 분석 — 실제 조사 2명, 대항력 없음
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 / 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| LI JUNJIE | 2023.12.27 | 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| SUN GUIHUA | 2023.12.27 | 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 시세의 72.3%
비교 실거래는 부천극동 명칭으로 매칭된 104.59㎡ 전후 거래입니다. 전체 12건 평균은 480,583,333원이지만, 가격 판단은 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 4건 평균은 438,750,000원, 최신 거래는 2026.01의 475,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 102.67㎡ | 6 | 475,000,000원 |
| 2025.07 | 102.67㎡ | 5 | 445,000,000원 |
| 2025.04 | 104.59㎡ | 6 | 420,000,000원 |
| 2025.03 | 104.59㎡ | 4 | 415,000,000원 |
| 2024.06 | 102.67㎡ | 5 | 390,000,000원 |
| 2023.06 | 102.07㎡ | 7 | 450,000,000원 |
| 2023.02 | 102.67㎡ | 8 | 470,000,000원 |
| 2022.07 | 104.59㎡ | 9 | 530,000,000원 |
| 2022.05 | 104.59㎡ | 9 | 530,000,000원 |
| 2022.04 | 102.67㎡ | 6 | 530,000,000원 |
| 2021.12 | 102.67㎡ | 3 | 562,000,000원 |
| 2021.10 | 102.67㎡ | 5 | 550,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 438,750,000원 |
현재 최저가 317,100,000원은 최근 12개월 평균 438,750,000원의 72.3%입니다. 최신 거래 475,000,000원과 비교해도 낮은 가격대입니다. 다만 최근 거래군과 이전 거래군의 가격 추세가 -12.5%이므로, 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 480,583,333원을 기준으로 가격 가점을 크게 주는 방식은 피해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 317,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,239,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 374,000,000원 | 311,860,600원 |
| 2. 근저당 · 강종학 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 494,000,000원 중 예상 배당액은 311,860,600원, 미배당액은 182,139,400원입니다. 현재 회차에서는 강종학의 예상배당이 0원이고 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있으며, 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천남초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 기존 주거지입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 10층 건, 사용승인일은 1980.04.29입니다. 도시가스·개별난방·승강기설비가 확인됩니다.
- 토지. 제2종일반주거지역과 자연녹지지역에 걸쳐 있고, 공시지가는 2,284,000원/㎡입니다. 평지·사다리형·소로각지로 조사됐습니다.
- 규모·거래. 비교 단지는 495세대이며 실거래 표본 12건이 확인됩니다. 다만 최근 거래 추세는 -12.5%로 하락 방향입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 원본 확인. LI JUNJIE, SUN GUIHUA의 전입일은 2023.12.27로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다.
- 가격 기준. 전체 거래 평균 480,583,333원보다 최근 12개월 평균 438,750,000원과 최신 거래 475,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 하락 추세. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -12.5% 낮으므로 현재 72.3%라는 비율만 보고 과도하게 응찰가를 올리는 것은 피해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 221,970,000원, 3회 유찰 시 155,379,000원으로 제시돼 있으므로 현재 회차와 추가 유찰 회차를 분리해 자금계획을 세워야 합니다.
- 건물 상태. 사용승인일 1980.04.29의 건물이며, 건축물대장상 승강기 표시와 실제 승강기설비 사이 차이가 있으므로 현장 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 매력 있지만 하락 추세는 반드시 반영
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.08.02 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 점유자 2명도 모두 2023.12.27 전입으로 대항력이 없으며, 매각물건명세서상 명시 인수권리도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 현재 최저가 317,100,000원이 최근 12개월 실거래 평균 438,750,000원의 72.3%에 놓여 있어 현재 회차부터 시세 대비 여유가 보입니다. 그러나 최근 거래 추세가 -12.5%라는 점과 사용승인일 1980.04.29의 건물이라는 점, 두 점유자의 보증금·확정일자 정보가 미상이라는 점까지 함께 봐야 합니다. 결론은 권리는 합격, 가격도 검토할 만하지만 최근 시세 하락과 점유 확인을 전제로 접근하는 물건입니다.
